绿色建筑之惑

全国房地产经理人联盟常务理事副秘书长、卓达集团销售总公司副总经理杨凤斌

明年起，北京全市新建、改扩建的建筑都将按绿色建筑标准为依据。据了解，《北京市绿色建筑设计标准》编制已于7月14日启动，明年初将向北京全市强制推广。在未来的房地产业发展道路上，“加快转型发展，打造绿色地产”已经成为一种必然趋势。目前中国绿色建筑发展现状如何？绿色建筑是否是高成本建筑？就绿色建筑话题，本刊采访了业内的专家。

绿色建筑驶入快车道

《中国建设信息》：您认为绿色建筑在中国发展的态势如何？这两年是不是有更多的开发商开始打造绿色建筑？

杨凤斌：我国绿色建筑发展工作起步于本世纪初，2006年3月住房城乡建设部发布了我国第一部国家标准《绿色建筑评价标准》，2009年8月，国务院提出大力发展绿色经济，首次将绿色建筑发展工作列入了国家的中长期发展规划。发展态势良好，已被越来越多的开发企业作为持续性开发的方向。

特别是近两年，从节约能源、节约资源、回归自然，创造舒适和健康的生活环境等方面，许多企业开始研发绿色建筑的前沿课题，许多企业积极组织科研、高校等单位在相关领域进行科技攻关，参加相关绿色建筑的国际活动，并积极实践，收到了良好效果。

新世界中国地产（北京）项目管理中心规划设计部绿色建筑研发负责人姜威

总体上看，通过国家相关部门及房地产企业的共同努力，全社会的环保意识也在不断增强，营造绿色建筑、健康住宅正成为越来越多开发商、建筑师追求的目标。人们已不但注重单体建筑的质量，也关注小区的环境，不但注重结构安全，也关注室内空气的质量，不但注重材料的坚固耐久和价格低廉，也关注材料消耗对环境和能源的影响，人们已经意识到“绿色”和生活息息相关。

姜威：未来绿色建筑发展将是大势所趋。随着国家对于绿色建筑的导向性推动，评估标准架构体系的完善，绿色建筑补贴政策的激励，以及购房者预期对于绿色低碳建筑的追捧，促使越来越多的开发商投入到绿色建筑大潮。

万科、招商、当代都已在绿色建筑的大道上前行。新世界地产北京项目也早已投入绿色建筑的研究实践，2009年我们开始打造ECO HOME环保体验馆，采用了诸多绿色技术进行探索尝试。通过多年的研究实践，我们提炼出绿色建筑五大实践范畴，即建筑、机电、给排水、景观、照明等，每一项分解出诸多绿色技术，并打算将这些技术逐渐尝试性应用到我们新的公建项目北京K11“ART MALL购物艺术馆”和“ART CENTER艺术中心”内。

黄献明：绿色建筑蓬勃发展态势明显。越来越多一线开发商认识到绿色建筑的价值，开始主动进行绿色转型，包括从企业绿色价值观的构建、绿色技术支持体系的构建和内部组织机制的绿色调整等。

清华大学建筑设计院绿色建筑工程设计所高级建筑师黄献明

沈宏明：最近两年，房地产业对于绿色建筑的重视无论是从舆论到市场，直至产业链都进入了快速增长时期，开发企业也从咨询到实践，诞生了很多精品项目。

认识绿色建筑有阶段性

《中国建设信息》：就我们了解到的情况，二三线城市的开发商，甚至是一线城市不具有品牌度的开发商都还没有打造绿色建筑的意识，或者只是以“绿色”为噱头，您如何看待这一现象？

杨凤斌：一些建筑开发商在市场竞争中打出绿色牌，但并没有真正搞清楚何谓绿色，而国内的多数消费者对绿色建筑同样理解不够深入。什么是绿色建筑？ 绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

所谓“绿色建筑”的“绿色”，并不是指一般意义的立体绿化、屋顶花园，而是代表一种概念或象征，指建筑能充分利用环境自然资源，并且在不破坏环境基本生态平衡条件下建造的一种建筑，又称为可持续发展建筑、生态建筑、回归大自然建筑、节能环保建筑等。

北京启迪德润能源科技有限公司总经理沈宏明

绿色建筑的基本内涵可归纳为：减轻建筑对环境的负荷，即节约能源及资源；提供安全、健康、舒适性良好的生活空间；与自然环境亲和，做到人及建筑与环境的和谐共处、永续发展。

