宁波市东钱湖旅游度假区住宅现状及发展建议

胡平

宁波市东钱湖旅游度假区住宅现状及发展建议

Dw e lling S ta tus and Deve lopm en t Sugges tion o f Dongq ian Lake Tou rism Ho lidays D is tric t in N ingbo C ity

胡平

“太湖气魄，西子风光”是东钱湖的真实写照，根据《东钱湖地区控制性详细规划》，到2020年，东钱湖旅游度假区将建成国家级生态旅游度假区和长三角著名的休闲度假基地、华东地区重要的国际会议基地、国际性的高端总部经济基地。规划范围内的常住人口规模为15万人，旅游人口规模将达到每年500万人次。按照这一规划，东钱湖旅游度假区将要大力发展其住宅市场。

一、东钱湖旅游度假区住宅发展现状

在上世纪90年代初，受到全国房地产热的影响，宁波市也掀起了一股房地产热。在此期间，东钱湖由于环境优美，并且距离宁波市区较近，开始出现各式建筑风格的别墅，但这些别墅的开发由于是受地产热影响所致，并未考虑当时宁波人的居住观念，及东钱湖周边的生活配套环境相对落后，到后来，这些项目销售并不理想，并在后期由于规划原因，这些别墅大多已被拆毁，如阳光城别墅。保留的只有钱隆山庄，推出77套中至今仍有20套未出售。

随着近几年房地产市场的持续变化及东钱湖区域规划及招商的逐步推进，东钱湖区域建设开始得以全盘启动。主要体现在两个方面，一是东钱湖别墅圈地位的确立。东湖观邸豪华别墅开创了东钱湖作为宁波别墅圈的先河，其后逐步推出了雅戈尔比华利、恒元英伦水岸、雅戈尔香颂湾及华润卡纳湖谷等别墅，在五年内推出别墅1623套，而这些别墅全部以不菲的价格热销面市，在宁波房地产市场掀起了东钱湖别墅热，初步形成了宁波别墅圈。

东钱湖住宅另一大类产品是拆迁安置房。为改善湖区环境，拆迁旧民居、迁移厂房，为建设旅游基础设施、打造高档休闲景观拓展空间，东钱湖管委会采取“先建后拆、边建边拆”的措施，至今，已投入20多亿元，先后建成钱湖人家、清泉山庄、隐学山庄、高钱生态村、钱湖丽园等安置小区，建筑面积达100万平方米。安置拆迁户5407户，安置房6636套，面积61.4万平方米，安置户数占全区总户数的26.9%。

东钱湖住宅另外还有少量中档物业、普通住宅及酒店式公寓。中档住宅是中海东海熙岸，另一个就是在比华利别墅内建设有196套小高层的住宅。普通住宅主要是拆迁房及在拆迁小区内建造的商品房，如钱湖景苑的风雅居、湖滨一号、隐学山庄的低层住宅。酒店式公寓也是分布在各高档住宅或拆迁小区里面，如东湖熙岸有90套酒店式公寓，钱湖景苑有72套酒店式公寓。

尽管东钱湖普通住宅市场还只是刚开始起步，但层次比较多，高中低住房都已形成层次，户型从30到1000平方米不等，仅嘉悦生活广场57套酒店式公寓就有18种户型。房价从7000到35000元每平方米不等，较多价格集中在10000-16000元/每平方米。

二、东钱湖住宅销售情况

表1 东钱湖别墅入住情况

图1东钱湖别墅入住结构

图2 比华利小高层入住结构

东钱湖一共推出了1700套别墅，906套普通住宅及219套酒店式公寓。目前在售的仅有2010年4月推出的卡纳湖谷二期94套，有60套未售。

东钱湖板块住宅不仅销售率高，其销售周期之短也让东钱湖板块在宁波房地产市场掀起了不小的热浪。英伦水岸2009年才推出，不到一年就售罄。而香颂湾更是俏手，一期没正式开盘时，四天就销售90%，二期开盘当天就销售了27套，三期2009年11月推出，不到半年也销售一空。

