房价收入比：可行的计算方式和回归分析

周培奇

（北京大学 中国公共财政研究中心，北京 100871）

房价收入比：可行的计算方式和回归分析

周培奇

（北京大学 中国公共财政研究中心，北京 100871）

本文通过回顾房价研究理论，对国内通用的“房价收入比”在衡量房价负担方面的特点及不足进行了讨论，并力图建立可行的房价收入比计算方法，证实了人均住宅面积与房价的负相关关系，由此可知人为选择住房面积计算房价收入比可能不妥。文章使用新的房价收入比标准对选取的全国大中城市房价进行了统计分析和回归分析，并在此基础上讨论不同城市居民的房价负担程度。

房价产价格；房价负担；房价收入比；回归分析

一、引言

房价水平是房地产经济学研究的重点，许多文献都采用了房价和收入的相对关系来解释房价水平。

然而，人们往往更关心以收入为参照的研究房价水平，比较房地产价格和居民收入的相对关系，讨论居民的住房负担。具体考虑的指标包括房价收入比、租金收入比，以及房价涨幅与居民收入涨幅的比例和“住房痛苦指数”①等衍生指标。房价收入比因为其简单明晰的特点成为了国内许多数学者的研究对象。使用房地产价格和居民收入来计算房价收入比时，指标的统一成为关键，参照各方观点提出一个较为合理统一的计算方法，显得尤为重要。

目前的房价收入比研究中主要有三类问题：一是单位房价指标的选择不统一；二是多使用省级或省会城市数据，缺少大中小各类城市房价分析；三是没有考虑到城市人居住房面积可能也是影响当地房地产市场供求的重要因素，这样人为设定的居住面积就值得商榷。本文试图一方面改进房价收入比计算方式，建立可行的计算方法，另一方面建立计量模型来综合多方面的影响因素，赋予房价收入比更多的含义，对房价水平给出更有说服力的评价。

二、房价负担指标：房价收入比

1.房价收入比的一般性讨论

以居民收入作为参照来测算房价的指标十分丰富，主要包括房价收入比、租金收入比、房价租金比等等，此外还有刘琳和郑思齐介绍的住房可支付性指数，以及住房机会指数等等。评价房价的多种方法归结起来主要是两个方向：对房价收入比的调整和选取其他标准的间接评价。调整房价收入比，就是根据中国特点修正国际通用的计算方法有出入。国外通常使用选取中等收入阶层和中等自由市场价格研究，有人认为应该使用“市场平均房价一自有住房出售房价/居民户年均收入”，作为我国的房价收入比计算公式。也有的着眼于调整居民收入的内容，例如用城镇平均工资代替等。其他标准如租金收入比、住房痛苦指数等，原理上与一般意义上的房价收入比相同，而数据难以统一的问题使这些指标解释力有时还不及房价收入比，其简捷程度远不及房价收入比。

房价收入比，即一个地区平均房价与每户居民的人均年收入之比或者特定收入阶层的平均收入之②。房价收入比作为一个简单的指标，在国际上比较通用的，主要反映房价上涨是否泡沫化和居民房价负担程度。房地产具有鲜明的区域性差别，这可能使得房价收入比有比较大的局限，沈久沄对此有详细的讨论。房价收入比的概念虽然简单，但是房价收入比在不同地区（国家）之间并不具有直接的可比性。

房价收入比的计算包括住房单价、住房标准和收入选择三个方面的问题。随着我国房地产市场的逐步发展，官方和学界也已经有能力参照国外的一些理论方法计算较为可靠的房地产价格数据，这使得规范计算房价收入比成为可能。

2.房价收入比法：计算方法

房价收入比法计算的关键是各个参算数据的选择。目前国内缺乏统一的计算标准，学者也众说纷纭。为了计算方便而随意选择数据造成了目前混乱的局面。例如，有的研究直接使用60平方米的人均住房面积或者75平方米的家庭住宅面及计算房价收入比。虽然这样计算的结构不会对所选样本的分析结果产生质变影响，但却不利于学术交流，而且有失严谨，还会造成人们难以区别学者的研究，臆测各地区的房价水平。

