住宅市场信息与住宅价格规制

2011-11-15高炳华

华中师范大学学报（人文社会科学版） 2011年6期

关键词：交易者房价住宅

高炳华

（华中师范大学经济管理学院，湖北武汉430079）

住宅市场信息与住宅价格规制

高炳华

（华中师范大学经济管理学院，湖北武汉430079）

我国住宅市场信息存在不对称与不真实的交易信息、媒体与学者的倾向性言论、不适时或欠合理的政策、住宅价格偏离价值的现象和住宅投机者的炒房行为等大量的交易噪声；依据交易噪声进行住房投机的羊群效应和交易多阶段正反馈机制推高了我国住宅市场价格。通过完善住宅市场信息收集和披露制度、建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度、组织专业人士定期发布规范而积极的舆论导向、加强对住宅市场交易行为的规范和管理、提高行政效率和政策的针对性与时效性等有效措施，实施住宅价格规制，以促进我国住宅市场健康可持续发展。

住宅市场信息；交易噪声；价格规制；措施

一、住宅市场信息的交易噪声

住宅市场信息是促成住宅市场交易、调控住宅市场供给和市场需求的重要依据。由于我国住宅市场上个体购房者几乎占据了整个市场，而个体购房者无法也不可能在合理预期的基础上做出独立的决策，他们主要是依赖开发商的广告信息、中介机构的推介信息、专家言论以及其他购房者的交易行为所提供的信号作为判断标准。这样便会造成住宅市场上出现虚假的市场交易信号或交易噪声①，购房者以交易噪声为基础所进行的交易称之为噪声交易②。我国住宅市场的交易噪声主要有：

1.不对称和不真实的交易信息

我国住宅市场中的房地产开发商和房地产中介商处于绝对信息优势地位，在住宅产品质量、开发成本、实际销售数量和价格等方面拥有完全信息，而购房者则处于明显信息不对称地位。购房者所能获得的是不完全信息，甚至是开发商、中介商等刻意制造的虚假信息即交易噪声。购房者在不了解住宅产品质量、开发成本、市场供求等有关市场交易的真实信息情形下，对未来住宅市场发展无法做出正确判断与合理预期，为了在交易过程中追求自身利益最大化，只得将其他交易者的行为作为重要参考，相互学习和相互模仿，从而使噪声交易具有集群性特征，产生“羊群效应”③。

2.媒体与学者的倾向性言论

房地产开发商往往凭借其雄厚的财力影响媒体和部分学者发表有关住宅市场的倾向性言论，渲染住宅供不应求、价格不断走高的长期繁荣假象，干扰购房者的判断，影响购房者正确预期。

3.不适时或欠合理的政策

在我国住宅市场的形成与发展过程中，针对土地出让、住宅开发、经营和管理等方面，土地与房地产行政管理部门、金融机构等相关管理部门先后出台了一系列政策，但是由于各部门职责分割，政策制定往往不全面、不协调、不合理、不稳定、难执行等，过度干预市场而造成市场失灵④。有些政策的出台要经过一个较长时间的审批流程才能完成，等到政策正式颁布实施时，市场状况已经发生了巨大的变化，因此，这些政策本身也成了不合时宜的噪声。

4.住宅价格偏离价值而大幅上涨或者下跌的现象

住宅价格长期大幅度偏离价值，干扰了购房者对住宅客观合理价值的判断，住宅市场价格快速上涨或过度下跌也影响了消费者预期，成为干扰住宅市场交易的重要噪声。

5.住宅投机者的炒房行为

住宅投机者预期住宅价格将持续攀升时，就会大量购买成套住宅囤积，以期在未来价格更高时出售获利。住宅投机者的炒房行为造成住宅市场需求大量增加，产生市场虚假繁荣景象；而在住宅价格下跌时，投机者就会集中抛售，助推房价继续下跌⑤，这也成为住宅市场交易的重要噪声。

