房地产企业并购问题探析

淄博市临淄区城市建设综合开发公司 王红霞

房地产企业并购问题探析

淄博市临淄区城市建设综合开发公司 王红霞

我国房地产行业经过近十年的高速发展,在2008—2009年达到本轮房地产经济周期的高峰,房价飙升，民间一片怨声，对房地产投资过热和过度投机等现象严重。市场的急速扩张与政府深幅调整引发大量房地产企业生存危机。所以并购重组，是未来房地产业的发展趋势。

房地产企业 并购 土地

我国房地产行业经过近十年的高速发展,在2008—2009年达到本轮房地产经济周期的高峰,房价飙升，民间一片怨声，对房地产投资过热和过度投机等现象严重。市场的急速扩张与政府深幅调整引发大量房地产企业生存危机。所以并购重组，是未来房地产业的发展趋势。

一、房地产企业并购的概念

房地产的并购主要有兼并和收购两种形式，房地产公司兼并就是被吸收的房地产公司全部股权被转让，企业全部债务以及由此产生的风险，依法全部由兼并公司承担；房地产企业的收购则是被吸收房地产公司内部的股东和股权比例发生变动，收购公司只对被收购公司债务或风险承担股东的相应责任。被收购公司的对外的债务仍由自身承担。海外并购市场的经验来看,成熟的地产并购则多发生在市场的下行阶段或者调整阶段。由于中国土地制度的特殊性与复杂性．导致房地产行业的并购仍然显得风险重重。从我国当前的二级市场报价已经并可能进一步给产业资本并购提供较低的操作成本。鉴于投资风险，收购企业应该特别注重对通过不同方式取得的土地使用权的不同审查。

二、国资委的房地产企业政策

我国房地产央企重组计划的再度启动，加快了行业内企业并购的进度。2010年3月18日下午国资委召开新闻发布会，规定已经开展了房地产业务但不以房地产业务为主的我国78家央企加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。这个规定的实施，会导致227户78家所属三级以上房地产子企业的重组。国家对楼市的严厉调控，房贷政策的改变，资金链的收紧，使得一些中小房地产企业 深深忧虑，一些有规模有实力的大企业正在寻找可以收购的目标。所有这些都会加快我国房地产企业的并购重组。中房集团等5家规模较大的房地产企业先行一步对中央企业的房地产资源进行整合，国资委把中铁股份等14家央企房地产业务列为主业。然而改革总是要面临很多的矛盾，是由于利益分配的问题，使得房企的改革步履艰难，困难重重，重组进展非常缓慢。截止到2008年，我国的房企并购仅有中房以14.2亿元受让华能房地产业务一起央企房地产业务重组案例。而早在2008年8月国务院国资委主任李荣融就曾表示，奥运之后将加大央企的重组力度，以房地产业作过渡的央企将会逐步退出。为了推动房企的并购，深化央企的改革，在2008年底国资委主任李荣融再度表态“进一步加强企业重组调整力度”，打造主业突出、拥有自主知识产权和知名品牌的优势企业，这样的政策加快重组步伐。

三、房地产企业并购土地使用权应注意的问题

1、审查出让方土地使用权是否合法

由于我国地方政府为了政绩，制定许多优惠政策鼓励房地产开发，甚至通过卖地换取在任政绩，放宽土地出让职权；导致很多土地以非法定出让主体为名义签订的土地使用权出让合同的出现。我国在《城市房地产管理法》颁布后通过《解释》第一条重申了《城市房地产管理法》与《城镇房地产出让与转让管理办法》对法定出让主体的规定，明确了开发区管理会签订的土地使用权出让合同为无效合同。但规定2005年8月1日之前签订的此类出让合同仍视为有效。所以企业并购前必须对土地进行并购之前的调查，考察土地使用权出让方主体资格的合法性。如出让方系土地所在地市、县人民政府土地资源管理部门以外的部门，那么土地的合法性就值得怀疑，出让合同的有效性就会出现缺陷。针对这种情况，投资者应要求目标公司重新与有权部门签订有效的土地使用权出让合同，以避免因无效出让合同导致的巨额损失。投资者聘请律师审查的合法土地使用权出让主体应严格限定在市、县人民政府的土地管理部门。

2、审查土地使用权是否符合投资

一经批准的国有土地用途原则上不得变更，确实有特殊情况需变更的，需要取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，调整土地使用权出让金。签订土地使用权出让合同变更协议，否则出让人可解除出让合同。

3、审查土地使用权出让合同是否备案

《城市房地产管理法》第六十条规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权．应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。”虽然认定批准与登记不影响出让合同的效力，但是未经办理批准手续的出让合同存在履约风险。在疯狂开发地产时期，土地管理与政策混乱、土地寻租现象严重，有一大批违法违规的房地产开发企业得以获利。这种公司的土地权背后隐藏的法律风险与商业风险往往防不胜防，甚至四证不全就已开工。投资者如欲顺利完成并购交易，需要合理评估交易风险与投资收益，视情况补办手续或补交费用。

四、房地产企业并购的形式

1、在收购协议的基础上直接控股

目前的上市公司流通股比例小，我国还没有完全放开外资进入A股市场，由国有股居控股地位。外资要想成为A股的大股东，还要以协议受让低价格的国有股或法人股为主要途径。

2、通过定向增发B股并购

定向增发的B股的价格要低于二级市场的的流通股，外资可以通过取得定向增发的B股而实现并购；同时还可以规避二级市场收购的繁琐程序，从而形成有一个并购的形式。

3、通过收购上市公司直接控股

我国允许上市公司向境外投资者发行B股和H股，如果此2股在公司股权中所占比例较大，那么外资可以直接通过收购此2股而实现并购上市公司；另外外资通过QFII也可以实现对A股上市公司的并购。

4、利用债权股实现并购

目前国企改革的一项重大突破就是利用债转股的市场，实现并购；将商业银行对符合条件的国有企业的债权转化为资产管理公司对企业的债权，由资产管理公司实施控股。但是由于这种方法，把原来由企业和银行承担的风险转移到资产管理公司，所以资产公司并不能长期持有股权，而是要运用市场尽快出售、回购、证券化等形式收回资金，化解风险，减轻企业负担。

5、通过换股实现并购

国外比较大的公司实施并购多数通过换股的形式，因其股权的价值是以对方的股权而非现金的形式体现，可以缓解并购的资金压力。

6、拍卖股权实现并购

企业的债务过多，不能如期偿还而被起诉，检察院通过强制执行拍卖，可以给想并购的公司提供机会。

“并购潮”对房企来说，中型企业比较难并购，因为企业的项目较多，而小型企业因为项目少就相对容易一些。把好市场的脉搏，研究好中央的政策，正确认识企业自身的财务状况和发展前景，深谙地产企业并购的法律和法规。对于兼并者和被兼并者都是非常重要的。自然界的生存法则和市场经济下的企业生存法则是一样的，弱肉强食，适者生存。

2008年以来，受政府对房地产市场的调控影响，在股市的调整中,各房地产上市公司股票价格经历了大起大落。尤其最近一个时期，国家接连出重拳调控房地产市场，抑制不断飙升的房价，对于一些资金不足的企业，接受并购是不能回避的事实。所以一些企业应该掌握政策、了解市场，在并购与被并购中寻求新的发展机会。

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