中建地产保障房建设实践

十年保障，百年为生，全面推进保障性住房建设，加快解决中低住房困难问题，实现住有所居，是党中央、国务院做出的重大决策。中国建筑股份有限公司是国务院国资委直接管理的大型中央企业，中国最大的建筑房地产综合企业集团，同时也是全球最大的住宅工程建造商，全面参与保障性住房的投资建设是中国建筑的光荣使命，更是义不容辞的历史责任。

开发与建设

中国建筑始终坚定履行作为中央企业的政治责任，社会责任和经济责任，把保障性住房建设的投资建设作为集团战略投入的重要方向，大力参与经济适用房，两限房的建设和棚户区的改造，积极探索和尝试廉租房、公租房业务。

今年上半年，中国建筑新增的保障性住房项目规模达到1046万平方米，加上今年新增量中国建筑正在实施当中的保障性住房项目的总规模达到1915万平米。分布在北京、上海、天津、重庆等20个省市自治区，以及东南亚、非洲、香港等国家和海外地区。其中国内部分有1595万平米，海外320万平方米。

中国建筑主要有两种方式参与保障房投资建设：一是投资开发，二是施工总承包。这两种方式当中以施工总承包方式参与保障性住房建筑面积达到1354万平米，合同额300亿元。第二种方式以投资开发方式参与保障性住房建设的总建筑面积560万平方米，投资总额218亿元。第二种投资开发的模式当中，我们有四种投资方式：城市综合开发，保障性住房的直接投资，保障性住房和商品房的混合投资。

认识与体会

中国建筑经过多年参与保障性住房建设，摸索出了以下几点认识和体会：

第一，抢抓机遇，积极参与。我国十二五发展规划首次以量化指标明确了建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套目标，为实现这个宏伟目标，中央以及地方各级人民政府出台了一系列的支持和配套政策。对于企业来讲，这是一个重大的市场机遇，企业参与保障性住房建设不仅能够履行企业社会责任，而且能够为企业为股东创造价值。不仅能做大规模，而且能强化品牌，获取收益。

第二，精工做家，提升品牌。中国建筑以建设高精尖工程著称于世。在保障性住房施工的总承包领域，充分发挥在质量管理、体系建设、成本控制、基础研发和人力资源等方面的优势，保证保障性住房建设的品质、工期和成本，以工科的严谨的精神打造产品，树立中建在保障性住房和商品房领域的品牌，中建地产有一个专门的保障性住房产品线，通过良好的规划设计、建筑材料、工程质量和物业服务，让广大客户享受到高性价比的优质的产品。

第三，规划发展，祝福天下。参与保障性住房的投资建设不是中建集团的权宜之计，而是企业中长期发展战略当中一部分。目前，中国建筑战略目标已经明确，就是成为最具国际竞争力的建筑、地产综合企业集团，争取在2015年实现销售收入6000亿元以上，跨入世界500强的前100强，进入全球建筑房地产行业的前三名。为了实现以上目标，中建地产将保障性住房建设列入了十二五规划主要战略举措之一。中国建筑拥有投资开发、规划设计、建筑施工、基础设施投资建设和国际承包等五大业务，这五大业务均与保障性住房有密切的关系，我们充分利用中国建筑上述五大协同优势，为保障性住房建设服务，并通过保障性住房与城市综合开发结合，最终实现社会效益和股东价值的平衡和统一。

问题与建议

今年5月，国务院国资委根据中央的规定和要求发布了关于积极参与保障性住房开发建设有关事项通知，要求中央企业发挥骨干和带头作用，积极履行社会责任。中国建筑作为央企的上市公司有能力，有动力，也有信心参与保障性住房的建设投资。总结近几年来的实践企业在保障性住房的投资和建设当中也面临着一些实际困难的问题，需要各级政府和有关部门加以协调和解决。

第一，资金来源问题。融资是保障性住房投资开发中的重要一环，近年来我国保障性住房体系建设步子越迈越大。从经济适用房为主体，到廉租房和公租房为主体的过渡，随着大批保障性住房开工建设，融资模式单一，融资渠道狭窄的问题凸现出来。当前，除了政府扶持和企业自有资金筹集之外，相当比例的资金还是依靠银行贷款。由于保障性住房项目多为保本微利，对保障性住房特别是公租房和廉租房银行对还款心存疑虑，所以这存在问题。我们建议银行、政府和企业三方，保障房不是商品房，资金占用量大，投资回收时间长，银行要支持，地方配套资金也要及时足额到位。地方政府可以通过拿出或者追加优质资产的方式汇集银行资金联合企业开发，做到专户管理，单独核算。

其次，希望在政策扶持下借助资本市场，引入保险、债券、商贷、信托资金加盟，通过充实资金来源使保障性住房形成以政府、银行、资本市场和企业融资相互配合的多元化的融资渠道，以此解决资金来源问题。

第二，房屋的产权以及企业的退出机制问题。目前保障性住房包括经济适用房、限价房、棚户区改造、公租房和廉租房等多种模式，内涵不尽相同。从产权角度来看经济适用房、限价房等保障性住房项目产权归属比较明晰，建成后可以售卖，投资者收益基本可以确定，对投资者吸引力比较大。但是公租房和廉租房多数地区规定只租不售，产权不完全，不清晰的背景下紧紧依靠公租房和联组房租赁收入回款时间长，对企业压力大。对公租房的投资如果政府回购条款不明确，租期约定不明确，租金的水平和调整机制不明确，企业的投资风险很大，投资决策必然很难作出。

我们建议政府研究出台相关政策，明确各方责任，产权划分到位，打消企业疑虑，构建一个明确的市场化的退出机制和制度保障，调动企业参与投资建设的积极性。

第三，盈利的模式问题。由于售价或者租金比较低，保障性住房的投资回报率比较低，销售型保障性住房利润率一般不超过5%，1～2%是部分企业实践的体会。

出租性保障性住房由于受到租金管制制约，租金回报可想而知。原材料和成本连年上涨，政府和企业对成本上涨的风险又没有一个保障或者消化机制，企业投资风险进一步加剧。此外，保障性住房项目依然照章纳税，税收的减免措施并没有制度化、清晰化、常态化，因此一些企业对参与保障性住房的投资建设信心不足。

我们建议，政府应从以下几个方面给予支持：在土地出让方面，在土地的收益方面适当的让利或者给予一定的商业配套指标，以供商业开发，减轻企业参与保障性住房投资建设的投资成本和收益压力。

在税收方面，适当减少营业税和其他税收的征收或者给予部分税收的返还。在商业模式方面建议是否采取成本加酬金的待建模式，至少有政府帮助企业消化一部分成本风险，保证企业合理的利润空间，进一步调动企业参与保障性住房投资建设的积极性。

总之，面对全国保障性住房的大规模建设，在企业层面应该把参与保障性住房建设作为企业发展的重要举措，抢抓机遇，履行社会，积极主动的参与保障性住房的投资建设。在政府层面建议从中长期发展战略出发，周密部署，统筹安排，出台扶持政策，使得保障性住房的投资建设成为企业的一个可持续的商业模式，从而吸引更多的企业更加积极、主动的参与到保障性住房的投资建设中来。