二、住宅市场信息交易噪声的危害

由于住宅具有投资投机特性，使得噪声交易者会犯一些认知、情绪的偏差，从而对住宅市场信息的变化出现过度反映，当市场处于上升态势时变得过于乐观，导致市场价格上涨，偏离其基础价值。

根据供求理论，价格上升，需求下降，但是在市场上由于噪声交易者的存在，当噪声交易者看好未来的市场行情，预测未来的房价存在上涨空间，能够获得利润时，噪声交易者就会增加当期需求，购买住宅满足自己的需求以防未来价格上涨更多而买不起，或购买住宅囤积，以便将来房价上涨到更高时抛售获得利差。噪声交易者的行为通过相互学习和模仿，使其具有群体性特征，最终形成一种羊群效应和多阶段自我反射正反馈机制，扩大了住宅交易者（特别是噪声交易者）对住宅市场的认知偏差和过度反应，造成住宅价格的持续攀升。

1.住宅市场信息的交易噪声易形成投机交易羊群效应而推高房价

假定住宅市场上只有噪声交易者（非理性交易者）与理性交易者两类交易者，他们在市场上所占的比率分别用d与1－d来表示。在购买住宅时，噪声交易者往往只能以一些噪声或表面似信息的伪信号进行市场操纵；而理性交易者则在对各种信息进行理性分析的基础上，针对噪声交易者的策略进行正确判断和预期做出购买决策。当住宅价格上涨时，噪声交易者与理性交易者购房博弈的得益矩阵为：

当住宅价格下跌时，噪声交易者与理性交易者购房博弈的得益矩阵为：

住宅价格有上涨和下跌两种可能，假定住宅价格上涨的概率为μ，下跌的概率为1－μ，μ与市场上噪声交易者同理性交易者的数量之比以及交易信息中噪声的含量成正比关系。在最终上涨的情况下，噪声交易者分别以p和1－p的概率进行操作和不操作，理性交易者在上述两种情况下的得益分别为－L1和－I1，而噪声交易者在理性交易者分别以q和1－q愿意交易和不愿交易的情况下的得益为R1和H1，最终价格下跌时情况与上涨时相反。由此得出在上涨时理性交易者愿意交易的期望得益（损失）为p（－L1）＋（1－p）（－I1），而在下跌时交易的期望得益为pL2＋（1－p）I2，最终交易的期望得益（损失）为：

而噪声交易者在理性交易者愿意交易时而交易的期望收益（损失）为：

由上可知，理性交易者对噪声交易者的操纵而愿意交易的期望得益与μ具有负相关关系，即市场上噪声交易者与理性交易者的数量之比越大，以及信息中所含噪声的成分越多，理性交易者的损失越大；同时，从噪声交易者在理性交易者愿意交易时而交易的期望收益可以看出，其得益与市场上噪声交易者与理性交易者的数量之比以及信息中噪声含量具有正相关关系。这一结论正好说明了住宅市场的投资投机者为了逐利而形成羊群效应的现象。

住宅市场的投资投机者（噪声交易者）的羊群效应是如何导致住宅价格持续攀升呢？在市场经济条件下，追求时尚和从众心理是市场主体的价值感受之一，行为人在信息环境不确定的情况下，行为极易受到其他行为人的影响，以致不考虑自己的私有信息和理性判断，而盲目跟从市场中的大多数人而采取相同的策略。报纸、网络、电视等媒体对房地产市场不符合实际的大幅宣传和报道，各类专家各抒己见的极端观点和不负责任的市场走势分析，房地产商通过假售、捂盘、联合抬价等手段制造市场紧张气氛，通过炒房获得财富的故事渲染等等，这些更加激起人们的需求投资欲望。让住宅需求者和投资者热情急剧膨胀，在这种群体营造的氛围下，增加了投资者、需求者的信心和耐心，使投资者、需求者增加了需求，房地产商大幅高价囤地，倒卖土地，需求大幅增长，房价被不断抬高。

