保障房建设任重而道远

文/张瑞冰

保障房建设任重而道远

文/张瑞冰

“耕者有其田，居者有其屋”，是千百年来的社会理想。建设保障性住房是党中央、国务院为了加快解决城镇中低收入家庭住房困难，促进实现全民“住有所居”目标做出的重大决策。自治区党委、政府高度重视实施保障性安居工程建设，投入1000多亿资金，先后实施了廉租住房建设、中央下放煤矿棚户区改造、国有林区棚户区和危房改造、国有垦区危房改造、国有工矿棚户区改造、城市棚户区改造等6项工程。自治区还出台了一系列土地优惠政策，确保各类保障性安居工程建设的用地需求。2011年，全区计划建设各类保障性住房44.64万套。

尽管保障性安居工程建设力度不断加大，但是供需矛盾仍然不小。自1998年我国实行住房体制改革以来，建立和完善“以经济适用房和廉租房为主导的住房供应体系”被确立为改革的目标。今年，温家宝总理在政府工作报告中对保障房建设的大段阐述，引发“两会”代表的高度关注。随着楼市调控的深入，保障房被提升到前所未有的高度。从中央到地方，层层签署“军令状”，让人们看到了政府对保障房建设的决心。但是，保障房建设要从宏伟“蓝图”化为现实中的一排排民居，依然任重而道远。

保障房建设面临的四个问题

商品房结构与保障性住房结构不合理。一方面，商品房的超前发展大大超过购房者的现实购买力。由于商品房大户型多，单价高，使得好多购房者只能望洋兴叹。另一方面，保障性住房占住房总量的比例太小，而且保障性住房的构成结构不合理，经济适用房大大高于廉租房的比例，经济适用房的面积也偏大，低收入家庭难以购买。

保障覆盖面不大，准入标准单一。目前，保障性住房主要以城市低收入家庭为主，没有覆盖到大量中等偏下“夹心层”居民以及外来务工人员和新就业职工。由于保障性住房供应对象的宽泛及开发商利润难以控制，某些商品房为了规避土地出让金而违规转为经济适用房。有的开发商将经济适用房高价出售，牟取暴利，最终造成经济适用房不“经济”；在个人信用体系和住房档案不健全的情况下，资格审核容易流于形式，出现骗购、转让获利等现象，使保障性住房制度的公平性受到质疑。

保障性住房建设用地和公共财政的支持不足。部分旗县市保障性住房建设资金和土地落实不完全到位，一些大城市中心区土地比较紧张，征地拆迁周期长；我国公共财政支出中，只有廉租房明确以公共财政资金为主，其他涉及到住房保障的支出并未纳入财政预算中，因此，覆盖面窄、济贫力度不够，加上监管不严导致的资金挪用现象也是住房保障的硬伤。

住房保障法律法规和相关制度不够完善。近年来，我国逐步建立健全了廉租住房和经济适用住房制度，但总体上制度创新的力度不大，公共租赁住房制度未全面建立。目前，国家还尚未制定出台《住房保障法》。

保障房建设的对策

住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的民生问题。从我国实行住房体制改革以来，商品房建设如火如荼，劲头十足，而保障房建设却步履蹒跚，艰难乏力，由此造成的矛盾和差距愈加明显，甚至影响到社会的稳定与发展。因此，首先要发挥政府的双重地位，明确区分“保障性住房”与“房地产市场”，遵循“保障+市场”的发展住房模式。保障性住房由政府提供和管理，商品房由市场机制进行资源配置，政府通过制定政策来进行宏观调控。政府除了对廉租房及住房补贴投入外，其他涉及住房保障的支出应当纳入财政预算安排。另外，政府应切实加大保障性住房建设用地的供应，发挥好税收和信贷政策的调节作用，加大住房供需调节力度，引导合理住房消费。从全区各地今年保障房建设的进展情况看，政府的决心更加坚定，措施更加有力，行动更加积极，落实也更加迅速。呼和浩特市今年的保障房建设就实现了全面提速，各类保障性住房建设目标为4万套，近270万平方米，总投资约70亿元，保障房建设规模占到全市房地产当年新开工规模的50%以上。

