会计视角下的房地产企业避税行为

2011-10-09山西路桥开发建设有限公司赵文香

财经界(学术版) 2011年9期

山西路桥开发建设有限公司赵文香

一、会计视角下的房地产企业避税

（一）房地产开发成本问题

我国现有的房地产企业的运营来看，针对开发到施工的整个管理过程存在着必要的前期会计成本的核算过程，此过程往往存在一些问题。我国的房地产企业在项目实施的过程中采用的会计成本核算，通常是按照开发式成本不单独核算列示的特点。这样的操作方式让房地产企业在会计核算和税务办理时发生责任不清的情况，不能正确的分析合作项目是成本合作项目是费用。这样就会导致房地产企业在开发项目的时候出现成本过高的情况。在管理中按照销售收入进行纳税管理的时候，所形成的会计核算成本差额的问题必须通过针对性的营业税、所得税为基础进行审计和控制。以此同时，房地产项目销售过程中需要计入的折旧费用也会逐步增加企业的损失。

（二）会计视角下的两个关键避税点

在房地产企业在会计结算中，会将自身的建筑成本转为当期的经营成本，同时还有没有销售的房地产存量，而这些被视为已经销售完成。如果按照此种行为来进行计税，就会让会计处理与纳税数额上出现较大的差额。

如果在发现此种问题的时候，将视同销售的房屋登记进入财务账目，是为本期的经营成本，这样此种收入和成本的匹配性会增加此时的赋税额度，此时的纳税就会出现一定的不确定性。显然也不利于企业和税务部门的正确的扣税。

（三）房地产企业的避税制度欠缺

房地产开发企业在经营管理中，有不明确的登记和买卖因素的存在，容易在会计的核算过程中放大这些不确定性，影响计税的公正和准确。如果相关的会计管理规定中可以明确的规范一些销售情况下的会计核算规范，则会保证房地产企业在会计核算和管理上的平衡。

（四）管理模式不能实现合理避税

我国现行的财务管理准则是新的会计准则，这样的指导性管理虽然实现了市场化的会计管理模式，但是从实际的适应性角度看，却存在着一定的缺陷，没有将合理的避税和纳税纳入到管理模式中。这样就让会计管理的某些条例变为没有实际效力的摆设。此种管理模式是不能完全实现帮助企业进行管理的目的的，更加不能对企业的经营和发展起到指导作用。

针对这些问题，只有通过会计的方法，对经营方式和核算管理进行调整，尽量使之实现动态化的管理以适应市场的波动，并可以根据实际的经营情况进行财务管理。

二、会计视角下的完善房地产企业的合理避税措施

（一）改进会计法规

在工作中应当针对房地产企业的特征对会计的法规进行针对性的调整，即改变某些准则、法规使得房地产企业可以灵活的调整开发期间的成本核算，满足未来的纳税调整的要求，降低纳税的基准数额，以此降低纳税的额度，合理的避税。通过利用房地产企业自身的会计核算的不断完善，最终到达纳税和成本控制的双赢，既保证了纳税也稳定了发展。

（二）采用适当的手段合理的避税

避税问题不是一个违规的行为，许多企业在管理过程中都会遇到此问题，房地产企业因为财务管理和纳税规范的矛盾性，就更需要对此问题进行重点的考虑。采用何种方式规避因为规范和管理流程而产生的税收，和因此而导致的成本管理的失衡。在具体的实施过程中，利用某些管理的漏洞，提高自身的成本总量、费用、支出等，规避成本和销售期长的矛盾，降低税费。具体措施：

1、合理的股权转让

在我国现有的相应的税收政策和规定中已经明确的注明了多对股权转让的行为可以免征流转税，这一规定主要就是为了让房地产企业在经营过程中合理的规避企业的营业税。

2、合理利用无形资产

房地产企业的通常采用合作开发的方式和产生的营业性差异来减免赋税。合作开发就是一方负责提供资金，一方提供土地的使用权，此种合作方式可以看做是一种合作开发的形式。其合作开发有两种形式一种为以物易物，一种是合作经营，这两种方式不会因为自身的经营方式不同而产生不同的纳税义务或者做纳税基数等。

3、合理定价销售

房地产企业在开发和发售的过程中通过出售的定价选择和开发的支出最低化或者减免税收来进行规避税赋。我国税收政策规定，在房地产企业开发普通住房的时候，其售出的增值比例小于20%的时候，就可以减免土地增值税。所以，房地产企业在开发定价的时候，将含税价格纳入到交易过程中，制定合理而可行的免税价格。