开发商还能撑多久

周璇 吕凌寒

2011年的楼市，从“金九银十”最终变成了“铜九铁十”，本身就不缺乏戏剧性。然而，开发商的销售惨淡还不是这一季的结尾，上海“退房人”就成为了楼市的主角。

楼市拐点似乎就在眼前。据国家统计局的数据，京沪广深等一线城市的新建商品房从6月起连续四个月停涨，即将公布的10月份销售量和售价预料也将持续萎缩。

不少业内人士从这一轮的楼市低潮中看到了2008年楼市拐点的影子。但和那次短暂的调整期不同，如今在限购、大建保障房和紧缩房贷的“组合拳”作用下，中国的房地产行业这一回真的需要重新定位了。

买方市场到了？

近几年来积极提价的开发商，终于碰到了业主们的报复性反弹。

10月26日，位于上海浦东的“中海·御景熙岸”商品房项目，开发商中海地产的大幅降价促销却招来了老业主的围攻。26日，该楼盘的售价从开盘时的每平方米2.2万元陡然降至“团购价”1.6万元，约200名财产巨额缩水的已购房的老业主相约聚集在售楼中心，齐声高喊“退房”口号，并拉起条幅抗议开发商的降价行为。

此前的近两个月，上海、北京等大城市还发生了若干起规模不一的“退房”抗议。

在北京南五环外的房山长阳镇，“首开·熙悦山”今年6月开盘时的均价为14500元。9月以来，该项目售楼处将200套所谓“样板房”以特价房的形式推出市场，均价降至13000元。自觉亏钱的业主便从9月起开始，向开发商发起网上和面对面的抗议。

在经过反复抗议之后，首开集团同意对业主进行现金补偿或是等价车位的补偿。截至目前，赔偿仍在进行中。

一些分析人士认为，随着房价的进一步松动，开发商的促销还可能引发房产持有者更大规模的反弹。而购房者人越来越高的降价预期，也将为整个楼市带来更大的博弈力量。买方市场的到来，并非不可能。

工银国际分析师罗佳明对《中国新闻周刊》分析，本轮“退房潮”影响到房地产行业的减价，才刚刚开始，“短期内中央应不会放松政策调控，减价才刚开始。上海当前的降价潮应该只是行业下行的开端，相信明年第一季是最坏时期。”罗佳明表示。

《中国新闻周刊》在北京大兴、亦庄等地区的楼盘采访时看到，购房者持币观望的心态浓厚，多数人期待房价进一步下行。

而开发商表现出的业绩，也似乎佐证了这一点。

今年的销售季时间已过去四分之三，但近七成一线房企前三季度并未完成年度销售任务的四分之三。从存量房的指标来看，房企三季度存货达5314亿元，是6月末2195亿元的2.4倍。

房地产龙头企业万科今年的三季报显示，万科在主要城市商品住宅供应量增加，但销售却进一步放缓。由于对未来楼市的预测相对谨慎，万科表示，自己已将不少未能售出的销售资源留到未来两至三年的市场。

10月25日，万科执行副总裁肖莉在一场投资者电话会议上表示，“国内的房地产市场已经转向”。肖莉还认为，“未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格会进一步下降。”

话音刚落，万科北京公司旗下的金隅万科城疆域11月推出的三期新房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。

开发商要倒？

开发商降价的主要压力，来自于今年金融收缩中其面临的资金压力。

从上市房地产企业公布的三季报可以看出，今年多数开发商的未售出存量房激增，经营性现金流进一步恶化，资金链深度承压。截至10月末，共有70家房地产上市公司披露了第三季度财报，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。

由于资金面堪忧，不少房地产企业已经走进“卖身”行列。房地产行业的洗牌也处在进行时。

在北京、上海、天津和重庆4大产权交易所，今年挂牌出售的房地产企业或项目出现井喷，总数超过了600宗。而根据链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

