苗乐如：房地产市场随需而变

日前，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署加强土地管理，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加快调控工作。

众所周知，我国房地产业经历了市场培育，快速发展，功能调控，加大保障性住房供应阶段。在改革中不断发展，对拉动经济增长、改善群众居住条件，改变城镇面貌都发挥了重要作用，但是也必须看到房地产业在快速发展的同时，也积累了一些矛盾，特别是近几年房价上涨过快，住房供应结构不合理，影响了国民经济的健康协调发展。就当下房地产发展趋势和保障房建设话题，本刊记者采访了中国房地产研究会副会长，中国房地产业协会秘书长苗乐如。

借鉴历史经验

《中国建设信息》：当前房地产市场存在哪些方面的问题？给现实社会带来了怎样的影响？

苗乐如：当前房地产市场方面，房价增长过快，不利于其他实业产业的发展，容易形成投资过热。再有市场配置失灵，很多夹心层住房得不到解决，影响社会稳定。

最后助推过强的住房投资属性不仅会影响经济平稳运行和住房市场的健康和可持续发展，还会带来严重的社会问题：一是导致资源的无效配置，空置房过多，造成资源浪费；二是导致住房市场的大幅度波动，影响产业的正常发展；三是一部分人拥有大量的住房，而不用来居住，另一部分长期无房缺房，居住权受到影响。

鉴于上述问题，自2005年以来，国家加大对房地产宏观调控，特别是去年以来持续发力，坚持差异化的同时遏制投资、投机，为此业界内外一些舆论不断。我认为这些舆论存在是正常的，因为我们提出社会主义市场经济也就是三十多年，房地产市场发展的时间则更短一些。

《中国建设信息》：目前我国房地产市场发展处于什么阶段？要健康持续发展，需要借鉴怎样的历史经验？

苗乐如：最近相关部门召开的专家座谈会上，专家提出房地产业经历了政策培训，市场发展，投资崛起，政策调控，房价上涨，面临继续完善，市场成熟，企业成长的阶段。我们当前面临着最后一个阶段，也就是说从制度建设、运行机制、政策体系来看，我们的产业、市场尚未成熟，制度尚未完备，企业尚在成长。在今年两会期间谈到宏观调控政策时来自香港、澳门的人大代表，政协委员都表示赞赏，这是为什么呢？因为相对市场经济国家，我们对市场经济，对房地产市场的发展规律、特点的认识理解还不够深刻，在住房制度、政策体系、土地供应、开发建设、市场监管、金融产品、物业管理、社区建设以及产业化发展、低碳环保、绿色节能各方面都需要我们重新认识把握的地方，需要健全完善的东西。

因此，借鉴市场经济国家百年乃至更长时间所走的路，所干的事，而不是简单的把今天这些国家的政策措施拿来照抄照搬就叫市场化。其实就今天市场经济国家所采取的政策措施，许多方面我们也了解，如针对黑中介转手二手房交易资金，2007年我去美国考察，而美国早就实行了二手房交易业主交易资金和中介收费服务分帐设户的管理方式。如去年不少专家介绍德国众多国家抑制投资投机行为和开发商暴力行为。如众多国家实行了住房保障制度，活跃的金融产品，房地产投资和开发分业经营，以及持有物业、多种产权混合设置等等做法。只有历史的全面的借鉴这些经验教训，才能深化我们对房地产市场的规律、特点的认识，才能坚持市场化方向下如何理解贯彻宏观调控，推进两个体系建设和保障性的建设。

建立多层次住房供应体系

《中国建设信息》：面对房地产市场现实政策，许多人提出了质疑，你怎么看？房地产市场该如何调控？

苗乐如：现实政策是面对资金过渡宽松的环境，过渡宽裕，供应结构不合理，供需矛盾尖锐这一特定时期，特定阶段存在矛盾的城市不得已采取的措施有其必然性，阶段性。我们众多领军企业加快、加大三、四线城市的布局投入，在注意这些投资风险的同时，也应该看到这些布局，这些工作的加强、加快，在客观上加强了城乡统筹的发展，加快了三、四线城市中小城镇建设，减少了这些地区人口盲目向一、二线城市的流动，缩小了这些地区与一、二线城市阶段差异。

由于房地产市场在国民经济中的重要性，以及房地产市场的完整性，市场经济国家和地区对房地产市场不同阶段，不同情况下或多或少的进行过干预和调控，尤其是在城市化快速发展的过程中，面临土地供应不足和房价泡沫，干预的决心更大。随着城市化的完成和供求矛盾的缓解，调控力度也有所减弱。