由于目前我国居民收入分层次的统计数据并不完善，在计算房价收入比时采用不同收入阶层的收入往往难以统一口径。可替代的数据有城市居民人均可支配收入，城镇居民人均可支配收入以及农村人均纯收入等。本文考虑使用代表性相对最强的城镇居民人均可支配收入作为收入的指标。根据数据的可获得性以及本文的房价收入比的计算方法为：

具体地，住宅平均价格销售价格是指当年某地区住宅市场的平均销售价格，特指住宅不是全部商品房，使用总销售额除以总销售面积计算；当年人均住宅面积，对象是城镇居民，指使用面积而非建筑面积；当年人均收入，我们选取的是城镇居民家庭人均可支配收入，也就是城镇平均每个人的年末净收入。根据这种方法计算出的样本城市房价收入比数据见表1。

表1 全国32个城市2006年主要经济指标数据抽样

三、数据分析：房价收入比和新方法

1.价格分析

依据国家统计局数字，2006年全国住宅平均销售价格为3119元/㎡（表1中样本平均房价为3130.24元/㎡）。房价较高的地区有上海7039元/㎡、北京7375元/㎡，其次是天津4649元/㎡、浙江4510元/㎡、广东4589元/㎡，再次是福建3656元/㎡、海南 3735元/㎡、江苏 3375元/㎡、辽宁 2884元/㎡，其他省市房价均在2500元/㎡以下，河北省的平均房价是2028元/㎡。在具体考虑城市房价时候，为了方便比较，在这部分本文选择廊坊市房价作为研究对象进行分析。根据表1，通过比较2006年廊坊市与这些地区的房价数据我们可以得到这些结论：

（1）廊坊市住宅房价水平（3064 元/㎡）基本与全国平均水平持平；

（2）与北京、上海等经济发达地区相比廊坊市的房价水平明显偏低；

（3）与河北省平均水平相比，廊坊市的住宅价格显著偏高。

三个比较得到三个完全不同的结论，这也正是目前房价水平众说纷纭的根源。要科学判断某一城市住宅市场价格水平必须有一套科学的方法，以下选取房价收入比和回归分析方法来进一步讨论。

2.房价收入比分析

依据表1，2006年廊坊市的房价为3064.2元/㎡，而32个样本的平均房地产价格是3130.24元/平方米，廊坊市的房地产的平均价格要低于全国城市房价的平均价格。样本的平均收入比为5.55，低于廊坊市的房价收入比6.80，这说明相对于全国城市的一般标准，廊坊市房城镇居民的房价负担水平偏高。

单纯的房价收入比分析可以得到一些结论：

城市之间比较：与廊坊房价水平相近的日照（5.92）、郑州（5.81）、芜湖（4.68）、合肥（5.37）、沈阳（6.90）相比，廊坊市（6.80）房价收入比处于较高水平；

与城镇居民人均收入水平相近的合肥（5.37）、日照（5.92）、连云港（5.75）、洛阳（3.69）、重庆（4.68）相比，廊坊市房价收入比最高；与人均GDP相近的日照（5.92）、泰安（3.41）、西安（7.04）、洛阳（3.69）海门（6.2）相比，廊坊市的房价收入比也处于较高水平；

与人均储蓄余额相近的潮州（3.51）、合肥（5.37）、泉州（7.02）相比，廊坊市房价收入比偏高；

与人口规模相近的宝鸡（3.94）、合肥（5.37）相比，廊坊的房价收入比最高。

从以上简要的分析可以知道相对全国各大城市而言，廊坊市的房地产价格处于较低水平；但是相对廊坊市普通民众的收入水平而言，廊坊市的房价确实偏高。

3.房价收入比：回归方法

房价收入比的分析基于居民收入来衡量房价水平有着一定的说服力，提供了一种更深入的分析手段。但是人们往往会加入一些城市综合发展水平因素来修正单纯的房价和收入比较的结果。因此，研究还需要进一步综合多种社会经济因素。需要指出的是，过去对于房地产市场的经验研究往往集中讨论房价与经济基本面的关系，以此来讨论房地产泡沫以及各种经济因素对房价的影响程度。本文选取的视角与以往的研究不同，重点研究各种经济因素对城市房价收入比的影响，借此来测度城市房价水平和居民的负担程度。这样做可以显著地区分经济发展水平对房价的影响。例如，经济发达城市应该有较高的房价水平，经济落后地区也应该有相应的房价负担水平。为了便于对照，这里首先使用传统的经济基本数据对房地产价格进行回归分析，然后再对房价收入比进行回归分析。