建设原则简单来说是，以保护为核心的自然生态原则，以宜人为核心的社会生态原则，以高效为核心的经济生态原则，以和谐为核心的复合生态原则。

绿色建筑要做到人与人的和谐共存，人与经济活动和谐共存，人与环境和谐共存，能复制、能实行，能推广，实际就是符合整体生态的理念。

节能环保只是绿色建筑地产的一个方面。现在国内部分绿色建筑并没有真正实现对生态环境的保障，更没有充分地利用自然资源。不少“绿色地产”只是一种形式，没有真正体现出绿色理念。有些地产项目打着某种新型环保节能技术的旗号便自称“环保住宅”，简单地种点花草或是小区中稍微有的绿化面积就成为“绿色小区”了。从商业角度上可能考虑更多的是建筑外在的景观，对一些景观比较好的，比如有水就认为是比较生态的，比较绿色的。事实上，绿色建筑对资源消耗，对用地的效率是有要求的。绿色建筑不仅仅是节能，还有一些用地效率、室内室外环境等综合的要求。

从市场情况来看，开发商无论是真正打造绿色地产还是仅作为项目的概念或卖点，都可以看出，它们对于绿色建筑已经有所关注，并已将绿色作为建筑的亮点，而不是以往仅强调园林景观、户型等，从这一点已说明这些年国家推动建筑节能有了一定的效果。随着房地产市场的成熟，开发商也在思考，下一步要卖什么？如果还是一些华而不实的概念，可能会被挤出市场。而如果是建造一个高品质的绿色建筑，就会引领周边项目，这不仅是实力与价值的体现，更会在市场上收获良好的口碑。

未来房地产中，绿色将成为基础条件，成为营销的必然条件，绿色建筑将成为房地产产生价值和效益的一个关键环节。

姜威：目前二三线城市的部分开发商之所以对绿色建筑尚不关切主要有两方面原因：第一，其正处于只关心项目的实用性、销售额的初级阶段，对于地产品牌的塑造还没有长远规划。第二，打造绿色建筑需要增加一定的成本，这对于部分只重视初始投入成本，而忽略运营成本的住宅项目开发商而言，确无吸引力。第三，二三线城市消费者对绿色开发产品的市场认知度与购买力水平存在瓶颈。

黄献明：对于绿色建筑的认识有其阶段性特征，二三线城市开发商的认识和四五年前一线城市的开发商认识有相似之处，相信随着地方政策力度的加强、发达地区绿色建筑实践的增多，这些认识略显滞后的地区对绿色建筑的认识会很快有所改善。

绿色建筑不等于高投入

《中国建设信息》：一些开发商给出的不愿意开发绿色建筑的理由是，需要增加很多开发成本，在您看来，绿色建筑等于高投入吗？

杨凤斌：房地产开发模式：是以土地为原料、资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型、消耗型、分离型的生产模式。生产经营方式上的粗放，生产过程，以及产品本身由于缺乏标准化、产业化和规模化，缺乏技术含量和技术创新。经营方式的粗放必然带来一个非常严重的问题，就是资源的严重消耗。反映在土地上，其中快速拿地和消耗模式造成了城市土地数量的迅速消耗；反映在质量上的隐形消耗，就是我们的建筑有的质量非常低，形成很多城市垃圾。同时由于建筑过程当中，因为缺乏标准化、产业程度低、管理水平差，无论是施工过程还是材料选用都造成了较大的人员与材料的浪费。

其次是绿色低碳的开发经营模式。相信未来绿色建筑会作为一种生活方式存在，绿色将成为基础条件，成为营销的必然条件，低碳也将成为制约经济的硬约束条件。绿色建筑不等于高投入，相反会大大的节约资源。

有一种说法，绿色低碳是需要成本的，而这个成本最终要由消费者来买单。其实，企业通过技术革新和产品升级，可以降低原来的投资造价。在目前的某一个阶段，绿色地产的建设成本比较高，是因为还没有达到量产化。随着各项技术的进步，绿色地产不应该增加建筑成本，反而应该降低成本。绿色建筑如果按照因地制宜的策略，可以更多地利用建筑本身的自然景观和自然资源，减少一部分不必要的投资。开发企业根据自身开发产品的类型，所在区域并结合企业自身的发展模式进行研究，目前万科、中海、卓达等企业都在研发各自绿色建筑的企业标准，这一标准要和建筑所在区域以及当地“十二五”节能减排的发展速度相结合。

姜威：就目前的行业发展来说，开发企业在打造绿色建筑过程中确实增加了成本投入。

根据我们的实践总结估算，考虑不同层次的绿色技术后，项目整体开发成本会增加约20%～30%。而所选用绿色技术、材料、设备不同，成本增加也会有不小的差异。

以我们开发的某住宅项目为例，采用集中空调+新风系统增加成本约300元左右，分户空调+新风增加约250元左右，智能化家居系统增加约150元，墙体隔声、防电磁干扰增加成本增加约150元左右，中央净水系统增加约20元，调光控制系统增加约80元，垃圾处理系统增加约30元，太阳能热水系统增加约40元，太阳能照明系统增加约10元，雨水回收利用利用系统增加约50元，生态水循环系统增加约30元，人工加湿测温增加约50元，外加节能电梯、供水恒压系统等技术。综合算下来，摊到单平米成本会增加约300～900元。

