建筑面积计算对工程造价的影响案例分析
2011-08-15冯子才
冯子才
建筑工程建筑面积的计算在招投标及工程建设过程中,对于确定工程造价有着很大的影响。由于设计单位、建设单位、施工单位等计算的依据和标准略有差异,有时造成每个工程的建筑面积有几个不同数值。而建筑面积的量又是在工程结算造价中确定工程类别,计算脚手架、垂直运输费、建筑超高费等费用的基础。本文根据一具体工程案例,说明面积计算对工程造价的影响及在签署施工合同中应注意的相关事项。
1 工程概况及结算异议
建设单位为某事业单位,于2004年6月起建设A,B,C,D,4幢住宅楼,户均面积180 m2,176户,于2006年7月竣工并通过工程竣工验收。结构形式:框架剪力墙结构,层数11层,有地下室。建筑物阳台封闭合同约定由建设单位另行分包。
根据工程《施工图》《投标文件》和《施工合同》,建筑面积明确写明为33 035m2。而在结算过程中,施工单位计算的建筑面积为35 793 m2,增加建筑面积2 758 m2。建筑面积的增加,导致工程造价的提高。
2 施工合同中有关面积及造价调整的约定
由于建筑面积引起的建筑工程结算造价增加,需分析增加建筑面积的计算依据是否合理,有不同的标准时应采用何种标准,是否允许对建筑面积进行调整等问题进行具体分析。
双方在施工合同中对建筑面积及工程造价调整的相关约定条款共有以下几条:
1)执行标准GF-1999-0201建设工程施工合同采用的可调价格合同。2)双方签订的施工合同约定为:承包方式为包工包料,丙上类取费,执行2000年《山西省建设工程费用定额》,确定工程造价的文件为2000年《山西省建筑工程预算定额》、2000年《山西省建筑工程装饰定额》、2000年《全国统一安装工程预算定额》(山西价目表)、2000年《太原市地区建设工程材料预算价格》及施工期内工程造价部门颁布的材差文件(合同专用条款部分的补充条款)。3)采用可调价格合同,合同价款调整方法:设计图纸、会审纪要、图纸变更、技术核定单及实际施工方案和施工期间太原市地区造价部门颁发的有关文件执行(合同专用条款23.2条)。4)可调价格合同中合同价款的调整因素包括法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款(通用条款23.3条)。
3 工程竣工结算中双方计算依据及理由
3.1 施工单位依据
根据合同规定,执行上述二条中2款的约定,执行2000年《山西省建筑工程预算定额》。2000年《山西省建筑工程建筑预算定额》建筑面积计算规则一、计算建筑面积的范围13条规定:“建筑物外有围护结构的门斗、眺望台、观望电梯间、阳台、厨窗、挑廊、走廊等,按其围护结构外围水平面积计算建筑面积”;B栋楼建筑面积由投标时的9 760 m2增加为10 680 m2。根据《山西省建筑工程费用定额》规定,民用建筑超过10 000 m2,檐口高度大于30 m,符合两个条件,即按一类工程取费。
3.2 建设单位依据
1)施工期间国家颁布的根据中华人民共和国国家标准GB/T 50353-2005建筑工程建筑面积计算规范第3.0.18款规定:“建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算”。即封闭或未封闭的阳台建筑面积均按一半计。此项依据上述二条4项的合同条款,即:“可调价格合同中合同价款的调整因素包括:法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款”。2)合同及投标文件承诺是工程结算的根本依据。施工单位的投标文件中面积计算明确阳台面积按1/2计算,未含阳台封闭塑钢窗面积,作为对要约人的承诺,应严格执行。3)实际施工过程中,阳台塑钢窗封闭为建设单位另行分包,非总包单位施工,且建设单位已就阳台封闭影响总包部分对总包单位计取了配合费。4)根据施工合同协议书中组成合同的文件解释顺序(2.投标书及其附件;3.本合同专用条款),应按合同的解释顺序计算执行,即投标时为阳台按1/2计算;而在结算时由于建筑面积并没有发生变化,此项规定即是:投标承诺中阳台面积按1/2计算,而在专用条款的允许调整部分确定应按国家标准GB/T 50353-2005计算建筑面积执行。若在结算时阳台按全面积计算,此为违反投标承诺及合同专用条款的违规行为。由上述合同分析可见,根据合同条款及招标承诺,阳台封闭面积应按1/2计算。但也由于约定不甚明确,给结算工作的顺利进行造成了影响。
4 结论及总结
从以上分析中可明显看出,应该以国家标准GB/T 50353-2005建筑工程建筑面积计算规范为依据结算,阳台按1/2计算建筑面积。通过本案例提示,由于在工程结算中建筑面积工程量牵涉到工程结算中的许多部分并影响其造价,因此在工程建设过程中应予以高度重视:1)在招标文件中应明确建筑面积的计算规则及准确的各部分独立的单位工程计算面积数额,并约定是否变更。2)在签订合同时应明确建筑面积的计算依据,若定额规定与国家标准有冲突者,应以上位法为准,执行国家标准。3)阳台封闭、外墙保温工程等在新的GB/T 50353-2005建筑工程建筑面积计算规范中均有明确规定。但由于牵涉到施工分包问题,即若外墙保温项目在总承包施工期间,则建筑面积应按规范中的3.0.22条“建筑物外墙外侧有保温隔热层的,应按保温隔热层外边线计算建筑面积”;若外墙外保温项目在总包单位竣工后实施,则总包单位的建筑面积是否含外保温的厚度计算建筑面积,执行国家规范或另行约定以实际的“结构外围水平面积计算”。4)若在施工合同中约定好了建筑面积及明确的计算规则,但在工程后期由于建设单位原因,要求增加附属工程,或此附属工程导致建筑面积增加,因而工程结算中脚手架、垂直运输费、建筑超高费等费用增加,或工程取费类别因面积增加而产生变化的情况,在施工实施前,双方应签订补充合同,明确附属工程的面积是否与前述合并计算,工程类别是否提高等,以免在结算中产生不必要的纠纷。5)在订立施工合同时,在可调价格合同中可调价款部分往往有按设计图纸、图纸变更,会审纪要等。设计图纸中牵涉到的分包工程部分面积如阳台封闭、外墙保温、配套机房、配套设施施工等,牵涉到建筑面积的部分应予以考虑并提前约定,以免引起结算差异。6)建筑面积作为工程结算的一项重要指标,各方在招投标过程中签订合同及工程设计变更时,都应对此指标的变化引起重视并予以明确约定,对建筑面积的计算依据、计算范围、附属工程中增加的面积是否应一并计入等应在合同中明确约定,才能在结算中尽可能地减少分歧,顺利结算。