使用人口因素、城镇居民人均收入、人均GDP、储蓄、人均住宅面积来估计城市房价：

表2 房地产价格回归

回归结果在表2中，μ为干扰项。其中城市人口数量n对于房价水平的影响不显著，这一点与预期不同。这可能是因为人口的流动性使得各地房地产的需求并不受到当地年末实际人口数量的影响。人均住房面积s对房地产价格具有显著地负影响，这证明了人为设定居住面积来计算房价负担是不妥的。比较廊坊市的估计值2370.6元/㎡和实际住宅房价3064.2元/㎡，实际住宅价格超出29.3%。廊坊市的房地产价格确实比预期水平高出了很多。实际房价收入比是否也会有相近比例的超出比例，接下来将使用回归法对房价收入比进行分析。

使用房价收入r作为左手变量，建立估计方程式。考虑到（2）中人口因素对于房价影响不显著，这里略去了n。

表3中给出了回归结果，其中自变量都取了自然对数。实际上模型2的修正后的R-平方值为0.7872，而模型3的修正后的R-平方值为0.4502显示了两个方程对各自因变量解释能力的差别。具体到某一个城市的估计结果上，却可能得到不同结论。廊坊市的房价收入比拟合值是5.4，实际值为6.8，超出拟合值25.9%。

表3 房价收入比回归

4.解释与补充

使用房价收入比作为回归的左手边量会与使用房价的回归结果不同，因为不同地区居民收入与房价变动并不是完全相关的。将回归分析法引入到房价收入比的研究中，就是要进一步综合其他经济因素对房价水平作出判断。

房价收入比的回归分析目的不在于解释房价收入比的变动，而是在于加入人们考虑住房购买时考虑的一些因素，比如宏观的城市经济发展综合水平，具体的教育、人文环境。其中有一些因素回归方程中没有涉及，比如中小城市是否靠近大都市的地理位置等等，这些可能也是人们评价房地产价格时的重要参考。模型可以改进的方向在于从μ中分离出人们关注的购房考虑因素。需要注意的是盲目加入解释变量尽管能够提高方程的R平方，却无助提供人性化的房价水平分析。

四、总结

本文主要的研究对象是房地产价格水平，对已有的房价衡量指标的特点和不足深入讨论。文章首先回顾房价研究理论，讨论国内通用的“房价收入比”在衡量房价负担方面的特点和不足，力图建立可行的房价水平评价标准。然后使用新的房价收入比标准对选取的全国各类城市房价进行了指标分析，与以往的集中在大城市的讨论不同。文章还证实了人均住宅面积与房价的显著地负相关关系，为综合使用房价收入比提供了理论支持。最有意义的工作在于将房价收入比和房价回归分析结合起来，把居民收入作为房价水平分析的基础，同时结合其他影响居民购房的经济因素进行分析。

当然，对于新引入的研究方法还需要许多讨论。房价收入比的回归分析方法能否建立模型进行理论解释以及新方法的应用等工作仍需努力。

注释：

①徐凤臣（2008）对房价收入比和住房痛苦指数作了比较，住房痛苦指数主要使用单位面积房地产价格比居民人均可支配收入，在计算方式上与房价收入比选择固定面积的做法不同。

②这里也可以选择家庭平均收入和家庭住宅面积。约分之后，家庭平均住房负担和人均住房负担是一样的。

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[编辑：马慧]

F 293.30

A

1671-4806（2011）01-0009-04

2010-12-12

周培奇（1986— ），男，安徽滁州人，助理研究员，硕士，研究方向为财政学、公共经济学。