安居工程的资金保障途径

保障性安居工程是政府得民心、百姓得实惠、经济得发展的德政工程、民心工程。加快保障性安居工程建设，不仅有利于保障和改善民生，促进社会和谐，而且有利于保持经济平稳较快发展，加快转变经济发展方式，促进房地产市场健康发展。大规模建设保障性安居工程，需要创新思路，完善政策，进一步拓展融资渠道，扩大保障性住房建设资金来源。

“十二五”时期，我国将建设保障性住房3600万套，其中2011年开工建设1000万套。据估计，1000万套保障性安居工程，年度投资约1.3万亿元至1.4万亿元。按照今年保障性住房建设的资金筹集方案，在1.3万亿的总投资中，中央、省、市、县级政府拿5000个亿，另外8000个亿将通过社会渠道来筹措。以我国中央政府的财力来看，中央负责的资金到位应该问题不会很大，目前主要是地方政府的配套资金以及通过社会渠道筹集的资金到位存在较大的不确定性，成为保障性住房建设的制约因素。

今年建设1000万套，未来5年建设3600万套，保障性住房覆盖面将达到20%以上。可以说，未来保障性住房建设规模、建设速度都将是前所未有的。那么，资金从哪里来呢？建设资金不够或者建设资金不能及时到位，如何建设？又如何按期交付使用？

要让保障性住房建设资金足额到位，首先必须提高各级地方政府的认识。只要各级政府对建设保障性住房的认识上去了，积极性激发出来了，地方政府绝对有能力、有办法来筹足建设资金。一项好的政策，只要地方政府坚决落实，困难一般都能够克服；只要地方政府不落实、不执行，小困难也可能变成大困难。其次，一定要把保障性住房当成产业来看待、来经营。保障性住房是一项长期任务、长期项目，其建设、分配，而且今后物业管理、修缮、维护等都是长期性的。因此，保障性住房必须当作一个产业来经营，实行“政府主导、商业运作”。政府需要做的是，牵头建设、监督监理、保证质量，给予土地、税收、信贷等优惠，公平合理分配等。而具体施工建设、维护管理等必须交由开发企业、物业企业经营管理。开发企业、物业管理根据商业运作进行，政府必须尽快建立保障性住房在土地、税费、信贷等优惠政策，这是确保保障性住房建设顺利进行的关键一步。

具体就今年1000万套保障性住房的资金缺口问题，如此巨大的资金需求，单靠政府的财政投入显然是不够的。在中央财政加大对地方的资金支持力度、各地集中财力用于保障房建设的同时，还需要创新方式，完善融资机制，吸引社会力量参与投资，形成合力加快建设。

除资金缺口外，还出现了建设瓶颈。有报道称，中国最大的100家房地产企业中还有70家未参与保障性住房项目建设。相对而言，保障房的建设和运营基本处于保本或微利，远远比不上一些商品房开发项目的“高利润”。保障房建设投入大、赚钱少，企业参与投入的热情不高。特别是今年以来，银行持续加息并收紧信贷，很多企业融资困难、成本上升。在这种情况下，企业如果靠贷款资金投入保障房建设，需要承担很大风险。而建设项目能不能盈利，投资回报究竟有多少，企业心里却没底。

调动企业参与保障房建设的积极性，关键在于完善政府各项优惠支持政策，让企业在参与中有“利”可图，心中有数。目前，在廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房以及城市和国有工矿棚户区改造建设上，国家分别从营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税等方面给予了税收优惠；同时，还有免收各项行政事业性收费和政府性基金、免交土地出让金等非税收优惠政策。应该说，这些政策的出台，对企业参与投资保障房建设具有相当大的吸引力。

对于大规模建设保障性安居工程的资金缺口问题。住房和城乡建设部相关专家表示，中央将会给予保障性安居工程建设很多配套政策优惠，这种配套政策将会一直延续下去。2011年出台的更多支持保障性安居工程建设的政策，例如保障房投资信托基金等；而2010年，为了确保地方政府建设保障性安居工程的融资途径，国务院在清理整顿地方融资平台中，也对涉及保障性住房的融资平台进行了特别处理；财政部等部委发出通知，将中央财政补贴、土地出让纯收益和公积金增值收益部分所产生的资金进行统筹使用，允许地方政府建设公共租赁房也可以使用此笔资金；2010年以来，中央已经陆续出台了公积金建设保障房试点政策、保障性安居工程资金使用政策等数条利好保障性安居工程的政策。甚至在国务院发出“19号文”以后，也将地方政府用于保障房建设的地方融资平台特别照顾，不将其列入清理整顿范围之内；2011年，保障性安居工程建设迎来更多政策“礼包”。例如，保障房信托投资基金试点批准、政策性银行贷款、土地优先供应等。另外，养老基金和保险资金也将逐渐获得进入保障性安居工程建设的资格。

无论是银行等金融机构，还是资本市场，都是保障性住房建设资金的重要来源，并且随着保障性住房建设的推进，金融对保障性住房的支撑作用将日趋增大。地方政府要拓宽金融支持渠道，首先，可以进一步寻找资本市场的支持。对于上市房地产公司，可以鼓励其实施定向增发、发行债券等方式来融资，对于有实力的非上市公司，则可以将投资于保障性住房作为实施上市的重要条件，鼓励他们投资与保障房市场。其次，可以进一步寻找债券市场的支持。通过发行债券，可以筹集大量的社会资金，但必须保障这些资金的专款专用，并做好还款安排。再次,要积极的争取住房公积金、社保资金、保险资金的支持。地方政府可以在有关部门的监管下，有条件的使用这些资金投资于保障性住房建设。地方政府还需要进一步完善金融支持的配套政策，首先，要对融资还款做出科学的安排。地方政府要通过全面科学的规划来确定保障性住房的投资收益，特别是租金收益，并结合政府的财政支持等对还款计划做出安排，并保证政策的落实，从而为长期获取金融机构的支持奠定基础。其次，要对资金的监管做出严密的制度安排。根据保障性住房资金来源渠道多、使用方面广的特征，可以设计一个专门的账户，并委托银行进行专业化的管理，所有资金的使用与支出必须由专用账户进行划拨，从而确保资金的安全。

保险、基金资金或其他资金投入到保障性住房的建设是一种市场行为，只要有保障性住房能够取得一定收益，就势必会吸引大量资金进入，从而推动保障性安居工程的建设。加快保障性安居工程建设能够在抑制房价、让中低收入群体住有所居的同时，最大限度降低房地产市场调控对经济增长可能带来的不利影响。保障房建设不仅能改善中低收入群体的居住条件，增加中低端住宅的供应，同时也能缓解对高端住宅调控的压力。我们相信，只要用好、管好保障房建设的资金，将资金用到实处，就能稳步推进保障性安居工程建设。