其实这一投入相比普通建安成本并未增加太高的比例，但开发商的投入需要有相应的产出来平衡，在未有扩大品牌知名度意向之前，且未收获市场对绿色产品销售良性反应之前，这些绿色投入可以有选择性的进行实践，但将可行的技术全部应用于项目一体，在现实意义上的推广是有较大难度的。

黄献明：如果说这个问题在五年前是个问题的话，今天应该在许多“尝到甜头”的开发商看来已经不是什么问题了，有关绿色建筑经济性的讨论今天可能更多集中在新技术的后期维护风险和维护成本方面，很多开发商都认识到，随着房价的提升、绿色与节能政策的日益强化，绿色建筑的初投资增额在整个建安成本中所占比重在持续下降，开发商更关注这些建筑的后期使用是否存在很多潜在风险？因此，如果说以后仍然有有关“绿色建筑=高投入”的担心的话，“高投入”的理解可能更多在于后期维护的高投入上，这个问题虽然会随着相关技术应用的普及，逐步得到化解，但应该有这样的意识——在一定的时期内，这样的风险是会客观存在的，毕竟新技术的成熟有其自身的规律，但我们也相信这个阶段会很快过去，而且在过去三年的大量实践中，市场也确实已经积累了一批经过实践检验的合格技术，这样的风险应该说是可控的。

沈宏明：投入分两块：硬成本（材料造价）与软成本（设计、施工、人力），绿色建筑究竟需要投入多少成本与具体项目有关，国家的绿色建筑星级评价也分为一、二、三星，不同的星级其投入有所不同。

高科技不等于绿色建筑

《中国建设信息》：一些开发商认为绿色建筑投入巨大的原因是，要安装价格不菲的高科技设备，您觉得绿色建筑是否等同于高科技设备的安装？

杨凤斌：对于绿色建筑，很多人将注意力放在建造后期的设备安装上，往往忽略了前期的设计和规划。其实，高科技不等于绿色建筑。

把绿色建筑和建筑节能的发展道路定位在高端、贵族化，不会取得成功；事实证明把发展道路确定为中国式、普通老百姓式、适用技术式，绿色建筑才能健康发展。

以前的智能化就走过弯路，许多智能建筑，停留在保安、音响控制等方面，线路搞得非常复杂，造价也非常高，甚至耗电量居高不下，这不是智能建筑应有的发展道路。信息时代，绿色建筑该是多用信息，少用能源。推绿色建筑，需要建筑师首先要熟悉绿色的技术、绿色的标准，在熟悉的基础上再重新思考或者探索设计的逻辑。关于绿色建筑技术应回归到更原始的方式、更本质、更简单的逻辑来研究问题，也许能够发现一些更适宜的技术。从这个角度来讲，我们建筑师可能都面临一个挑战，就是自己知识、经验的更新。

姜威：绿色建筑并不等于高科技设备投入，可以在合理的价格基础上斟选适合的技术，是“少而精”，非“大而全”。“因地制宜，量体裁衣”原则在目前更具备现实的绿色项目推广意义。

黄献明：过去两年绿色建筑实践显示，主要的绿色建筑的增量成本正从节能板块向室内环境板块转移，这意味着之前在地源热泵、可再生能源系统、节能电器设备等方面的增量投入比重在下降，而室内空气品质、智能化系统等技术增量比重在增加。这样的转变对于绿色建筑而言，有着两个意义：一、绿色建筑中有关节能的认识从独立的设备节能向系统节能转变，有关控制系统的升级比独立的设备分别节能更贴近使用者的体验和行为，人们已逐步认识到行为节能的价值；二、绿色建筑从强调对自然环境的贡献在向追求使用者的健康转变，这意味着人们对于绿色建筑的态度已逐步从“要我做”转变为“我要做”，绿色建筑不仅仅是不断恶劣的自然环境导致我们做出的被动选择，而是改善我们生活质量和居住工作环境的主动之选。以上两重意义决定了，绿色建筑给普罗大众的印象将很快远离“机械-刻板-设备”等印象，越来越回归“健康环境、全新体验”等绿色建筑应有之义。

沈宏明：绿色建筑并非一定需高设备投入，对于经济适用房、普通居民住宅等项目完全可以通过自然采光、通风等被动式节能设计达到相应效果。

“性能”回归

《中国建设信息》：您觉得目前业内对于绿色建筑还存在哪些误区亟待廓清？

杨凤斌：对“绿色建筑”，人们认识上存在四个误区：

误区一：“绿色建筑”造成高成本。相对于普通建筑，眼下“绿色建筑”的增量成本约为100元/平方米至400元/平方米，但从全生命周期成本核算来看，“绿色建筑”的成本并不一定会比普通建筑高，甚至还会有所降低。而从综合生态效益、居住舒适度考量，“绿色建筑”更具性价比。

