加码商业地产TESCO祭出扩张利器：特易购地产集团首席执行官霍兰乐专访

黄贞/文

“由于本身就是零售商，我们比普通商业地产商更了解零售商的需求。”特易购地产集团(Tesco China Property)首席执行官霍兰乐(REMCO WALLER)如是说。

霍兰乐是在特易购地产与国美电器集团在北京签署战略合作协议仪式上，发表上述言论的。根据协议，国美电器及其关联品牌将全线进驻特易购地产集团旗下“Lifespace乐都汇”购物中心，对特易购地产集团来说，国美的加盟无疑增加了乐都汇这一品牌的影响力，而对国美电器来说，这将开辟一条新的门店扩张路线。

由于双方均意识到此次合作的重大战略意义，为此，特易购(TESCO)全球首席执行官菲利普·克拉克(Philip Clarke)以及中国区首席执行官霍兰乐、国美电器总裁王俊洲等重量级人物悉数到场。

霍兰乐用“强强联合”来形容双方的合作。他表示：“选择与国美合作，是基于双方在经营理念、拓展战略、品牌背景等方面相一致的前提下，将合作提高到战略高度，希望通过双方相互提供优势资源，以‘Lifespace乐都汇’为平台，发挥战略合力，实现‘Lifespace乐都汇一站式生活购物中心’商业业态的快速扩张。”

自2010年履任特易购地产公司首席执行官一职以来，低调务实的霍兰乐，在众多媒体密集频闪地镁光灯下高调亮相的次数屈指可数。毫无疑问，加码商业地产，特易购正祭出新一轮扩张的杀手锏。

加码商业地产

进驻中国七年，特易购集团此前更多的是以零售商的身份被中国消费者所了解。这家全球三大零售巨头之一的企业，目前在华员工总数超过30000人，拥有95家“TESCO乐购”大卖场、12家试验阶段便捷店。

然而实际上，特易购集团如今在中国并不只有“TESCO乐购”超市这一个品牌了。种种迹象表明，特易购正在加码中国的商业地产，发展商业地产将成为特易购在中国市场的又一主业。

特易购地产集团(Tesco China Property)，主要负责中国商业地产的购买、开发、管理和运营，目前正着手几十个集购物、休闲、娱乐、美食于一体的“Lifespace乐都汇”大型综合一站式购物广场综合商业项目的开发。

“Lifespace乐都汇”购物中心是特易购地产集团全力打造的购物中心品牌，零售面积为4-6万平方米(相当于大约250家店铺)，可以满足顾客80%以上的常规购物需求。其中“TESCO乐购”大卖场承担购物中心主力店的角色，TESCO的战略合作伙伴，如国美、肯德基、必胜客、好利来、达芙妮、艾格、米奇、爱乐游园地、金逸院线品牌等相继引进，最终形成集合购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合购物业态。

2010年初，特易购地产集团在中国首个购地自建的“Lifespace乐都汇”购物中心在青岛开业，特易购为这个项目投资约10亿元。短短一年多的时间里，特易购地产集团投资开发的“Lifespace乐都汇”便已经在青岛、秦皇岛、抚顺、鞍山和福州陆续开业，此外，还有两家即将开业，分别位于营口和厦门。同时，还有几十个“Lifespace乐都汇”项目在筹建中。

虽然不便透露更进一步的建店数量，但霍兰乐坦言：“特易购地产集团是一个成立不久的公司，但是我们的增长很快，另外在筹备开发中的项目也在不断增多，相信不久的将来，会有更多的‘Lifespace乐都汇’购物中心呈现在消费者面前。”

此外，记者还从霍兰乐口中获悉其一个“好消息”：“我们在北京已经选址找到一块适合做乐都汇购物中心的地块。”霍兰乐表示，在北京这样的城市，可能找到合适的地点花的时间会比较长一些。具体的开业时间目前尚“不方便透露”，“需要在政府规划等方面进一步确定之后才能够公开”。

“就我本人而言，肯定希望速度能够加快。”霍兰乐笑称，在特易购工作已经超过十年的他发现，“特易购从来没有对速度满意的时候，总是希望更快。”随后他补充强调：“但是有一个前提，质量必须保证。这对于零售业，以及我们开发的项目尤其重要。”