从销售价格来看，别墅基本在15000元/平方米到35000元/平方米之间，总价从三百万到两千万不等。最早推出的东海官邸每套现价300多万元左右起，到今年推出的卡纳湖谷二期两千万元，体现了东钱湖别墅多层次化，能满足不同客户群体的消费需求。而中档住宅价格在8500-11000元/平方米之间，总价100万-150万元。

三、东钱湖住宅入住情况

1.别墅入住情况

由表1和图1可以看出东钱湖别墅入住率很低，仅7.5%，正在装修率11.6%，两者加起来不到20%，远远低于市区住宅平均75%的入住率。钱隆山庄一期交付十几年，至今入住率也只有20%多。如果说卡纳湖谷一期和香颂湾交付还不到一年，那么东湖观邸和比华利却是在两年前交付的，可其入住率也都不到10%。别墅的出租率更低，1000多套交付的别墅中，只有比华利出租了一套。

2.普通住宅入住情况

东钱湖目前只推出了东海熙岸一个纯粹的普通住宅，还没交付，入住率没办法统计。绝大多数普通住宅是建在别墅区内如比华利小高层或拆迁小区里，如隐学山庄，钱湖景苑里的湖滨一号等，且都是没交付或刚交付。只有比华利小高层在2008年交付使用，其入住情况如图2。

从图中可看出比华利小高层入住率是别墅入住率的 10倍，为75.6%。

四、东钱湖住宅特点分析

1.东钱湖住宅市场起步晚，发展快，已树立了品牌地位

东钱湖的住宅市场相对于全国、宁波市区的房地产，起步较晚，从2006年起发展，一开始就是大手笔，吸引了中国房地产企业综合实力排名第一的中海地产、在宁波颇有实力的房产开发商雅戈尔置业、香港华润置业等有实力的房地产公司进入，掀起了东钱湖板块的别墅开发高潮，使东钱湖板块的住宅在短短5年内奠定了山水别墅圈的品牌地位。

图3宁波各板块别墅市场份额

图4 宁波各板块别墅年成交均价比较

从图3可以看出，尽管东钱湖别墅占宁波整个市场份额只有5.4%，但是发展迅速。从2006年到2010年6月宁波共销售别墅4930套，仅东湖钱就销售了1543套，占比31.3%。从价格方面来看，见图4，东钱湖年成交均价13302.8元/平方米，仅次于老三区16781.1元/平方米，而2010年上半年更是以东钱湖板块成交均价居宁波榜首。2010年4月各区域成交价格东钱湖区块价格最高，达到31337元/平方米，其次为江北区成交均价为28742元/平方米，江东、科技园、鄞州、海曙等区域成交均价都在16000元/平方米左右，江北北区、镇海成交均价在11000-12000元/平方米。

图5东钱湖住宅结构

2.住宅结构不均衡，中档住房稀缺

东钱湖板块住宅现有别墅1700套，中档住宅463套，低档住宅442套，拆迁房6636套，酒店式公寓219套。商品房基本上是以别墅为主流，中档住宅很少，目前只有一个纯粹的中档住宅楼盘东海熙岸，267套，在比华利别墅区内有196套小高层。无论从建筑面积还是从套数看，在整个住宅市场占比不到5%。

3.中老年成购房主力

东钱湖目前购房群体无论从年龄、职业还是户籍都比较集中。购买别墅群体主要是宁波范围内的外贸行业的佼佼者和本地的品牌企业家以及部分在甬的外籍人士。购买中档住宅比华利小高层、东海熙岸主要群体来自于私营业主、企业高管、公务员、律师等。无论别墅还是普通住宅，年龄以中老年为主。据隐学山庄、钱湖景苑拆迁房里的物业和居委会介绍，购买这些拆迁房里普通商品房的群体主要来自于宁波市区的老人，他们有的是退休后自己买的，有的是儿女替他们买的。

中老年成为东钱湖购房主力主要原因有三点，第一，中老年经济基础雄厚；第二，东钱湖板块缺少供广大年轻人购买的房源。高档别墅是一般年轻人、中产阶层、普通白领可望而不可及，拆迁安置房的环境又不能满足年轻人对于生活情趣及居住环境的要求；第三，东钱湖目前基础配套还不完备，公共基础设施、娱乐购物等没有发展起来，对于无车族及为事业打拼的二三十岁的年轻人吸引力不强。

