论住宅合作社的功效

□文/陈 岷

近年来，我国住房供应体系获得了较大发展，但也存在不少问题。为完善我国住房供应体系，应重视住宅合作社的功效，发展住宅合作社。

一、降低人们购、租房成本

相比通过房地产市场购、租住房商品房，社员向住宅合作社购、租房的支出要少得多。而此，也是吸引人们加入住宅合作社的主要动因。住宅合作社之所以具有此功效，主要是由合作社的本质属性及其能得到政府的扶持与支持所决定的。

首先，住宅合作社经营的非营利性，使其能以较低的价格向社员提供住房。关于合作社，1995年国际合作社联盟通过的《关于合作社特征的宣言》指出，其是自愿组织起来的人们通过共同拥有与民主控制的企业来满足他们共同的经济、社会与文化的需求和抱负的自治团体。据此可知，在本质属性上合作社是利用其服务的人们所拥有和控制的，是用以满足人们共同经济、社会与文化需要的非营利组织；合作社的经营宗旨是为社员提供服务，不追求自身的营利，与社员交易即使有盈余，也要返还给社员。对此，住宅合作社也不例外。由于经营的非营利性，住宅合作社出售、出租的住房自然要比房地产市场上出售、出租的住房低廉不少。对于住宅合作社所售房的价格，曾有人进行了估算，由于不包含房地产商的利润，其要比房地产市场上的住房商品房价格低15%～20%。在内蒙古，部分城市曾进行过合作建房。根据那里的实践，在现有土地供给制度不变的情况下，合作建房将因减少了房地产商的利润可使房价降低40%。

其次，住宅合作社的住房开发能节省一些商品房开发中不可缺少的费用。住宅合作社开发的住房是直接出售、出租给社员，因而无需进行广告宣传、做样板房、建售楼处、雇销售人员等，不存在广告销售费用支出及其他的一些“灰色”开销，建房成本得到大大降低。这使得住宅合作社能以较低的价格向社员出售、出租住房。

再次，政府的扶持与支持会进一步削减住宅合作社的建房成本。由于合作社是自治、互助的非营利组织，加之国际合作社运动的实践与理论表明，合作社是由社会弱势群体的联合而形成的团体。因而对于合作社，从实现社会正义与公平出发，各国和地区的政府在合作社的政策及立法上大都给予其扶持和支持，如资金帮助及税收优惠等。就住宅合作社而言，政府若能提供低价的土地、利率优惠的贷款，减、免一些税费，无疑会使其建房成本有更多的下降空间，从而住宅合作社向社员所出售、出租住房的价格会更加低廉。2004年的加拿大，共有住宅合作社2，185个，社员16万。这些住宅合作社先后为城镇居民提供了9万多套住宅。作为非营利性组织，加拿大的住宅合作社都得到了政府补贴，它们所售住房价格比私人建造的住房价格低了19%。

二、充分满足住房者户型需求

住宅合作社较房地产商更能满足住房者对住房户型的需求，实现供需平衡。住宅合作社因其所具有的先天优势，使得其所开发的住房无论是面积，还是结构、建筑材料等等，都能较好地满足住房需求者的要求。

在房地产市场，供需并不总是平衡。不平衡除表现在供需总量方面，还体现在结构性不对称。所谓结构性不对称，是指房地产商所出售的住房在面积及设计等方面，不与市场整体需求完全吻合，一些住房需求在房地产商那里无法得到满足。产生结构性不对称的原因主要有两点：一是信息失灵。房地产商的住房开发决策需要相关住房需求信息为支撑，但由于信息失灵现象的存在，房地产商往往难以获得准确的住房需求信息。所谓信息失灵，一般是指决策所依赖的信息不足、错误及不对称。信息失灵是商品市场所固有的，房地产市场也一定程度的存在。比如，由于住房需求信息具有公共产品的特性，收集、处理这些信息要付出一定的成本，且该成本存在递增的现象，加之收集、处理住房需求信息能力有限，故而房地产商所得到的住房需求信息往往是不充分的。若住房需求信息收集、处理的方法不当，房地产市场统计数据不真实，也会使房地产商得到的信息存在偏差。若得知的住房需求信息不准确，其所供之房又如何能完全满足市场需求呢？二是营利的需要。房地产商的经营宗旨是追求营利，利润最大化是其住房设计和建造的出发点。由此，房地产商所开发的住房，无论是面积还是结构等，为营利所左右，尤其在房地产市场是卖方市场时。比如，近年我国一些地区，高档、大户型住房利润丰厚，房地产商就大量建造；低档、小户型住房利润少，则市场难寻。如果说信息失灵使得地产商开发的住房与市场需求不匹配是被动的，那么，为营利而有选择地不开发一些有需求的住房则是主动的。因此，必然使得部分民众的住房需求难以满足。