全球模式落地中国

2004年，特易购正式进入中国，业务主要覆盖华北、华东及华南三大区域。

“特易购认为想要在中国有更长足的发展，必须注重投资，主要包括基础设施、开设更多的卖场，以及注重我们的盈利。” 霍兰乐在采访中对记者说。

自2004年进入中国以后，特易购起初一直是采取租赁场地的方式进行超市卖场业务的经营。“当时这种租赁的方式对于TESCO而言也是比较特殊的。因为特易购在世界其他的地方经营，包括英国在内，都是希望拥有大部分的物业。”霍兰乐告诉记者，“因为这样第一比较好控制，另一方面从长期来看，物业的增值也会为集团带来利润。”

据悉，在大本营英国，特易购的业务主要包括三方面：零售门店运营、商业房地产以及银行业务。特易购甚至还涉足财经服务、互联网服务及电信业务等。其中，地产业务为其提供了稳固的资金来源。

在华购地自建购物中心，对于TESCO全球模式在中国的落地无疑是一个利好。

霍兰乐回忆说：“从中国商业地产开发商手里租赁场地，我们渐渐地发现有一个问题凸显出来：租赁物业的质量没有保证，例如项目布局、超市的位置、导示是否清晰，包括停车场是否配套等等。因为房地产开发商都更加注重短期的利润，所以我们觉得这方面还是有一定的欠缺。”

特易购最终决定在中国进行地产的开发，启动其引以为傲的商业地产项目。

“开发我们的购物中心，一方面可以为TESCO大卖场提供很好的场地，另一方面也是看好中国商业地产，中国物业的增值，特别是长期来看拥有一个非常好的前景。”霍兰乐说。“所以当2007年特易购地产集团成立，其任务就是在中国开发购物中心。”

当被问到“Lifespace乐都汇”的选址标准，霍兰乐告诉记者：“我们战略省份是东部沿海省份，一二线城市，以及发展速度比较快的三线城市，都有可能建‘Lifespace乐都汇’购物中心。”

据悉，特易购地产集团设有超过25人的专事市场调查的团队，在做店址的调研，对于中国各个城市、不同地段的商圈氛围和人口数量进行调查统计，尤其会对已确定的战略省份进行比较细致的调研，并最终将信息汇总上报。

“零售+地产”扩张路线

当被问及对于未来发展的规划，霍兰乐表示“有信心”，他说：“在过去几年中，我们学到了一些经验，包括租赁场地、经营卖场等等。这些经验都会应用到我们日后的工作中去。因此未来会加快开设‘Lifespace乐都汇’购物中心的进度。”

“零售+地产”——两条腿走路的特易购集团在中国勾勒出的扩张路线显得稳扎稳打。

作为由零售商为零售商打造的零售项目，“Lifespace乐都汇”购物中心战略性地选择主要的增长型城市，位于繁华主干道上最显著和最醒目的位置。

对于Lifespace乐都汇购物广场项目，特易购从中扮演的角色不再是单纯依靠销售商品赚钱的零售商，俨然成为涉及地产开发、运营、招商、物业管理的地产商。

据知情人士透露，在拿地环节上，特易购采取了直接参与土地招拍挂、与开发商合作拿地开发、房企代建完成之后回购等多种方式。

中国连锁经营协会发布的一份“2010中国连锁百强”调查显示，2010年，百强企业面临的最大困难是经营成本的提高，包括租金成本和人工成本。其中，连锁企业续约房租成本平均上涨约30%。根据连锁百强的调查，租金上涨的原因有两点：一是连锁企业之间对优质网点资源的竞争，二是近年来房地产价格飙升。

租金成本高居不下，行业利润日渐微薄，选址扩展困难重重。如此背景下，零售商想要保持业绩增长，采用“零售+地产”两条腿走路的方式，显然更胜单一的经营零售业务一筹。

购地自建商业地产不仅可以为综超零售业务的发展提供便利的物业条件，降低内部运营成本，同时，也可以享受中国商业地产升值得到的财务回报。

2004年，通过与鼎新集团合资的形式，特易购开始进入中国零售市场。对于中国的零售市场而言，2004年是一个转折年，已经在中国扎根的零售巨头沃尔玛、家乐福盼来了中国政府对零售业的开放，因而大肆跑马圈地。此时，同为全球零售三甲巨头的特易购作为后来者，以并购的进入，同样被看作是迅速抢占市场的一条捷径。

三年后，通过股权收购，特易购于2006年底取得企业主导权，正式以特易购名义运营。彼时，外资零售业在中国市场正迎来“黄金十年”，当业内对于特易购全面收购之后的扩展步伐拭目以待之时，特易购的表现似乎更为“稳扎稳打”。与大多数更为强调“现金为王”、“速度为王”的零售企业不同，特易购始终没有放弃对商业地产的重视。而购地自建，由于占用资金数额大、周期长，零售商们往往倾向于选择租赁的模式，开始更多的门店以便规模经营，从而更快地获利。

