精细化提升住宅品质

楼市调控持续，房地产行业入冬，地产商如何敲开冰封的大门？

2011博洛尼精装研究院成果发布”活动上，博洛尼精装研究院用自己的研究成果给出了答案：用精细化、人性化的设计提高住宅的品质。

近日，博洛尼精装研究院宣布了一项为期3年的战略计划，并设立专项研究基金，用于精细化设计研究，其中最重要的一项内容是进行入户调查，大量收集数据，研究中国人的居住习惯和收纳方式。此专项研究基金除了用于博洛尼精装研究院自身的研究项目外，还将资助其他科研机构的研究项目，并联手开发企业共同进行住宅产业的研究与实践。

住宅功能要突破

由于房地产宏观调控，楼市陷入低迷，近日，关于房地产未来发展方向的探讨成为热点。

对此，万通控股董事长冯仑认为，“中国的房地产行业正在经历由资源竞争向创新竞争的过渡阶段，这将是一个淘汰与再生的大洗牌时期。未来的房地产企业要不断向住宅产业化和节能环保、绿色生态的方向不断创新，创造新的赢利模式，才能赢得未来的竞争。”

这与一直以住宅产业化和工业化精装为研究重点的博洛尼精装研究院观点不谋而合。

该研究院在此次发布会上发布的2011年度研究成果及观点认为，住宅产业将回归居住本质，在下一阶段将以满足购房者的理性需求为主，因此，房地产开发商和内装产品提供者应着力提高产品的品质，在住宅的功能上实现突破。

博洛尼精装研究院发布的观点认为，在几次房地产调控之后，房地产楼盘的属性发生了变化，从过去的自住和投资需求各占相当比例变为自住需求为主，住宅开始“去金融化”，使得购房者在购房时从看重地段、升值潜力等因素转变为更看重房子的品质和功能，这就给住宅产品提供者提出了更高的要求。

博洛尼将购房者的需求归纳为刚性需求、感性需求和理性需求三个层次。刚性需求指的是能满足购房者基本生活的产品配置，表现为购房者对价格的敏感。感性需求指的是购房者对产品设计风格和视觉感受的重视，但过度追求感性需求的满足往往容易忽略产品的功能性和实用性。理性需求则是指购房者回归理性，对产品的功能和品质更为看重，这就需要产品提供者对居住者的生活方式进行精细化的研究，为居住者创造真正舒适、便利的生活环境。

博洛尼之所以投入大量的财力、人力和精力来进行精细化设计的研究，正是希望彻底了解中国人的居住方式，并以此为基础，通过精细化和人性化的设计，真正满足居住者的需求。

而这只是博洛尼精装研究院对精细化设计研究的深入，而非起点。

取经日本

早在几年前，博洛尼就和中国房地产行业的领头羊万科集团在众多项目上有深度的合作，尤其是在参与了万科松山湖产业园万科住宅产业化研究基地的工业化内装研发项目后，博洛尼对住宅产业化的研究不断深入。

由于日本早在1970年即进入老龄化社会，历经近四十年老龄化社会的居住研究与实践，在老年住宅和适老型住宅设计方面积累了相当的经验。

日本的住宅产业工业化程度很高，设计非常人性化，品质也非常精细，博洛尼精装研究院团队频繁地赴日考察，参与各种中日技术交流，对日本的小空间收纳、SI工业化建筑技术、精细化设计等加以研究和吸纳，并且在中国第一个工业化建筑技术的集成示范工程项目——雅世合金公寓中付诸实践。

也正是在向日本学习工业化建筑技术和精细化设计的过程中，博洛尼精装研究院领悟了日本老年住宅在设计上的精妙之处。日本的老年住宅无论是在整体规划上，还是建筑设计上都能体现对生命的尊重和人文的关怀，这是基于日本的精细化设计理念及精湛的工业化住宅技术基础之上的。

博洛尼精装研究院认为，中国社会的人口老龄化形势严峻，要解决老年人的养老问题，必定需要大量能满足老年人身体机能和心理需求的住宅。从去年开始，养老地产在国内兴起，万科集团、保利地产、华润置地、首创置地等多家知名开发商均宣布了进军老年地产的消息。但总体而言，国内在老年住宅相关领域的积累和规范都非常欠缺。如果将日本老年住宅的设计标准引入中国，将对国内老年住宅及更广泛意义上的适老住宅的开发起到实际的促进作用。

因此，博洛尼精装研究院联合日本市浦设计、日本高龄者财团和中国建筑标准设计研究院共同引进了《老年住宅设计手册》的中文版。

据悉，由日本国土交通省住宅局住宅综合整备课监修、财团法人高龄者住宅财团编纂的《老年住宅设计手册》一书是一本在日本得到广泛遵循的、具有前瞻性和针对性的、适应老龄化社会的居住设计通则，它针对适应人口老龄化的措施和老龄化社会住宅的设计理念及操作从整体到细节的系统阐述，具有极强的实用性和指导性。

人性化：地产发展路径

最近几年，国内的房地产市场正在从当前的大盘时代向精品时代过渡，住宅品质和社区和谐性不断提升，尤其在物业管理、绿化景观、建筑细节等方面。

相关专家表示，对消费者来说，以前在买房时只注重价钱，只要价格合适就会出手，而现在买房则考虑的更为细致，从户型设计到园林营造，从开发商的施工质量到精装修等各个方面都是考虑的范畴。如今，越来越多的购房者在心理预期方面，希望能买到物有所值的产品，而相当一些楼盘的价格与其品质并不匹配。在发布会上，一位在政府部门上班的王小姐表示，有许多消费者往往为了改善居住环境或是为父母子女购房，而且并非第一次置业，所以，对房屋的品质也就更加挑剔。她认为，在住宅品质上开发商应从百姓需求来寻找答案。楼房本身的质量、楼盘的整体规划、小区环境甚至外立面的设计等等都需要开发商更加认真考虑。

路劲地产董事局主席单伟豹表示：“养老地产的开发一方面是基于人口老龄化的趋势，另一方面也是宏观调控下出现的细分化开发趋势，无论从哪个角度而言，博洛尼在此时引进日本的老年住宅设计标准，都是应开发商和社会之需，是有远见、功德无量的事情。”

中国是全球惟一老年人口超1亿的国家，60周岁以上人口已超过1.7亿，超过德国和法国全国人口的总和。更有预测数据指出，2014年中国老年人口将超过2亿。

严峻的人口老龄化形势使中国社会面临巨大挑战，但同时也可能成为中国房地产开发和住宅设计发展的契机。

事实上，适老化设计的研究也是博洛尼此次启动的研究项目中重要的一部分。适老住宅的核心是精细化研究，每一个细节都要考虑到老人的身体机能和心理需求。而如果着眼于未来，每个人都有变老的一天，适老化设计非常具有普适性。博洛尼提出，无论在哪一个阶段，住宅都应该赋予人舒适、便利的体验和感受。这是当前的住宅产品最欠缺也是最急需实现突破的。

中经联盟秘书长陈云峰分析指出，面对调控不断、房产税开征的住宅市场，购房客户对房子的选择更加苛刻，作为开发商，如果不将楼盘品质作为重点，势必将被市场淘汰。征收房产税等一系列政策调控是规范房地产市场健康发展的保障，在当前环境下，住宅开发企业，应该将项目品质提升到一个新的高度。

对于进军养老地产一事，万科地产表示，为了顺应城市发展和市场的需求，万科将推动业务创新，积极开拓新的盈利增长点。