近几年，我国房地产进行调控是自身的重要性和市场特点决定的，调控不是要计划管理，而是为了市场的健康稳定发展。总结市场经济国家或地区在同我国发展阶段面临相近问题的时候，调控房地产市场一个重要的做法，就是实行住房保障制度。英国、法国等西欧国家在二战后新建了大量的住房，缓解住房矛盾，解决中低收入家庭住房困难。新加坡在上世纪60年代将房地产市场分为政府服务和私人市场，70%以上的居民购买的是政府建设的平价房，仅有30%的人居住在价格昂贵的私人住房。香港出租公屋2006年占66%，目前也占59%.韩国政府建立了一整套优先为无房户提供住房，保障性住房占整个市场50%以上。面对首尔过快增长的时候，韩国政府也曾实行过政府限购。

市场化是房地产业发展的根本动力，是解决居民住房问题的主要方式，需要进一步建设市场机制，完善土地、税收等环节，积极发挥市场机制，在解决居民住房困难中的作用。但市场不是万能的，正如联合国人居署指出，世界上没有一个国家能够提供住房，在不同力度下负担这样的住房功能。同样也不能指望市场能这样做，因此建立多层次的住房供应体系，加强住房保障，通过廉租房解决低收入家庭的困难，通过经济适用住房解决中低家庭困难，通过公租房和限价房解决夹心层的困难，这些都是可行的经验。保障房、限价房要加强管理，防止寻租行为，市场房按照市场管理保障市场，协调发展。相对现实措施，落实保障性住房建设实际是调整供应结构，是解决房价问题，实现房地产市场健康发展，实现住有所居的根本政策。

结合城市的群众支付能力，通过改革体系，调整优化供应结构，增加中小户型，达到我们的供应结构基本合理。

“两轨制”发展房地产

《中国建设信息》：去年底中央经济工作会议明确提出，要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商用房体系，并在十二五规划中明确保障性住房建设的目标，包括今年完成1000万套。

苗乐如：这是对近几年房地产调控的高度总结，也反映了国家对房地产市场，房地产业发展的特点和规律的认识、把握，对住房制度健全，对解决住房问题的途径，房地产业的发展具有纲领性的指导意义。

首先，十二五规划提出构建各类保障性住房3600万套，从需求角度来看，由于近年来房价上涨过快，需要依靠保障来解决住房困难的家庭增多，像北京商品住房均价达到2万平米左右，一套90平米就需要180万。其他一、二线城市都面临着这个形势，同时2005年以来，保障性住房建设也存在着历史欠帐。从比较角度来看，我们的保障性住房建设比重并不算高，以日本为例，从1966年到2000年的七个住宅建设五年计划中，计划建设公有资金私住住宅占到总建筑套数达到41～50.8%，平均45%。这样建设比重是在日本供需总量基本平衡，互均拥有超过一套住房的情况下。而我国目前的户均仅拥有0.74套，而且还是城市化发展过程当中。所以，建设保障房是实现住有所居的要求，是实现房地产市场持续健康发展的要求，是落实宏观调控、深化和完善的要求。

当然，就全国而言不能搞一刀切。一、二、三、四线城市，东中西部地区，大中小城市，由于城市的聚集度和周边城市或城镇经济发达程度高低的不同，支持度、扩散度不同，需建立保障性住房的数量应有所不同。如商品房价格与本地居民支付能力大小不同，保障房种类应有所不同。如各级地方政府财力与保障需求不同，建立出售房屋和出租房屋，保障房多少政府决定。同一城市，同一地点单位使用外来务工人员多少，应允许用工多的单位在符合城市建设规划和土地利用规划的前提下鼓励更多的单位自建公租房。同时在财务制度上和信贷制度上给予支持。

从城乡统筹发展的情况来看，在符合城区建设规划和土地利用规划，以及土地管理规定的前提下，在保障农民利益的前提下，挖掘集体土地建设资源，支持保障房建设。

其次，千里之行始于足下，十二五规始于今年，做好今年工作非常重要。不仅可以使房地产调控得到有利的推动，而且为今后保障房体系建设积累经验，坚定基础。

第三，坚持基本保障要坚持高质量的规划、设计、施工、管理，坚持完善公开透明的分配运行退出制度和健全的法律规定是保障性住房建设体系的基础。面对保障性住房任务和复杂的现实情况，我们要保持清醒的头脑，又要发扬改革创新的精神推进各项工作，不能因噎废食。