2.住宅市场信息的交易噪声易形成投机交易多阶段正反馈机制而推高房价

运用多阶段不完全信息动态博弈中的声誉模型对住宅市场上噪声交易者与理性交易者的购房行为进行分析。

假定理性交易者认为噪声交易者的购房目的有两种类型：无获利目的型和有获利目的型。在理性交易者依据自己所获取的信息采取一定的交易行为后，噪声交易者可以观测到理性交易者的交易行为，但是不能观测到理性交易者的类型。噪声交易者通过观察理性交易者所采取的交易行为来推断其类型或修正对其类型的先验概率分布，然后确定自己的交易行为是购买还是卖出，而理性交易者依据理性预期完全预测到自己的交易行为将被噪声交易者所利用，因而又会决定相应的交易行为。例如，噪声交易者抬高了房价，而理性交易者认为噪声交易者是有意抬高房价获利，理性交易者就会遭到损失。因此，博弈过程不仅是双方进行选择交易行为的过程，而且是双方在使用贝叶斯法则不断修正信念的过程。假定噪声交易者的单阶段效用函数如下⑥：

式中：π为噪声交易者实际操纵房价的上涨率，πe为理性交易者预期的房价上涨率，b为噪声交易者的类型，即b＝0代表噪声交易者为无获利目的型，此时，理性交易者跟进后价格继续上涨；b＝1代表噪声交易者为有获利目的型，此时，理性交易者跟进后噪声交易者将大量抛出处于高价位的住宅获利，理性交易者遭受损失。

假定b＝0的先验概率为po，b＝1的先验概率为1－po，即在t＝0时，理性交易者认为噪声交易者为无获利目的的概率为po，有获利目的的概率为1－po。

假定噪声交易者与理性交易者之间的博弈将重复T阶段，令yt为t阶段有获利目的的噪声交易者选择继续抬高价格对策的概率，xt为理性交易者认为噪声交易者选择继续抬高房价的概率，在均衡条件下，xt＝yt。那么在t阶段理性交易者观测到噪声交易者没有卖出，根据贝叶斯法则，理性交易者在t＋1阶段认为噪声交易者将继续抬高房价的后验概率为：

式中：pt为t阶段噪声交易者为无获利目的的概率，1为无获利目的噪声交易者继续抬高价格的概率，即如果噪声交易者本期选择继续涨价，理性交易者认为噪声交易者在下阶段为无获利目的可能性增加（概率向上调整）。当xt≤1，则上述不等式成立；当xt＝1，则上述等式成立。而如果噪声交易者选择卖出以获利，则有：

就是说，如果噪声交易者本期大量高价卖房，导致理性交易者高价购房受损，理性交易者将认为噪声交易者是有获利目的型的。因此，不到最后阶段，噪声交易者选择卖出是不明智的，这也就说明了本质上依据信息进行交易以求获利的噪声交易者继续抬高房价的原因。

为了更明确地阐明这一结论，再考虑博弈的最后两个阶段：T－1阶段和T阶段。在T阶段，噪声交易者没有必要继续抬高房价，因此，其最优的选择是πt＝b＝1，理性交易者对噪声交易者抬高房价的预期上涨率为：

此时，噪声交易者的效用为：

可见，噪声交易者的效用是其在T阶段为无获利目的型的增函数。即在最后阶段以前，理性交易者越是认为噪声交易者为合作型的，则pT越大，则噪声交易者在最后阶段卖房获利越大。

在T－1阶段，假定噪声交易者继续抬高房价，使理性交易者觉得跟进会有利可图，因而有：pT－1＞0，则理性交易者认为噪声交易者抬高房价的预期上涨率为：

假定噪声交易者的贴现因子为δ，为简单起见，仅考虑纯战略，即yt＝［0，1］的情况。如果噪声交易者在T－1阶段选择卖房获利（即yT－1＝0，πT－1＝1），那么pT＝0，即在T－1阶段理性交易者观察到由此引起的利益的损失，理性交易者就认为噪声交易者是有获利目的型的。设理性交易者的预期房价上涨率为，则噪声交易者的总效用为：

