生活小区维修改造的管理重点与主要方法

张华勇

【摘要】本文从油田实际出发，建立以社区为主、水电气暖讯等专业单位协调配合的运行机制，实行在小区维修改造领导小组统一领导下的项目部负责制，建立有利于投资控制的工程量承包管理和“统一规划、一体化施工、共同组织竣工验收”的运行模式，努力打造小区维修改造的“放心工程”和“民心工程”。

关键词：生活小区维修改造管理方法研究

随着建成使用时间的延长和职工群众对生活环境质量要求的逐步提高，油田大部分生活小区配套设施区域老化，功能不够齐全的问题愈发突出，成为影响小区环境质量和职工生活品质的主要问题。一、小区维修改造管理重点

（一）施工过程的质量控制管理。小区维修改造质量控制的目的就是实现质量目标，改造一个小区，提升一个档次，以达到基础设施运行正常、地面道路整洁、环境绿化美化等目的。为此，在施工阶段要重点抓好质量管理的“三个环节”，即施工准备阶段控制、施工过程阶段控制、竣工验收阶段控制。抓好这“三个环节”的控制，对小区维修改造的总体质量具有决定性的影响。而竣工验收的组织运行水平还对小区能否早日投入使用，尽快体现投资效益意义重大。

（二）施工过程的投资控制管理。小区维修改造中的一项重要工作就是对加强资金控制，尽最大努力节约资金，该投入的要投入到位，该节约的一定要节约，避免超计划投资现象发生。投资控制是以实现质量控制目标为前提的。投资控制是基础，质量控制是核心。

（三）各参建方的协调配合管理。油田生活小区维修改造已不仅仅是社区管理中心的事情，是一个多方协作的系统工程，每个项目都会涉及到水、电、气、暖、讯等单位和小区居民的工作单位。社区作为主抓小区维修改造的单位，要主动与有关各方加强沟通协调，达成共识，统一思想，形成合力。这是小区维修改造完善方案、科学组织、顺利推进的必要条件。

二、小区维修改造管理方法

（一）小区维修改造项目控制。

1、项目控制的要素。一要对人加强控制。项目组人员要有很强的责任心，并善于沟通。物业管理人员要清楚小区基础设施等情况，懂业务会管理。施工企业人员要有专业管理人员、相应工种作业资格人员，在数量上要满足工程需要。特种工进场逐一核查证件，杜绝无证上岗，并且人员文明施工。二要对材料加强控制。施工所需主要材料要由施工方报计划按时领用，不得自购，这一点对保证工程质量至关重要。如所需渗水花砖都是由社区提供的自产优质地砖，品质好，色彩统一。而个别施工单位选用质次价低的外地花砖，铺贴后有明显色差且不平整，最后都按要求进行了返工。对于施工企业自购材料，施工方必须向项目组报审，合格后方可进场使用。对于成品或构配件要有相应合格证明材料且要与设计相符。现场配制的砼要对沙石清洗，按计量标准配制养护。对大量使用砼一般尽量减少自制，而宜采用商混砼，这样才更有利于工程质量控制。三要对施工组织设计加强控制。对施工组织设计的审查要突出“质量第一、安全第一”的原则。要体现小区的特點，方便群众的生活，不能只考虑工程需要。要严格控制施工顺序，先地下、后地上，以免重复施工，造成浪费。施工流程要合理，如大面积铺贴接茬位置的地面，对接点不能出现施工段明显接缝。四要对图纸会审与现场核对加强控制。不是每一份图纸都是完美的。项目组要组织参建各方仔细会审，使之更加完善、更加科学，管道、电气线路是否相互干扰，设计的车位能否满足需要等，这些因素都要考虑到。

