中国房价波动的福利效应研究进展

陈 科， 袁 枫

(1.重庆交通大学，重庆400074;2.重庆三峡职业学院，重庆404155)

中国房价波动的福利效应研究进展

陈 科1， 袁 枫2

(1.重庆交通大学，重庆400074;2.重庆三峡职业学院，重庆404155)

近年来房价上涨与居住福利的关系备受关注，虽然国内研究不如国外深入，但一些切合中国实际的研究应积极推进。综合来看，国内主要采用古典度量法、计量经济模型法和效用函数法来测度福利变化，其实证结论有三种倾向——不显著、正向或负向影响，但大多数文献认为高房价造成了居民福利损失，经济适用房政策有待改进。

房价波动; 福利效应; 消费者剩余; 消费者效应; 财富效应

近年来，房价上涨是否带来福利效应备受关注。西方学术界对此已有深入的研究，主要有房地产的消费品属性、投资品属性和综合两种属性三种视角。然而，国内研究房价波动福利效应的文献相对较少，一般采用古典度量法、计量经济模型法和效用函数法分别测度各视角下的福利大小。除测度总体福利或财富效应外，国内学者还讨论垄断市场定价与限价情形下的福利、高收入者与低收入者之间的福利挤出效应等，为相关房价调控提供了一定的理论与实证依据。虽然这些研究不如国外同类研究深入，但比较切合中国实际，应积极推进。本文拟梳理近期国内学者对中国房价波动的福利效应研究成果，明晰房价波动的福利效应测度问题，以促进对中国房价福利问题的研究。

一、以消费者剩余衡量房价波动福利

以消费者剩余测度房价波动福利是福利变化的古典度量法，可见于不少文献中。经济学理论解释，消费者剩余是指消费者对某种物品所愿意付出的价格超过他实际付出价格的剩余部分。需先确定需求函数，然后在效用函数拟线性下才能精确测度福利变化，因此实证分析难度较大。但该方法清楚简单，容易推广到区分房地产市场竞争状态、房价管制情况、购房者类型的房价波动福利研究，从理论上对比分析不同条件下的福利变动，以确定房价波动对社会福利的影响。

(一)垄断市场的福利效应

中国房地产市场竞争不充分，存在区域性垄断现象，消费者只能被动接受市场供给方制定的房价。房地产开发商的定价必然高于完全竞争状态下消费者所能够承受的水平，并以牺牲消费者的福利为代价获取高利润，造成社会福利的净损失［1～2］。易晓文在拟线性需求和供给函数假设下，从开发商利用住房需求价格弹性预测垄断价格出发，依次导出完全竞争条件下的均衡价格和销售量，并由住房供给函数确定完全竞争条件下垄断销量所对应的销售价格;然后以住房实际成交价格为开发商的最优价，住房实际销售量为垄断销售量，中国住房需求价格弹性和供给弹性分别为－0.442和1.058①，测算出1992～2006年消费者剩余转移和社会福利实际总损失［3］。

(二)需求挤出效应下的社会福利波动

理论上讲，导致房价持续上涨的原因较多，其中比较典型的观点是:短期内住房供给曲线不变，则房价持续上涨的动力来自消费需求曲线的改变②。王三兴认为推动房价持续上涨的需求事实上可划分为中低收入群体的消费需求和高收入群体的投机需求，并给定5个假设，分析仅存在消费需求和同时存在消费与投机需求两种情况下的房市均衡，发现:无论是短期还是长期内，高收入群体的投机需求对中低收入群体的消费需求都有“挤出效应”③，但短期的可能大于长期的;尽管短期内投机需求的加入增加了整个社会福利水平，但投机需求推高了房价，在挤出效应作用下减少了普通消费者剩余，同时创造出高收入群体的消费者剩余，开发商则可获得两方的消费者剩余［4］。

(三)房价管制的福利效应

从经济学理论角度同样可以用消费者剩余来度量住房限价条件下的社会福利损失，其分析过程类似于垄断价格的福利分析。已有的研究表明，对商品价格的管制会因为供给不足而造成社会福利净损失，对房价的管制也不例外。陈杰和张兴瑞研究还发现，房价管制下的分配过程也会造成社会福利的损失，即“倒号”从某种角度反映了排队分配的租金损耗(福利损失)，而“抽签摇号”导致错配以及限价房品质异化形成了额外的福利损失，并用图示说明了限价后消费者剩余、生产者剩余、社会福利等的变化［5］。

二、以消费者效用测度房价波动福利

以消费者效用测度房价波动福利通常有两种做法:一是直接比较两种不同价格下的消费者效用，以两种效用的差异测度福利的变化，常用于定性分析房价歧视、经济适用房或限价房的福利变化。二是假设房价变化前后的消费者效用不变，则在房价变化之前取出消费者一定量货币，或在房价变化之后补偿消费者一定量货币，就可反映房价波动的福利量，即以等价变量或补偿变量测度福利变化，多用于定量研究商品房价波动的福利效应。消费者效用值的具体计算由效用函数决定，多采用拟线性效用函数，计算比较复杂，应用有一定难度，存在实证结论不一致的现象，目前只有少数学者采用此方法。

