郑州楼市供不应求矛盾将凸显

□朱希苑

郑州楼市供不应求矛盾将凸显

□朱希苑

2010年楼市遭遇了空前的政策调控，从中央主管机构到地方政府，从经济杠杆到行政手段，重拳频出，对郑州楼市进行严控。如今，郑州房价经历了三年来首次连涨四个月的“让房价飞”之后，12月以微涨0.1%的成绩，为2010年的楼市画上了一个意味深长的句号。

步入2011年，郑州版的限购令开始执行，郑州楼市即将面临更加严峻的考验。如果说，2010年在政策围城的困境中，刚性需求和改善型需求扛起了郑州房价的大旗，那么2011年，在政策更加深入的情况下，高企的房价和增长迅猛的市场成交量，既要考验购房者紧绷的神经，又要考验政策调控的耐压度。

据资料显示，2010年12月份住宅市场成交量同步攀升，供不应求矛盾仍未解决，市场存量进一步减少。一边是“限购”“调控”都压不住的各种需求，一边是严重短缺的市场供应和趋紧的土地供应，摆在2011年楼市面前的似乎又是一条艰难的道路。

供需：供应、成交量同攀升，供需矛盾或缓解

2010年的郑州楼市可谓跌宕起伏错综复杂，在经历了两轮一次比一次严厉的史上最严调控之后，市场濒临寒冬。但基于迅速的城市化进程、明显的通胀预期以及货币泛滥等诸多因素，郑州楼市出人意料地两次在动态平衡中获得复苏，12月份的市场表现便是有力佐证。

据最新出炉的数据显示，在过去的2010年12月份，郑州市住宅市场供应量92.27万平方米，环比上升38.6%，同比下降17.5%；成交112万平方米，环比上升44.9%，同比下降26.3%；供求比为1.21，市场存量较上月继续下降至154.52万平方米。可以得出的结论是，12月份郑州市的商品住宅供应和成交涨幅明显，但是供不应求的矛盾不仅没有缓解，反而因为市场存量的下降而更加凸显。

“由于刚性需求旺盛、通胀预期强烈等多种原因，近几个月来的提高首付比例、加息、提高银行存款准备金率等调控政策的效果不甚明显，郑州市民对房价下跌的预期不高，大盘开盘即告售罄的现象仍然不断出现，政策调控并未能从根本上缓解供不应求的局面。”中房信(CRIC)分析师刘会友认为，12月份的供应、成交量双上升的现象证明了2010年郑州房地产市场的火爆，在这种情况下，开发商资金流较为充裕，预计未来土地开发力度将保持一定强度。伴随着2011年政府保障房建设的进一步加强，市场供应将逐步增加，供不应求的市场供需矛盾将得到一定程度的缓解。

价格：房价微涨0.1%，成交量现井喷

整个2010年，最让人触目惊心的是不断飞升的房价，从年初的不足5000元/平方米，到上个月的超过6300元/平方米，上演了真实版的“让房价飞”。

不过，经历过一年飞涨之后，2010年12月份的房价涨势开始稍显疲软：郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，郑州市上月商品房成交均价6332元/平方米，较前一月微涨0.1%，涨幅与太原市并列中部六省省会城市的倒数第一。

相比微涨的房价，环比上涨近四成的成交面积，证明了调控之下，观望并不是楼市的唯一表情，市场表现仍然火爆。

事实上，上月成交量大幅攀升，主要是基于众多大盘集中投放并热销的“冬日暖阳”市场景象。据初步统计，在2010年12月份这个传统的房地产淡季，就有数十家楼盘开盘或加推房源，美景鸿城、美景菩提、正商·名钻、正商·新蓝钻、万达广场、金域上郡等多个大盘在上月集中开盘，并且几乎全部是开盘即告售罄，这种反常的市场现象似乎证明，在调控政策下，市场无形之手的驱动力更能决定市场走向。

有业内人士分析，在政策调控不断加码和临近春节的大市场背景下，开发商加快投放新楼盘和增强销售力度，以求获得良好的现金流。同时，市民的需求并未受到较大影响。在这双重作用下，才造成了成交量攀升、房价微涨的现象。

结构：首次置业遭抑制，品质楼盘涨价旺销

在去年9月份限购令出台的时候，《商报地产》曾刊文质疑，如此粗暴“一刀切”的限购政策，除了能够有效遏制投资性需求之外，对于首次置业的刚性需求必然会产生一定“误伤”，而之后的市场证明了我们当初的判断是正确的。

中房信(CRIC)郑州机构的监测数据显示，上月郑州市普通住宅90平方米以下户型成交量继续回调，而110平方米以上的改善性需求比例明显提高，由“限购令”之初去年9月份的26.3%提高到了上月的35.9%，提升了9.6个百分点。中小户型成交量不断缩水的事实证明，受到政策的影响，首次置业需求在被误伤之后，受到一定程度的抑制；而改善性产品成交量稳步上升，则印证了上月郑州楼市品质楼盘旺销的现状。

事实上，去年12月份，郑州开盘的楼盘如正弘·蓝堡湾、英地·天骄华庭等，其针对的目标客户都是那些具有改善性需求的购房者；而无论是其户型设计、宣传诉求以及市场价格等，都凸显了其品质楼盘的定位，而“开盘即清盘”的热销景象，更是让郑州强大的市场需求一览无余。

“去年12月份的郑州市场，还有一个值得注意的现象是，随着8000元/平方米的高价楼盘大量上市，直接拉动了我市整体房价的攀升。”CRIC郑州机构总经理赵爽表示，楼市新政出台之后，郑州楼市单价上涨明显，其中优势地段、品质项目抬升价格之后，其他项目跟涨，是造成郑州市房价整体攀升的直接原因。

二手房：二手房交易平稳上扬，调控促热二手房市场

纵观2010年，政府的调控政策对房地产市场的影响较为突出，但实际上，这些政策措施针对的都是新开楼盘——而郑州市的新楼盘数量不足以满足市场需求，这在客观上催热了二手房市场。

郑州市房产档案和信息中心公布的数据显示，2010年12月份郑州市市区住宅二手房共成交3547套（间），较上月上涨了4.23%，较上年同期下降了26.07%；成交面积为33.21万平方米，较上月上涨了6.71%，较上年同期下降了25.42%；住宅二手房均价为4348元/平方米，较上月上涨了0.18%，较上年同期上涨了21.01%。这是自调控新政出台之后，郑州二手房市场连续出现上扬的态势。

有房产中介机构人士分析，国家最近频频出台各种政策，其中加息、取消利率优惠和提高存款准备金率等措施，使原先受新政遏制的刚性需求正在逐步释放，二手房受欢迎是市场的趋势。

“最主要的原因还是抗通胀！”在曼哈顿附近购进一套二手房的王先生认为，除了政策的影响，在通胀预期加大的压力下，大多数人希望通过购买房产来抵抗资产缩水的可能性，因此，二手房交易平稳上扬是非常正常的。

（摘自《河南商报》）