小产权房的合法化问题研究

薛 筠

小产权房的合法化问题研究

薛 筠

众多城市的房价居高不下，使低价位的“小产权房”应运而生。由于我国对“小产权房”没有健全的法律法规进行规制，很多民众在“法不责众”的心态下冒险购买“小产权房”。解决“小产权房”合法化关系到民众的利益和社会的稳定，应将“小产权房”和经济适用房制度相结合，从而最终解决“小产权房”的合法化问题。

小产权房；合法化；经济适用房

一、小产权房有关基本问题

“小产权房”主要是指乡镇政府和农民个人在集体土地或者宅基地上兴建的，以出售为目的的房屋。根据《中华人民共和国土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。村民对于其占有的宅基地只享有使用权，没有处分的权利。”因为当今兴建的小产权房占用的农村集体土地没有向国家缴纳土地转让金和相关的税费，因而此类房屋不享有国家颁发的房产证和土地使用证。也就是说此类房屋不享有完全的产权。根据2007年12月国务院办公厅印发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》规定：“城镇居民不得到农村购买宅基地，农民住宅或小产权房，农民集体所有的建设用地不得用于商品住宅开发。”小产权房只能在集体村民内部进行流通，不能进入市场进行流通，同时，城镇居民不享有购买小产权房的权利。农民只对集体所有的土地享有不是完整意义上的产权。可见，我国当今的法律法规和国家政策针对小产权房持不承认和严厉制止的态度。

二、小产权房产生的原因及其合理性

我们不能简单认为小产权房的产生是在城市房价过高的国情下产生的。应该深入研究小产权房产生的根本原因，看小产权房的发展对我国当今城镇化发展起的是消极作用还是积极作用。

第一，小产权房之所以能够快速发展，是因为农民除了手里的土地之外，没有其他的资本。农民想要发展，想要获得最原始的资本，就只能通过出卖自己的土地。并且，随着社会的发展，生活基本费用、学生教育投资和医疗费用的攀升，种地卖粮的收入已经不能够维持农民的生活，农民想要离开土地来寻求更多的发展，只能通过土地转让来获得发展所需要的资金。

当今，地产开发商会给农民拆迁安置房和一部分的拆迁补偿费，使农民在最短的时间内通过土地的出让来获得金钱利益和生活上的改善，对农民来说是一件利事。所以，这就是很多镇政府或者农民会不顾法律的禁止仍然出让集体所有的土地的原因。农村的土地如果想要通过正当的途径进入市场流通就得向国家缴纳土地出让金和相关的税费，国家通过低价征收集体土地，又通过高价卖给开发商。这样村集体和农民获得的利益是非常少的，所以会出现镇政府或者村民直接与开发商合作兴建小产权房的现象。

第二，现在城市的房价居高不下，也是产生小产权房的一个重要原因。因为小产权房未向国家缴纳土地出让金和相关税费，其成本只为正常市政房屋价格的1/3或者1/2，因此获得了广大购房者的“宠爱”。归根到底，是国家对房价调控政策起到的作用非常小，房价居高不下远远超过了工薪家庭的购买能力。很多家庭为了买房负担很重的经济压力，这对现今社会的消费观念和价值观做出了偏离性的引导。

小产权房营造的市场，对于农民和购房者来说是一个“双赢”的局面。小产权房的发展反映了社会发展的趋势。我国现在推进和谐社会构建，其中就包括城镇化发展的进一步推动。可以看出，城镇化发展必然要占用一部分农村土地，农村的宅基地和建设用地也是必然要进入市场流通领域。并且，小产权房的发展并不必然会影响到18亿亩的耕地红线。因为小产权房的兴建分为两部分：一部分小产权房占用的是农村的宅基地和建设用地。对于此类土地的占用，不仅不会减少耕地的数量，而且在通过合理的规划利用后，可以解决更多低收入者的住房问题，改善居住环境，带动相关产业的发展。对在这部分土地上兴建的房屋，可以通过补交一部分土地转让金和相关的税费使其合法化。另一部分小产权房是建造在农村的耕地上，这部分小产权房是必须拆除的，如果不严厉制止，则会影响到我国的粮食安全。