近期，总部位于杭州的开发商绿城集团面临“倒掉”的传闻也在市场上激起强烈反响。这家由董事长兼总裁宋卫平在1994年以15万元借款起家、不断通过融资扩张的房地产集团，正在经历成立近17年来最大的一次资金危机。

2011年上半年，绿城公司现金及银行存款从2010年年底的近150亿骤降至97.46亿，而资金负债率则从去年的132%，大幅上升至160%以上。

负债率上升的同时，绿城的销售业绩却在下滑。截至8月底，绿城销售金额也只有248亿元，仍未完成其年度550亿销售目标的一半。因为绿城始终在高昂的融资成本之下运作，其房地产项目的利润一直徘徊在2%上下。如果今年绿城的销售额达不到480亿元，那么将面临着被债务拖累的深度危险。

为解决资金困难，绿城开始求助于同为浙江的其他开发商。采用的方式是以企业互相担保的方式获得银行贷款。9月15日，浙江房地产企业新湖中宝发布公告称，其将与绿城建立3亿元额度的互保关系，互为对方贷款提供信用保证。

资金压力稍微缓解的宋卫平，也及时地在公开场合呼喊：“我相信，绿城不会死在绝大多数房地产企业的前面。”只不过，这一轮由楼市的低迷直接引发到开发商身上的资金压力，不会都像绿城这么轻易化解。

“本轮调控不会像2008年一样，而是长期的。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹日前在上海出席一场地产金融论坛上说。他强调，这次调控对开发商来说，是“严峻的考验”。

分析人士指出，如果限购不放开，房源长期难以获得销售业绩，无疑会对绿城这样的开发商产生巨大的压力。而绿城现在所反映出来的问题，是开发商的典型代表。開发商现在再次面临是要降价求生存，靠融资求发展。

根据国际评级机构穆迪评级对在香港上市的29家中国房地产企业调查，开发商持有大量现金。截至今年6月，国内开发商的总现金达1910亿元。其中，23家拥有足够的现金流，足以应付未来12个月内的局面。这些现金既包括利息，也有土地金等。

穆迪还称，国内现金流状况最好的是龙湖地产，拥有现金人民币126.26亿元。不过，即便是资金面最好的龙湖地产，现在也加快了降价促销。

其他大型房地产企业则在促进销售的同时，加快融资步伐。近期，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元。10月，万科为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。

根据高华证券对127 家上市房企财务状况的分析，国内房企在2012年上半年面临的再融资需求更高。未来12个月主要城市房价将由目前水平下降15%至20%，或由2010 年峰值下降约25%。

限购要松？

不过，就在房地产企业为资金链问题奔走的同时，楼市的低迷再一次激起了对于政府“托市”甚至“救市”的传闻。近日，住房和城乡建设部部长姜伟新暗含“限购”终将取消的发言，激起了热议。

“一旦全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。”10月27日的人大常委会联组会议上，姜伟新此话一出，关于“政府即将取消限购”等各种版本的解读，就占据了许多媒体的头版位置。

但是对政府放松限购的预期，业内人士基本上持否定态度。

经济学家马光远在评论限购是否取消时坚持认为，取代限购的政策应该是能够抑制投资投机的其他市场手段，例如印花税、房产税等，“再有一系列配套政策的话，我们才可以取消限购”，“而如果在这个时候放出要取消限购的信号，很有可能会打击人民对调控政策的信心”。

财经评论员叶檀也强调，姜伟新部长的讲话内容里，在提到取消限购令之前有一个前提：全国个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台。她认为，这个平台就是包括银行房贷政策、房产税等在内的市场手段。

“如果老百姓了解到了完整的信息，就不会出现不必要的担心，而公众所忧虑的房地产市场逆转，目前不可能出现。”叶檀表示。

而就在10月末，财政部也公开表示，将在重庆、上海两地房产税试点工作进行总结的基础上，加快推进房产税的实施。

“隐形的手”仍会制约房地产市场，而政府、购房者和开发商的博弈，预料将持续到2012年。