打破垄断,让房价软着陆

至关重要的是，目前必须立刻着手对房地产业之核心制度进行变革，这其中最为重要的就是打破双重垄断，也即打破地方政府对城市建设用地的垄断，打破开发商对房屋开发的垄断。从而防止未来政策放松、再度出现泡沫反弹

上海、深圳、北京等一线城市的楼市已开始出现实质性价格下跌。国家统计局最新发布的统计数据显示，与上个月相比，10月，中国北京、上海、广州、深圳等46个城市房价出现停涨或下降。过去十几年来逐渐形成的房地产特殊利益集团的核心利益将被触动，房市调控政策当何去何从？

过去十年间，中国经济增长的主要引擎是城市化，城市化的重点又在房地产业。中国最为重要的各种资源、权力，围绕这房地产业而重新组合，形成了一个盘根错节的利益网络：首先是地方政府，他们从土地财政中获益极大；其次是房地产开发商，他们占据了富豪榜之大半；再次是各类金融机构，目前的金融风险主要系于房地产业之风险；还有大量民间游资，过去五年间大量进入房地产投机领域；刚刚形成的中产阶层也在其中，他们的主要财富都积淀于房产上。

因此，房地产问题显然不只是一个经济问题，也是一个牵涉面极广的重大社会、政治问题。而房地产业在过去几年的非理性繁荣，已经积聚了诸多风险。从经济上说，房地产泡沫吸引大量实业资本杀入，中国的经济结构迅速地房地产化。这一点对于中国这样的大国长远的经济增长而言，是极端不利的。房屋价格高企，也严重地妨碍中小企业之创建与运营，妨碍企业家精神之发育，而将令经济丧失长远增长的动力。

当然，房屋价格非理性上涨的社会，政治风险也是非常巨大的。其中比较重要的一点是，房屋价格飞涨，把社会撕裂为有房群体与无房群体，有房群体的资产快速增长，无房群体只能望房兴叹。双方的财富差距急剧扩大，社会内部的紧张不断加剧。

最为可怕的是，房屋价格非理性上涨，促使所有人高度关注房屋，从而制造了十分浮躁的社会心理。而有房群体和无房群体的利益则处于完全对立状态，从而令政府对房地产市场进行宏观管理的空间，变得非常逼仄。而如果不对这种非理性状态进行某种管理，双方的利益对立又会趋向尖锐。

经过权衡，政府选择了控制房价。有人指责政府所采取的措施不合乎市场经济的原则，问题在于，房地产领域的基本制度在很大程度上就是非市场、甚至反市场的，举其大者如地方政府对城市建设用地的垄断，房地产商对房屋开发权的垄断。从这个意义上讲，政府以行政手段管理这样本来就高度行政化、垄断的领域，并无不当。

现在看来，政府的措施收到了一定效果，房价也已停止上涨，甚至出现下跌。可以想见，房地产利益集团已经出现了某种恐慌。若干地方政府私自放宽房屋限购政策，恐怕会有更多地方政府准备这样做。房地产商感受到巨大压力，一方面，房屋积压，资金吃紧；另一方面，降价销售，则可能引发以前业主的退房潮。当然，那些购买了房屋、正在还贷的中产群体，也一定相当忐忑不安。

在这种情况下，如何拿捏政策分寸？

显然，不管从哪个角度看，大陆目前的房屋价格均存在严重泡沫，因此，必须保持足够的政策压力，迫使房屋价格进行适度的回调，以维持在适度的水平。惟有如此，弥漫于整个经济领域乃至于社会领域的房屋投機心理，才会被打消。此后，中国经济才有可能恢复常态，并且保持必要的创造性潜力，中国人的生活与生活预期才能够恢复常态。

过去有几次，在市场出现泡沫之后，政府都试图对房市进行调控。然而，由于各种原因，调控总是半途而废，结果，泡沫不仅没有被挤掉，反而不断累积。这一次，实有必要汲取教训。从目前迹象看，高层似乎有这个决心。10月21日，温家宝总理在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。10月29日，温家宝主持召开国务院常务会议，要求各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。同时，要增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。

当然，如果政策压力过大，可能引发房地产市场崩盘，那就有可能引发金融危机，进而引发社会危机，也让地方政府陷入财政危机。因此，目前只需保持现有政策，而略为做出一些放松姿态即可。

至关重要的是，目前必须立刻着手对房地产业之核心制度进行变革，从而防止未来政策放松、再度出现泡沫反弹。这其中最为重要的就是打破双重垄断，也即打破地方政府对城市建设用地的垄断，打破开发商对房屋开发的垄断。具体地说，就是推动城乡人口、土地的双向自由流动，即允许农民开发乡村建设用地，向城市人口出售。初步承认小产权房，可为重建房地产制度框架之第一步。