三、小产权房的合法化问题

小产权房合法化所针对的客体，只是指那些兴建在农村宅基地和农村建设用地上的房屋。对于兴建在耕地上的房屋必须予以拆除，不存在使其合法化的问题。通过小产权房和经济适用房的相似性分析，可以尝试把两者结合起来，实现小产权房的合法化。

（一）小产权房与经济适用房的相似性

（1）两者的购房主体具有相似性。购买小产权房和经济适用房的主体都是经济能力相对比较弱的人群。

（2）两者的社会意义具有异曲同工之效。小产权房的产生在很大程度上增加了住房供给，缓解了住房压力，抑制了房价上涨。而经济适用房的目的也是为了满足低收入人群的住房需求，与小产权房的社会意义具有一定的相似性。

（二）经济适用房与小产权房分别存在的缺陷

经济适用房是指那些已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是我国社会保障体系建立的一部分，其筹建初衷是好的，为了解决符合条件的低收入者的住房问题，但是，也存在很大的缺陷：

（1）大部分经济适用房兴建的地理位置比较偏僻，交通不便利，周边的生活配套设施不完善。

（2）经济适用房在很多城市呈现出与商品房的房价相差无几的情况，出现了经济适用房遭到弃市的现象。

（3）国家对购买经济适用房的申请主体资格作出了严格的限制。而这个条件又把很多经济能力达不到购买商品房的人群挡在了门外。

（4）我国每年批准的经济适用房的面积是有限的，不能满足众多消费者的需求。

小产权房的弊端在于，其不享有完全的产权，即村民不能通过市场来自主地实现自己的处分权，实现农村土地上建造的房屋的自由流转。小产权房现在面临的困境在于如何使其合法化。

（三）小产权房向经济适用房转化的设想

小产权房实现合法转化不能采取一刀切。如果盲目按照国家的法律法规硬性对现今已经建好的所有小产权房全部拆除，必定会引发社会不安定。在小产权房的买卖过程中，农民和购房者都是受害者，国家应当承担起保护他们的责任。因为小产权房已经在我国有30多年的发展历史，国家之前并没有采取措施制止，而现在让民众来承担这个责任，也是不合情理的，因此，最佳的方法是使现在已经存在的小产权房合法化。如何实现小产权房的合法化？可以通过将小产权房与经济适用房制度相结合，来实现小产权房合法化。

经济适用房的房价相对比较低是以政府的财政支持和相关税费的减免为支撑的，只有符合国家规定的低收入人群才有资格购买。而小产权房房价低的原因在于其没有依法向国家缴纳土地出让金和相关税费，但我们看到购买小产权房的人也是低收入人群，两者的购买主体是一致的。也就是说，两者虽然一个是合法的一个是违法的，但是都实现了缓解城市用地住房紧张的情况，并且对抑制房价的过快增长起到了积极作用。国家可以通过补收一定的土地转让金和税费，将小产权房按经济适用房来补发土地使用证和房产证，从而使小产权房平稳地实现合法化。这种制度可以使国家通过耗费较小的人力物力实现最大限度的保护农民、购房者的利益，并且保证社会的安定。

同时，还可以把这项制度运用于今后的经济适用房的筹建。根据2008年十七届三中全会提出的“城镇规划范围外的非公益化的建设项目，农民可以参与开发经营，而经济性的集体建设用地可进入统一的建设用地交易市场。”我们可以看到，国家对农村土地的开发利用及其流转正在逐步放开，农村的宅基地和建设用地（不涉及耕地）进入市场也是必然趋势。因此，可以尝试对农村的宅基地和建设用地进行合理规划，用以筹建经济适用房。一方面国家不仅可以降低用以支持筹建经济适用房的财政压力，而且缓解低收入人群的住房问题。另一方面，还可以适应市场经济发展的需要，使农村的宅基地和建设土地进入市场流通，充分实现土地的价值。并且能够加快城镇化进程，使农民享受到现代化给他们的生活带来的益处。

综上所述，法律应当根据社会的发展做出必要的调整，因为法律是为了促进社会的发展而制定的，而不是简单地坚持硬性的规则来阻碍社会发展的潮流，因此，法律应为社会发展提供服务。希望通过小产权房与经济适用房制度的结合，能够最终解决小产权房的合法化问题。

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D920.4

A

1673-1999（2011）05-0088-02

薛筠（1985-），女，河北磁县人，河北经贸大学（河北石家庄050064）法学院硕士研究生。

2010-12-19