其次要完善中低收入标准体系，控制保障性住房面积标准。完善中低收入群体的划分标准及数量，是制定保障性住房准入标准和供应计划的基础。统计部门在统计调研的基础上，运用科学的计算方法确定收入划分标准，还要结合政府保障目标和计划、居民的居住条件、家庭构成等因素，最终确定保障对象的数量。保障性住房居住面积应以“满足基本住房需求”为原则，严格控制居住面积。保障性住房，既要建好更要分好。目前在保障性住房管理中还存在缺乏完备的后续动态管理政策法规、继承政策有待完善、家庭信息采集难以管理到位等诸多问题。针对这些问题，建议出台相关法规，解决保障性住房后续管理问题；在现有管理基础上建立规范化组织，加大监管力度；明确政府职能，建立针对保障性住房的物业管理制度；建立经济适用房的政府回购机制，切断经济适用房向商品房转移的通道，优化保障性住房资源配置；建立动态管理指标体系，严格规范年检与退出的程序；推动部门信息共享，建立全面真实的信息系统。

第三要保证保障房资金来源,完善保障房机制。对保障性住房的资金来源实行“双保证”机制,即保证每年住房保障资金不低于既定标准,保证每年财政补助不低于既定百分比。中央加大对财政困难地区的补助力度；省级人民政府要加大对本地区财政困难的盟市建设廉租住房和发放租赁补贴的资金投入；盟市、旗县人民政府按照国家有关规定多渠道筹集保障性住房资金；对符合贷款条件的保障性住房建设，商业银行要加大信贷支持力度。五大国有银行今年1月12日集体承诺，2011年将优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款；国家开发银行也表示，2011年将加大对保障性住房建设的支持力度，安排保障房贷款新增规模1000亿元。为了切实加强资金保障，自治区政府要求，一是自治区本级增加对廉租住房建设的投入，按照中央与自治区2.5:1安排补助，自治区按每平方米200元补助；对棚户区改造，按平均每户1500元补助；对国有工矿棚户区改造，按平均每户6000元补助。二是盟市、旗县增加投入。各级土地出让净收益用于保障性安居工程的比例不低于20%。三是协调争取对各级政府配发资金的信贷支持。协调金融机构对配套资金不足部分提供贷款；协调争取对参与保障性安居工程房地产开发企业的信贷支持。

第四要制定《住房保障法》,完善相关法律法规。加快制定基本住房保障法，修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。目前，应优先考虑出台《住房保障条例》,对保障对象、标准、水平、资金来源、管理机构以及违法惩处等予以规范,初步实现住房保障有法可依，进而开展《住房保障法》的立法工作,从住房保障理念、主体责任等方面进行明确规定。

第五要加强保障性住房的监督管理，统筹保障性住房房源。一是进一步落实地方政府责任和问责机制。近几年，中央调控政策比较到位，但在地方政府执行过程中往往“掺水”，加强问责意在维护中央政策的权威性。保障性住房监控制度应包括内部和外部两方面监控。内部监控制度可以由政府保障性住房管理部门内部监督制度、审计制度和党组织的纪检制度等组成；外部监控制度包括人民代表大会、检察院、群众团体、社会舆论等各方面的监督。二是建立退出机制。享受保障房的中低收入家庭脱贫后，应及时退出，让保障性住房不断“回流”到政府手中，用于统筹保障性住房房源与保障政策的正常运行，建立正常、合理的住房流动机制，保证将保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。三是建立相关的惩罚机制。发生申请信息不真实，转租、转让、空置等行为时，应给予相关人员一定的惩处措施。四是加强监督检查，实施全方位监管，及时发现并解决实施保障性工程过程中出现的问题，坚决制止保障性安居工程建设中损害群众合法权益的行为。

第六要落实各项优惠政策，充分调动社会积极因素参与保障房建设。一是认真落实税费减免政策。各级政府应按照有关通知精神，减免征收部分税收和各种管理费、配套费、附加费及专项基金等。电力、通讯、有线电视、市政公用事业等单位要对各类改造项目给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，减半收取入网、管网增容等经营性收费。二是认真落实土地使用优惠政策。根据各项安居工程规划和年度计划，统筹安排保障性住房用地供应计划，优先安排建设用地，简化供地审批手续。三是落实和完善对重点开发企业的扶持措施。对有实力、有信誉并在参与保障性安居工程建设中表现良好的房地产开发企业，在资质升级、信誉评定和诚信企业评选中予以优先考虑。参与城市棚户区改造的开发企业在申请用地时，政府应实行土地等级搭配供应措施，以开发价值大、回报率高的土地开发收益适当弥补棚户区改造资金不足。四是落实和完善租售并举办法。积极稳妥地推进租售并举，宜租则租、宜售则售，探索廉租房产权多样化，增加困难群众的财产收入。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”从古至今，百姓是否“居者有其屋”一直是衡量执政者执政能力的重要指标。保障房建设能否顺利实施，前行之路，任重道远。

（作者单位：财会信报社）

（编辑/麦力斯）