与房地产商不同，住宅合作社所开发住房不存在供给与需求不一致的问题。对于住宅合作社而言，社员不仅是其客户，更是其所有者。由此，住宅合作社为社员民主控制，社员可通过社员大会决定其经营方针和重大事项。因而，住宅合作社的住房开发是以需定产，设计和建造所遵从的是全体社员的意愿，要努力使每个社员的需求都得到满足，较好地解决了住房供给与需求一致的问题。在瑞典，住宅合作社不仅使居民有能力购买自己的住房，而且还可以通过民主化的形式共同建设符合自己需要的住房，并管理自己的住房。因为，由住宅合作社所提供的住房，社员享有参与设计的权利。

三、促进房地产市场健康发展

房地产市场是特定的交易场所和不特定的交易主体共同组成的市场体系，是从事房产、土地的出售、租赁、抵押等交易活动的场所或领域。我国1998年开始了住房社会化、市场化改革；其后，随着经济的快速发展，房地产市场规模逐渐扩大。由于房地产交易的主要组成部分为住房交易，因而住房市场状况如何对整个房地产市场发展影响甚大。住宅合作社是经营宗旨不同于房地产商的住房供应主体，它能对房地产商产生制衡作用，进而促进房地产市场的健康发展。

依据交易对象在市场是初次出现还是再次出现，住房市场可分为两个市场：增量市场与存量市场。增量市场是房地产商将开发出来的住房进行初次交易的市场；存量市场则是对初次交易后的住房进行转让或租赁等活动的市场。比较而言，两个市场的交易主体不尽相同，交易双方地位及市场竞争状况也存在差别。在增量市场，一方交易者是房地产商，另一方则是购买住房的大量而分散的居民；而在存量市场，交易双方均为大量而分散的居民。由于我国土地供给受土地制度和统一规划制约，房与地具有不可分割性，房地产开发存在区域性，加之相比购买住房的居民，房地产商经济实力强大，增量市场中的房地产商是占据垄断性地位的，购买者则处于劣势地位。交易中的地位不平等，常常使得购买者缺乏价格的谈判能力，而房地产商则为了垄断利润进而推高住房市场价格，价格机制难免出现失灵。此种垄断价格的形成，限制了市场竞争，严重损害了购买者的利益，不利于房地产市场的健康、有序发展。在存量市场，居民将自有的住房拿来交易，交易双方地位对等，所形成的是垄断竞争状况。为打破增量市场里房地产商对住房价格的垄断，除加强宏观调控，运用竞争法、税法等对房地产商的经营行为予以规制外，还应遵循市场规律，允许和鼓励住房建设市场多元化，培育与扶持能对房地产商产生制衡作用的市场力量。事实上，在一个健全、规范的房地产市场，出现与垄断力量相抗衡的力量也是必然的。美国经济学家加尔布雷思曾指出，当某个卖主享有一定的垄断力量，并且因此而获得一定的垄断利润时，就意味着会有一种刺激因素去激励他的供应商或顾客培养一种保护自己免受剥夺的力量；同时也意味着只要可能，他们就会通过分享对手的市场力量或权力所创造的利润来获取报酬。

而住宅合作社，就是这样一种能对房地产商的垄断产生抗衡作用的力量。住宅合作社所供住房价格较为低廉，且能满足人们的个性化需求，无疑将吸引一部分人，尤其是那些具有一定的出资能力的人通过其解决住房问题。在市场需求总量一定时期不变的情况下，住宅合作社所供之房量的增加，意味着向房地产商购买住房量的减少。而此，将带来住房市场乃至房地产市场供求状况的变化，影响房地产价格走势，进而制约房地产商的垄断行为。鉴于此，住宅合作社具有改善房地产市场竞争，提高购房者地位的功效。有学者就谈到，某种意义上而言，住宅合作社的发展能够成为国家除土地、贷款、税费以外的又一种有效的房地产市场调控手段，可促进房地产业的健康、有序发展。