4.自住需求旺盛，投资需求不足

通过调查发现，目前东钱湖板块住房的购房者其主要购房目的还是自住为主，通过房产中介及宁波各官方房产网站了解到投资转让的不多，而出租的更少，只英伦水岸和东海官邸各有一套可供出租。对出于投资目的购房者不多，其原因有，第一，别墅业主购买别墅不一定是为了投资，只是为了彰显其社会身份和地位，把别墅作为私人收藏品。很多人购买别墅都是好几套，据了解，钱隆山庄售出的57套中，只有十几个业主购买，最多有购买四套的，多数购买的是两套和三套，且都没有想出售或出租的意愿；第二，东钱湖的基础配套设施还不完善，投资东钱湖房产可能要等上几年时间，加大了投资风险；第三，东钱湖也没有中档住宅可供投资，而别墅因转让难加大了投资风险。

5.高销售率低入住率并存

东钱湖住宅的热销与其低入住率真正是冰火两重天。前面可以看出，2006年后推出的五大别墅除了在售的卡纳湖谷外，全部售完，且销售周期都在一年之内。而其入住率却不到10%。热销说明宁波市民看好东钱湖的自然资源、优美环境及未来发展空间。低入住率原因有三点：第一，别墅业主多数拥有多套别墅，只能住一套，另外的作为私藏品；第二，别墅的出租率很低，别墅业主不愿出租，而一般居民也租不起；第三，东钱湖目前基础配套设施还不完善，商业商务还没有跟上。

但有一个例外，比华利小高层入住率是别墅的10倍，比宁波市内很多新建住宅都高，说明中档住宅具有刚性居住需求。

6.东钱湖板块成为宁波市民第二居所

东钱湖购房的群体中，无论购买的别墅还是中档住宅，基本上实行“5+2”的居住方式，即5天在市区居住，2天在东钱湖居住。目前把东钱湖商品房作为第一居所的很少，他们在宁波市区都有住房，在工作日住在市区，只是把东钱湖作为第二居所，在周末及节假日来休闲度假。从比华利小高层的高入住率可以看出，东钱湖作为第二居所得到了宁波市居民的肯定。

五、东钱湖住宅发展方向建议

图6 2006年至2010年6月宁波市别墅销售情况

表2 宁波市区2010年推出的主要楼盘

东钱湖板块作为“宁波的后花园”有着独特的地理优势和自然景观，根据规划东钱湖地区将建成一个集度假休闲、会议展览、旅游观光、水上娱乐为一体的，蓝天、碧水、青山、绿树的生态型国家级旅游度假区。东钱湖现有的资源及这一规划，决定了东钱湖未来住宅发展方向只能走中高端路线：发展中高档住宅，以高档树品牌，以中档住宅和经济型别墅带动人气和经济的发展。

表3 2010年上半年宁波别墅销售情况

表4在售、在建及拟建别墅情况

东钱湖未来发展高端住宅是没有任何争议的。从过去别墅的热销可以看出作为富人居住区，高端住宅市场的地位已得到市场认同。但东钱湖仅有高端住宅是不够的，还必须同步推进中档楼盘，其理由如下：

1.中档住宅可以带动人气和促进经济的持续发展

豪华别墅能有效地吸引高端人士眼球，提升东钱湖品牌地位，但是其过低的入住率反映，并不能吸引人气，不能持续带动经济的发展，因为这些业主把别墅当第二住所，平时消费仍然在市区，甚至是在全国、全世界都如此。中档住宅业主多数是中产阶层、或普通白领，他们是消费的主力军，有强大的购买力，能推动东钱湖商业的发展。