2、施工控制的手段。一要实行旁站管理。项目组要按照不同的工种，采取划区片管理、专人负责的方式有重点的进行施工过程控制，对基础垫层、埋管、敷设管线、雨污管线清污等工序重点检查控制。如开挖管沟时，可能有地下线路的地点，要盯紧现场。以避免线路受到破坏。二要加强巡视检查。项目组成员，每天对开工区域巡查一遍，发现问题要跟踪督导整改，切实避免偷工减料、减少施工工序等问题发生。三要采取签字手段。本道工序不合格不许进行下道工序，部分项不合格不验收，必要时停工整改，通过签字权来严保施工质量。四要定期召开例会。定期召开各方参加的改造运行会，解释协调解决问题。项目组给予答复。

3、投资控制的重点。控制目标是不超计划投资，杜绝浪费现象。投资控制的依据同质量控制一样，有合同文件、工程图纸、设计说明，以及现行国家技术规范强制性标准等，还包括现场签证、设计变更、定额等与投资有关的内容。一般来说，抓好小区改造资金要重点抓以下几个方面的过程控制。一要抓好事前控制。事前是指正式施工前的图纸设计、前期准备阶段。这个阶段资金控制所发生的精力少、效果好。可预先考虑避免施工索赔，也可减少在施工阶段因变更返工等造成损失。设计阶段是投资控制的最大也是最易控制的阶段，重视设计阶段的资金控制可取得事半功倍的效果。项目组要对施工现场进行调研，熟悉图纸和设计要求。项目组中的物业人员、家委会成员等要发挥熟悉小区情况的优势，对地下水、电、气、讯、雨、污排管线走向等情况及时向设计人员说明。开好图纸会审会，逐项审核，优化设计。在整体布局和线路走向上多制定几套方案，已达到最优设计，减少施工费有。在开工准备阶段，可根据工程特点，分析天气情况合理安排工期，及时组织施工队进场，避免受天气因素影响造成工程量增加，窝工、停工等延长工期问题。二要抓好事中控制。小区改造不同于新建工程，现场施工中设计变化多，可回收利用的材料多，资金控制点多。因此，事中控制要坚持“查看、测算、利用”的原则。“查看”，就是对已开工项目要实地查看其是否与设计一致；“测算”，就是根据现场情况，对大于使用要求的设计及时修改以节约投资；“利用”，就是回收拆除材料再利用，在满足安全及使用功能的条件下节约投资。

（二）小区维修改造协调管理

1、提高项目部的协调运行水平。着力加强施工过程中有关问题的沟通协调，既要建立项目部定期例会制度，对重要问题集体讨论，保持运作程序的公开透明。当然，也不能完全指望靠会议协调解决一切问题，项目部成员要主动工作，进一步提高施工现场发现问题、及时有效解决问题的能力，对出现的问题要立足于项目部内部解决，不能把大小矛盾都上交领导小组和项目部。

2、加强专业化公司的协调配合。着力加强与水、电、气、暖、讯等专业化公司的沟通协调，按照油田相关要求，运作好“统一规划，一体化施工，共同组织竣工验收”的小区维修改造工作模式，科学合理地安排施工工序，避免重复施工，保证施工质量和工期。在施工前的协调对接中，专业化公司顾全大局，对社区牵头组织运作充分信任、大力支持。社区应摆正位置，主动协调配合，支持专业化公司开展工作，把小区共同建设好、管理好。

3、取得小区居民的理解与支持。小区维修改造的目的是为了居民，同时存在“众口难调”的问题。在方案设计、项目施工中要广泛征求居民意见，吸收合理的、积极的意见和建议，据此完善设计施工方案。对于不合理的意见要耐心做好解释工作。施工过程中，要发挥居民的积极性，尤其要注意调动非在职人员中有工程管理专业特长人员的主动性，参与工程质量义务监督。在施工期间，要尽量减少施工扰民现象。

三、结束语

总之，小区维修改造是一项综合系统工程，涉及面比较广，不确定因素多，要真正把这项惠及民生的好事办好，离不开方方面面的配合，少不了有关各方的支持。因此，加强协调管理，创造良好条件，消除阻力、凝聚合力，是一项很重要的工作。