如果噪声交易者在T－1阶段选择继续抬高房价，即yT－1＝1，πT－1＝0，那么噪声交易者的总效用为：

可见，针对以上两式，如果噪声交易者在T－1阶段选择继续抬高房价的策略优于卖出获利的策略，即有：

同时，在均衡情况下，理性交易者的预期xT－1等于噪声交易者的选择为yT－1。因此，如果yT－1＝1构成噪声交易者的均衡战略：xT－1＝1，从而有pT＝pT－1，且最终阶段必然是：

可见，只要在T－1阶段理性交易者认为噪声交易者继续抬高房价的概率不小于，则有获利目的型的噪声交易者就会抬高房价。因此，得出该博弈的纳什均衡为噪声交易者在T－1阶段会选择继续抬高房价，而在T阶段卖房，只要δ足够大即对未来涨价预期具有足够的信心和耐心，也就是说如果用δ代表噪声交易者的耐心程度，就噪声交易者而言，处于追求效用最大化的需求，噪声交易者必须有足够的耐心坚持T－1阶段抬高房价策略，也就是使δ充分的大，从而使，而在最后阶段卖房以获取最大的利益。这一结论正好说明了住宅市场的投资投机者的交易行为具有多阶段正反馈机制的现象。

住宅市场的投资投机者（噪声交易者）的多阶段自我反射正反馈机制是如何导致住宅价格持续攀升呢？住宅的买卖过程反映了住宅市场各交易主体的心理过程，由于认知偏差、情绪偏差等各种偏差的存在，最终导致住宅的定价偏差，而住宅的定价偏差会反过来影响住宅市场主体的认识和判断。从2006年开始，国家陆续出台的稳定住宅市场价格若干调控政策却反而被噪声交易者（特别是市场炒作者）作为房价将要进一步上涨的新信息，由此演变为整个市场看涨心理，使得住宅市场不断升温，人们预期信心持续膨胀，房价持续上涨，住宅需求急剧增加，需求大幅增加又反馈到更高的价格中，第二轮的价格上涨又反馈到第三轮，然后反馈到第四轮，以此类推，催化因素的最初作用被市场主体的热情不断放大，因为所有的需求者（包括消费需求者和投资投机需求者）都担心房价进一步上涨后买不到或在高价位购买而吃亏，使得人们对住宅市场交易的认知不断偏离，导致价格偏差，价格偏差又进一步影响认知偏离，形成典型的正反馈交易行为，这种正反馈交易行为的最终结果必然是导致住宅价格的持续攀升。

三、住宅市场信息交易噪声的规避措施

价格规制是通过一种外在力量，促使价格更加规范，更加符合其本性⑦。价格规制的目的是在一定程度上恢复价格的本性，使它能够真实反映资源稀缺程度和真正发挥激励作用，成为沟通经济活动参与者信息的有效方式并切实地反映市场经济关系。住宅价格规制就是要稳定房价，促进住宅市场健康发展。

在住宅市场上，如果噪声交易者过多，而理性交易者过少，那么住宅投资投机者（噪声交易者）的羊群效应和多阶段自我反射正反馈机制等非理性行为就会盛行，理性交易者就无法稳定房价，房价就会背离其价值，而噪声交易者的行为会导致房价虚高和房价泡沫。反之，如果在一个较为成熟的市场上，理性交易者相对过多，理性交易者就会通过获利活动获得较大收益，而使噪声交易者遭受损失，最终将其排挤出市场。而我国住宅市场的竞争程度较低，这一方面是由于我国住宅市场的竞争秩序和竞争环境不完善，另一方面是由于我国住宅开发经营企业的数量多、规模相对较小，易于产生交易噪声。因此，我国住宅市场价格的信息含量有限，价格中较多反映出噪声因素，房价往往与均衡价格相差较大，住宅市场处于相当程度的市场失灵、价格失效的状态。