2.中档住宅、经济型别墅能吸引大量宁波市居民

相对于东钱湖别墅的低入住率，比华利小高层入住率高达75.6%，这充分说明在东钱湖中档住宅有刚性需求。目前宁波市房价高企，表2是2010年推出的楼盘，可以看出大多数楼盘的价格都在15000元以上，金色水岸三期、BOBO城均价都在25000元左右，单套总价在300万元以上。如其在市区买套300多万的普通住宅，不如到环境优美的区域买套经济型别墅。目前市场需求状况也说明了经济型别墅比较受欢迎，表3反映，除了长岛花园销售了67套外，2010年上半年别墅销量排在第二位的是江北的塘家湾一期，销售了64套，其畅销与其单价仅11000-13500元有很大关系，同时慈城新天地因其单价为11000元，也有不俗的销售表现。对东钱湖最具有借鉴意义的是2010年7月推出的香湖湾楼盘，其位置在离东钱湖不远的东吴镇，不到一个月就销售了127套，其均价是12000元。东钱湖用土地换价格目前还是可行的，定价在10000-15000元的中档楼盘，总价在100万-200万元之间的中档住宅及总价在300万元左右的经济型别墅，对宁波市广大中产阶层、白领阶层还是非常有吸引力。

3.东钱湖未来发展规划需要大量中档住房

东钱湖要打造高端商业、商务服务区，娱乐休闲中心，游客集散地，在建设过程中就需要大量的高管、白领及中产阶层，随着东钱湖旅游度假区的开发深入，需要的更多。项目建成后，众多的高端商务、商业、休闲娱乐都需要有大量的中档住房供东钱湖从业人员居住。

4.高档住宅供求关系决定了中档住宅有更好的发展前景

首先看2010年上半年别墅销售情况。见图6，宁波别墅销售在2006、2007年掀起了高潮，但2008年就大幅回落，应该说当时有受金融危机的影响，但影响不大，因为金融危机是出现在2008年底，2009年大幅放量主要是基于宽松的房地产政策。2010年房产新政调控是从4月开始，可到6月，才销售了280套，还没有2009年一个季度的销量大，这说明了别墅市场不仅受到宏观政策因素的影响，更主要是需求不足。因为很多有能力购买别墅的人已经买了别墅，甚至买了好几套，钱隆山庄平均每位业主接近购买了3套。而对于想改善居住环境，将市中心居房换成别墅的人，目前的房产政策加大了他们换房的成本和风险。

再看东钱湖别墅在上半年的销售情况，东钱湖上半年销售别墅23套，销量主要集中在卡纳湖谷二期，当然英伦水岸和东湖观邸没有房源了。但是卡纳湖谷二期的销售并不理想，长岛花园与卡纳湖谷开盘时间都是2010年4月份，单价不相上下，长岛花园销售了67套，而卡纳湖谷才销售了18套。前四年东钱湖板块别墅销售占比三分之一（2006年至2009年宁波市别墅销售4650套，东钱湖销售1520套），可2010年上半年占比仅为8%。宁波已推出别墅409.9万平方米，1万多套，有实力想买别墅的好多已买了，并且不少人买了多套。从投资分散风险来说，不会只投资山水别墅，下一步投资重点可能是郊区别墅或城市别墅，长岛花园的热销就是一个例证。

再从别墅的供给来看，见表2，2010年长岛花园、卡纳湖谷二期、都市华庭、香湖湾别墅四大项目推出量有16万多方别墅排屋体量，成为市场新增供应的主力。按照目前销售情况看，基本上能满足2010年和2011年的别墅需求。而在建及拟建的山水别墅项目中(见表4)，宁波市共六项，东钱湖板块占了5项，柏悦国际别墅达28万平方米。未来几年内的高端别墅供给应该是比较充分了。

目前东钱湖住宅品牌知名度很高，但居民接受度不够。因此，建议东钱湖未来房产发展以总价300万-500万元的经济型别墅和150万左右的中档住宅为主。前者以环境取胜，吸引大量宁波市区改善住房环境的居民购买，后者以价格取胜，吸引中产阶层的宁波市中心区居民及为东钱湖规划建设及将来的商业商务休闲娱乐提供服务的普通白领购买。一方面，继续强化宣传宁波市居民“5+2的”生活方式，把东钱湖住宅当作第二居所，推动东钱湖旅游业的发展；另一方面积极营造良好的居住环境，让更多的业主把东钱湖当作第一居所，从而提升东钱湖的人气，带动东钱湖经济的发展。

注：本文数据来自于东钱湖旅游度假区经济发展局《关于东钱湖旅游度假区住宅调研报告》，2010年9月