四、推动社会稳定与进步

住宅合作社不仅具有经济方面的功效，其推动社会稳定与进步的功效也是明显的。具体而言，住宅合作社帮助人们实现了居住权，增进了民众的民主意识，促进了社会和谐等。

住房是人的基本生活条件，关系到人的健康、学习、工作和尊严，不是一般的生活必需品。在当代，社会成员住有所居和逐步改善住宅条件的权利也即居住权已成为人权的一个重要组成部分。1948年联合国大会通过的《世界人权宣言》第25条第1款规定：“人人有权享受为维持他本人和家属的健康和福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务；在遭到失业、疾病、残废、守寡、衰老或在其他不能控制的情况下丧失谋生能力时，有权享受保障。”1981年在伦敦召开的国际住宅和城市问题研讨会上所通过的《住宅人权宣言》，也将“享有良好环境，适宜于人类的住所”确认为“是所有居民的基本人权”。由此，应千方百计通过各种方式和渠道落实居民的居住权；否则，势必影响居民个人、家庭的生活及社会安定。有学者就指出，从个人和家庭上升到社会层面，如果某一群体局限于能力不能实现居住权利，必然会给社会带来不安。很难想象，在一个大部分民众居无定所的国家，社会能出现长久的稳定与和谐。住宅合作社解决了一部分人，尤其是收入不高者的住房问题，无疑具有缩小贫富差距，化解社会矛盾，安定人心，增进社会稳定的功效。

住宅合作社所推崇的基本价值观和社员所信奉的道德价值观，有助于社会和谐。依国际合作社联盟1995年代表大会通过的《关于合作社界定的说明》，合作社的基本价值为自助、民主、平等、公平和团结；社员所信奉的道德价值观是诚实、开放、社会责任与关怀他人。自助、民主、平等、公平和团结，意味着自立与公正地对待他人；诚实、开放、社会责任与关怀他人，则倡导了对社会的奉献及人与人之间的互相关爱。无疑，住宅合作社要践行上述基本价值观，其社员要实践上述道德价值观。因此，必然会推动“人人为我，我为人人”的社会风尚和处世精神的形成，进而减少社会矛盾，促进社会和谐。

住宅合作社的民主实践与宣传能够增进民众民主意识。合作社的基本治理规则是实行社员民主控制。对此，《关于合作社界定的说明》有明确规定：合作社是由其社员控制的民主的组织，社员主动参与合作社的政策制定和决策；选举产生的男女代表要对社员负责；在第一级合作社，社员有平等的投票权（社员一人一票）；其他层次的合作社也以民主的方式组织。而合作社之所以实行社员民主控制，在于其是自治与互助的人合组织，决策要体现多数人的意志。就住宅合作社而言，社员的民主控制不仅体现在住房的建设、出售、出租等过程，也存在于住房建成之后的小区管理。社员的民主控制，在使社员受到民主的熏陶和锻炼，增强他们的民主意识和能力，养成他们民主习惯的同时，还能在一定程度上激发了人们参与社会活动的积极性和民主治理的潜力，这对整个社会民主进程的发展不无益处，有利于社会民主政治的形成。此外，社员广泛参与住宅合作社小区建设和管理，不仅加强了邻里间的沟通，也会促进社区的和谐与社会的稳定。

在市场经济中，健全的住房供应体系是针对住房需求及支付能力不同的人，设计不同的住房供应渠道。因而，由房地产商向人们提供发展住房商品房是必要的，政府向中低收入者提供廉租房、经济适用房也是必需的。同时，住宅合作社所具有的独特功效表明，在健全的住房供应体系中，其是无法被另外的住房供应者替代的。因此，在我国的住房供应体系中需有住宅合作社一席之地。

[1]许付科著.房改运行与操作.河南人民出版社，1994.

[2]王献玲.住宅合作社与和谐社会建设.理论前沿，2007.20.

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