误区二：“ 绿色建筑”就是概念炒作。根据住房和城乡建设部发布的《绿色建筑评价标识管理办法》及《绿色建筑评价技术细则》，“绿色建筑”等级由低至高分为一至三个星级。审定项目由住房和城乡建设部发布，并颁发证书和标志，其中一星级和二星级项目由地方政府审定，三星级则需住房和城乡建设部审定。被建筑评价标识专家委员会认定的“绿色建筑”，并非一个销售的噱头。

误区三：“绿色建筑”就是高绿化、大景观。“绿色建筑”的确对园林、绿地面积有着严格的执行标准，比传统建筑给居住者更多的绿色自然感受。但绿色的感官感受并非全部，“绿色建筑”是生态住宅、节能建筑、环保住宅、健康住宅的和谐统一体。

误区四：“绿色建筑”要使用大量高新尖技术。“绿色建筑”会利用一些节能技术或者设备，但不是高新尖技术的实验室。“绿色建筑”技术的目的是创造适宜生活环境，遮风挡雨，冬暖夏凉。“绿色建筑”提倡采用对自然破坏最小的方式、简单可行的技术。换句话说，“绿色建筑”是用最简单的方式、最小的环境代价，建造最适宜的生活环境。

当前和今后一个时期，发展绿色建筑，有几个方面需要注意：

一要注意采用适用技术。绿色建筑应尽可能地采用适用技术和降低能源消耗的构造。目前，已有不少低成本、简便且适用性强的成熟技术可应用于绿色建筑，如自然通风、遮阳、建筑墙体保温、建筑立面绿化和屋顶绿化等。对此，应积极借鉴、推广。

二要营造健康环保的室内环境。发展绿色建筑，要将居住人的健康、人与人的和谐，与建筑的节能、节材、节水、节地紧密结合起来。发展绿色建筑不仅应努力使建筑能耗大为减少，而且应带来健康、生态环保的室内环境，使在绿色建筑里的人接受并热爱这样的生活和工作环境，从而保持身体健康和激发工作热情，发挥更大的生产潜力和创新潜力。

三要充分利用可再生能源。可以通过现代技术，将太阳能、风能、地热能、电梯下降的势能以及人活动产生的热能等都收集起来，使建筑成为一个能源的发生器，从而达到节能减排的目的。

姜威：目前部分开发商存在误区，认为做些屋顶绿化、垂直绿化就可以称之为绿色建筑，抑或应用了一些绿色技术、设备就作为噱头大肆鼓吹。其实不然，绿色建筑需要从节地（合适的居住密度）、节能（围护结构、空调、电梯等设备）、节水（雨水利用、中水回用）、可持续发展（全寿命周期）等方面综合评价。说到这个评价标准，市场目前最受追捧的就是美国LEED绿色建筑及绿色国标等权威绿色建筑认证标准。

黄献明：误区一，绿色建筑是技术堆砌。当前大多数常用的绿色建筑评价标准都采取以措施为导向的评价方法，依据采用的绿色设计策略和技术的难度、多寡对参评建筑进行评价，这使得人们产生技术应用越多的建筑“绿色度”越高的错误印象，这一印象反之又把人们的这种技术偏好推向新的“高度”。

误区二，绿色三星最好。无论从赚取眼球还是“挑战极限”的角度，大多数开发企业都乐于把自己的首批绿色实践定位于最高的三星级，而实际上，由于评价标准本身的有待成熟，以措施为导向的指导思想，导致了技术数量和措施的多寡基本决定了建筑最终的“星级”水平，这使得先入为主地追求“最高”要求。

误区三，越“好”的绿色建筑越贵。这一误区和前两个误区是紧密相连的，正因为对“三星”、“白金”的迷信，导致了技术堆砌的伪绿色实践出现，也就造成了人们产生“越好的绿色建筑越贵“的错误印象。

误区四，LEED比国家绿标高级。现在依然有不少开发商，把LEED和国家绿标看成是国际和国内的两种标准，殊不知绿色建筑首先是强调本土性与地域性的建筑，“国际化”建筑很难说是优秀的绿色建筑。而且无论从评价内容、指标设置、板块权重，评价标准都与它所在地区实际的自然、经济、文化有着紧密的联系，因此使用基于美国国情的LEED评价标准去评价中国的建筑，本身就存在很多问题（包括节地、节能、节水等关键性指标，中美两国存在明显差异）无法解决。

沈宏明：究竟绿色建筑是开发商的短期项目个案还是长期规划方向？目前很多开发商只将绿色建筑做为项目个案，做个楼盘，实际上，绿色建筑是行业大方向，开发商应该将其作为长期战略考虑。