城市规划与土地利用的思考

□甘 文

城市规划与土地利用的思考

□甘 文

现在如果提及房价高涨的原因，无论是开发商还是普通居民，都普遍把土地价格的上涨作为最主要的原因之一。按照这一推论，房价上涨是由于楼房供给不足，土地供给不足又从根本上影响了楼市的供给量。诚然，土地供给方式的单一，对土地市场上的需求方和最终承担者来说，无疑提高了土地的获取成本，增强了土地市场买方的竞争力，最终导致土地价格节节高升，使各地频频出现地王。如果仅仅从市场的供需双方来看，建筑用地占用面积小和土地供给数量少，以及需求方的大手笔，土地确实是房价高升的推手。

房地产只是一个产业，并不涉及一座城市的规划与运营。当我们看到一座城市道路狭窄，沿途垃圾如山，下水道口经常堵死，水电经常无缘无故短供，老百姓依旧生活在破旧的楼房的时候，相信没有几个人会想到这事和开发商有关系，因为开发商并没有责任让所有老百姓居住在宽敞明亮的高楼大厦里。

城市规划如同一局棋，输赢并不决定于当前的某一两步。以商业发展为例，近年来随着市场的不断发展和完善，各地县级城市也纷纷通过招商引资的办法，在城市繁华地带建设商业街、步行街、商业广场等商业性地产，出现了“小城市大商业”的现象。为了刺激和带动当地消费，促进商业发展而引进外资投资本无可厚非，但在一些以农业为主、人口稀少的县城大力投资兴建大型商业街，结果是这些商业街和当初设想带动当地经济的目标并不一致，除逢年过节比较热闹外，其余时间基本上处于闲置。这些商业性的建筑推高了周围楼房价格和房屋租赁价格，对城市规划发展来说，这等于闲置了大量土地，却没有带来任何经济和社会效益，对于当地居民来说，增加了不必要的生活负担。

与此相似的是，道路交通建设正在改变人们的生活节奏，然而随着城市轨道建设和地下交通的逐渐成熟，也催生了房价的不断上涨。以北京市为例，最近几年一直发展的城市轻轨和地铁线路，导致房价沿着地铁线路延伸的方向出现大幅的增长。以北京天通苑为例，该地区原本属于城乡结合部，但是自从地铁五号线从这里经过，房价就大幅增长。随着北京六环路的逐渐成形以及北京市市区的快速扩张，相信在不久的将来，北京房价会出现“农村包围城市”的新型局面。

房地产近几年来的暴涨，一方面是来自于所谓城市土地供给总量的稀缺，另一方面是房地产开发中大量的土地用于商品房的建设。开发商们为了追求商业利益，尽量增高楼盘的高度，增加楼房容量，同时大力开发周边设施，如草地、娱乐场所、休闲中心等，以吸引消费者的目光，而大部分城市居民都望楼兴叹，无力承受高房价给生活带来的压力。反观周围地区和国家，虽然城市人口也同样面临着居住困难的压力，但是他们却没有选择通过大量囤地和新开楼盘的方式增加供给。以香港和日本为例，前者在公租房建设方面和管理运营方面有很多成功经验，后者在经济适用房的供给方面有独到的做法。

香港在城市规划时就已经把公屋建设用地的问题一并解决，统一划拨用于建设公屋的土地，专门解决“夹心层”的居住问题。香港针对平民的房屋政策基本实现了租售并举：一方面以政府出资建房为主，继续提供公屋；另一方面以特惠折扣价，一般为市场价的一半左右出售居屋，适当引入私营企业参与建设，协助中低收入家庭和公屋租户置业。香港免地价提供土地和注资给房委会，以较低的租金集中给低收入群体提供住房，避免了大量土地用于商品房的开发导致房价高企、低收入家庭望楼兴叹的现象发生。香港自1954年实施“公屋”计划以来，有效解决了香港社会居住保障问题。截至目前，已经有约三分之一人口居住公屋，六分之一人口住居屋。

日本东京是世界上人口密集程度最高的城市之一，房价高位运行在情理之中。为了保障低收入者的居住，当地政府在土地供给上，增加经济型住房建设的土地供给，减少商品房建设的土地供给。该政策与香港“公屋”计划有异曲同工的效果，无形中增大了住房市场的供给，保障了中低收入家庭的居住需求。

按照经济学假说，土地资源的供给在短期之内是恒定不变的。如果既要保障城市扩张和城市建设对土地的需求，又要警惕农业用地供给总量的红线，城市规划不仅要考虑整个城市未来的健康发展，还必须向土地要效率。与房地产开发商的思维相反，土地供给不足是导致房价上涨的重要原因之一，但是向市场提供足够数量的楼房供给，满足普通居民对楼房的刚性需求则是另外一件事情。

（原载国土资源网）