在商业地产作为主业开发上，特易购是国际零售商中首个吃螃蟹的。成立于2007年的特易购地产集团，其主要任务就是在中国开发购物中心。

又一个三年之后，在一系列楼市的调控严打、新政下的各大知名房企纷纷把眼光投向商业地产，商业地产一片春意盎然之时，当面对租金成本压力高企，零售商纷纷涉足商业地产之际，一早就加码商业地产、全面负责购物广场的购买、开发、管理和运营的特易购地产集团，无疑占尽先机，无论从时间上还是经验上，都具有更大的自主权。

“在中国开发购物中心，需要一个相对长的周期。从我们获取买下这块地，到所有的证照办理齐全，以及建设施工、招商的时间，虽然有比较复杂的流程，但值得欣慰的是，第一家‘Lifespace乐都汇’在2010年年初的时候终于开业了。在过去的几年中，我们学到了一些经验，我们有信心将这些经验应用到日后的工作中去，因此，我们有信心未来会加快开设‘Lifespace乐都汇’购物中心的速度。”

注重长远发展

在全球，一半以上的商业地产开发商是零售企业。但在中国，商业地产发展十年来，真正的主力都是房地产商。

“对我们而言，要做就要做最好的。”霍兰乐坦言，“为了支持中国业务增长，特易购地产集团作为设计、开发、招商和运营乐都汇购物广场的独立公司，这是为了确保‘Lifespace乐都汇’购物广场的规模、地点和设计，能够同时满足现代中国消费者和零售商的需求。通过建立我们自己的购物广场，我们也能够提供世界级设施(例如大型室内停车场)，从而在未来规划方面具有更大的自主权。”

当被问及，当前掀起的这股商业地产热潮是否会给特易购地产集团的拿地、经营及招商带来相应的压力时，霍兰乐认为：“尽管现在市场中有更多的竞争者开始更为注重商业地产开发，甚至很多开发商高喊口号要进军商业地产，但如果其背景主要是以开发住宅为主的话，这里面还是会有一些区别。”

相对而言，住宅开发的资金回笼会比较快，短期收益较高。但是作为商业地产开发而言，零售部分的项目，一般需要自己持有而不能急于回收资金。因为通常开发住宅，自有资金出资额是很少的，但是商业地产就不一样。“特别是在中国目前银行贷款处于紧缩的状态，在银行融资方面，背景不够雄厚的公司也会有一定的困难。”霍兰乐分析说，“从这一角度而言，可能很多开发商本身有非常良好的愿望，试图进军商业地产。但是从资金、融资而言，大规模地进军商业地产开发，也并非易事。”

言外之意则是，得益于跨国集团的雄厚资金实力，“Lifespace乐都汇”有实力在中国的扩展方式全部采用购地自建。

据悉，“Lifespace乐都汇”的资金来源中，特易购集团自有资金是比较重要的一部分，根据特易购集团2010-2011年度全球财报显示，集团销售总额突破676亿英镑。

“从长期来看，大概有30%左右来自投资集团。剩下一部分来自合作企业的伙伴以及银行贷款。”霍兰乐表示，从长期来看“Lifespace乐都汇”并不需要全部由特易购集团投入现金。不过，拥有特易购集团母公司的雄厚资金支持,假如一个项目在早期阶段需要特易购集团百分之百地投入，则“可以灵活地选择这种方式。”

“特易购进入中国要长远发展，物业期限要运营30-40年时间。为此，我们势必要考虑物业设计、质量是否适合长远发展。”霍兰乐如是说。

霍兰乐(REMCO WALLER)

现任特易购地产集团首席执行官，特易购地产集团是特易购集团拥有的全资子公司。

霍兰乐已在特易购工作10年，此前曾服务于联合利华。

霍兰乐在特易购的职业生涯中曾先后在不同的国家担任一系列重要职务，其中包括特易购英国总部 (2001-2002), 韩国三星TESCO (2002-2006) 和美国Fresh & Easy (2006-2010)。

霍兰乐是美国Fresh & Easy创始团队的一份子，在其任职财务长期间第一家Fresh & Easy成功地在2007年11月开业，在其后的两年半的时间里有超过150家Fresh & Easy开业。

霍兰乐于2010年开始担任特易购地产集团首席执行官一职。