同时，从不完全信息动态博弈理论所分析的理性交易者与噪声交易者的动机、市场与行为中可以看到，理性交易者出于自身利益的考虑，借助于自己在财力、资本上的优势，利用与噪声交易者之间的信息不对称，来操纵价格牟取利益。因此理性交易者在住宅买卖中，需要理性分析，对于抬高房价、打压房价的行为，一定要在综合分析宏观经济走势、房地产开发经营企业的实力与信誉、住宅产品的品质与增值潜力等因素的基础上，再确定购买决策。

综上所述，为了有效实施住宅价格规制，促使我国住宅市场正常、有序、稳定的发展，尽可能地稳定房价，降低空置率，建议采取的住宅市场信息交易噪声的规避措施如下：

1.建立和完善住宅市场信息收集和披露制度

政府应完善住宅市场信息的统计、处理和公告制度，通过官方或权威的信息披露渠道，定期发布和传播住宅新开工面积或套数、竣工面积或套数、可销售或已销售面积或套数、空置面积或套数、销售价格等信息，让购房者及时了解住宅市场的供求状况、真实销售价格和销售数量等信息。从而促使购房者正确预期住宅发展趋势，进而主动调整其购房行为，有效降低住宅投资和消费领域的“噪声交易”行为的严重程度，平衡住宅价格和市场供求关系，降低住宅价格波动幅度和空置率。

2.建立保障性住房和普通商品房的成本公示制度

针对保障性住房和普通商品房成本信息的不对称，可以通过造价成本公示制度来改善。通过公布保障性住房和普通商品房成本清单，消费者就能根据真实、全面的信息进行理性判断，形成的房价也会更趋合理性。让房价成本信息透明化，也有利于控制暗箱操作。物价和国土部门不仅要公布土地价格和土地供应量，还要公布土地开发的进度、土地供应计划等，让开发商和消费者对未来进行理性的判断。物价部门有责任对包括房价在内的商品价格进行监测，保证住宅市场信息透明化以符合消费者的利益。

3.组织专业人士定期发布客观而积极的舆论导向

政府应定期组织专家、学者和业内外人士，对住宅产业的发展现状和趋势展开研究、讨论，通过政策解读、趋势分析、问题剖析等方式发表客观积极的言论，规范公共媒体的舆论导向，充分发挥舆论的正面作用，避免错误信息干扰购房者的判断，引导购房者的投资需求和消费需求趋于理性。

4.加强对住宅市场交易行为的规范和管理

政府要规范住宅开发商、中介商的销售行为，对住宅销售过程中的不正当竞争、恶意欺诈等行为要严查和严惩；鼓励住宅消费者理性购房，遏制住宅市场上的投机行为，维持住宅市场的交易秩序。

5.提高行政效率和政策的针对性与时效性

政府应提高行政效率，加强各职能部门的配合，提高政策的针对性和时效性，充分发挥政府对住宅市场的监督管理职能，弥补市场失灵的缺陷⑧，有效帮助购房者树立信心，产生正确预期，避免过度反应，维持我国住宅市场健康可持续发展。

注释

①李辉等：《噪声交易与房价波动》，《经济前沿》2009年第12期。

②Black F..“Noise.”Journal of Finance（1986）：529－543.

③“羊群效应”是指个人的观念与行为由于群体的引导和压力，而向与多数人一致的方向变化的趋势。

④胡慧萍：《货币政策的实施对房地产市场影响的实证分析》，《济南金融》2007年第3期。

⑤徐蜚、任宏：《中国房地产市场的投机行为分析》，《山西财经大学学报》2006年第4期。