(一)经济适用房的福利效应

王望珍假设市场只有高收入和中低收入两类消费群体，在拟线性效用函数下，导出不同产量下的社会福利差及在初始价格为不变垄断价格条件下房价歧视的福利约束式，得出:若房价歧视不能增加总产出，则社会福利将下降;在严格限制高收入家庭进入经济适用房市场条件下，房价歧视才能有效地改善住房的社会福利［6］。李宏瑾和蔡键还构建了一个严格区分高低收入两类群体假设下的经济适用房理论模型，专门讨论转移支付与补贴开发商来提供经济适用房的社会福利变化，得出:理论上前一政策下福利没发生变化，而后一政策的福利效应不确定。但其实证结果表明现有的补贴开发商的经济适用房政策造成了社会福利损失［7］。

(二)商品住房的福利效应

赵晓泊和李双杰借鉴以消费者序数效用函数建立的等价收入模型，来获取在相同的参考价格和预算约束下达到相同效用的收入水平，即居民消费福利分数［8］。其实证研究表明，北京市总体居住福利分数存在逐步上升的趋势，但上升速度低于家庭可支配收入的上升速度，由此推断短期内居住福利可能会增长，但长期来看居住福利水平会有所下降，且下降的速度会逐渐变大。王斌和高波借鉴单个家庭福利计量模型，单个家庭在存续期的期望效用现值不变的假设下，以货币补偿量衡量房价上涨带给家庭的福利损失，其实证研究表明:由于中国房地产市场还是增量市场，房价上涨给居民造成的福利净损失较大，呈快速增长态势［9］。虽然两文献采用的效用函数形式、福利水平测度变量、研究样本等不同，但其研究结论都暗示:在地方与全国房地产市场发展背景、政策、趋势等趋同情况下，时间跨度越大，房价持续上涨对居住福利影响越大，且长期会导致居住福利下降及下降速度加快。

三、房价上涨的财富效应

按哈伯勒、庇古、帕廷金等提出的财富效应思想，在生命周期模型或永久收入假说的基础上，可通过房价与居民消费之间的关系来分析房价上涨的财富效应。目前国内在这方面的研究文献相对较多，有不存在或存在微弱财富效应、存在正向财富效应和存在负向财富效应三类结论之争。

(一)来自时间序列或面板数据的研究证据

李成武依据地区季度数据，以居民居住价格指数代表住房资产，构建面板数据的混合效应模型进行实证分析，得出经济越发达地区，房地产负向财富效应影响系数越大，而全国及中西部的财富效应不明显;并认为明显的流动性约束、土地稀缺和预算约束，及中国传统家庭观念和消费观念的延续致使房产成为有生之年不可变现的财富［10］。李亚明和佟仁城利用月度数据构建误差修正模型，得出中国的财富效应在一定范围内是存在的，且长期看多数为正向效应;但各地短期效应的存在形式明显不同［11］。此外，王子龙等利用全国房地产价格等季度数据，运用向量误差修正模型研究还发现:无论从长期还是短期看，中国房价变动都会给居民消费带来财富效应［12］。而魏锋利用住房价值等月度数据的研究也表明:长短期内，中国房地产市场(住宅市场)的财富效应是扩张的财富效应［13］。

(二)来自微观调查数据的研究证据

黄静和屠梅曾首次利用由美国北卡罗来纳大学和中国预防科学医学院联合调查和创建的“中国健康与营养调查”数据库，选择房改后的2000、2004和2006年3次调查数据研究财富效应［14］。他们构建了带有年份虚拟变量和所控制的家庭人口学特征、收入不确定性和支出不确定性指标的经典线性回归方程，研究家庭住房价值对消费的影响，得出:3次调查的房地产财富效应弹性系数接近骆祚炎(2007)利用宏观数据得出消费弹性，且弹性系数随时间变化有降低趋势，说明房改后城镇房价上涨虽导致家庭房地产财富的普遍上涨，但房价上涨并没有增强房地产财富效应。

四、结论与展望

综合国内对房价波动的福利效应研究结论，可以发现:第一，仅考虑房地产的消费品属性，房价上涨或者高房价只能导致消费者福利损失;仅考虑房地产的投资品属性，或两种属性都考虑，房价上涨的长短期福利效应则没有趋于一致的结论。究其原因，主要源于研究角度、研究对象、研究方法、研究数据类型、样本容量的不同。从近期实证研究文献看，同时考虑两种属性及依据低频次数据或大量微观调查数据的研究结论更可靠，但考虑两种属性的实证研究难度较大。第二，由于现实中存在高收入群体进入经济适用房或限价房市场现象，以及经济适用房或限价房在分配过程中还存在寻租、“倒号”等现象，导致低收入群体福利受损，即经济适用房政策造成了社会福利损失。这类研究具有中国特色，但因缺少统计数据或受限于研究方法，多数文献只给出了定性研究结论。

因此，可从3个方面推进上述研究:一是利用家庭层面的微观数据，研究房价上涨对各种群体福利变化的影响。尤其是选取更多关键控制变量进一步细分中低收入群体，研究经济适用房、限价房、廉租房政策对各类群体的福利影响。二是充分考虑中国区域经济和房地产市场发展的不平衡状态，从房地产的两种属性视角深入探讨房价上涨对居住福利的影响。三是改进研究方法，比如引入博弈论方法、动态分析法等，获取更有效、更可靠的房价波动福利效应的实证研究结论。

注释:

①王金明，高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析［J］.中国软科学，2004，(6):69～74.

②陈科，郑小平.需求驱动的商品房价上涨实证分析［J］.重庆三峡学院学报，2010，(1):53 ～58.

③由凯恩斯理论可知，“挤出效应”是因高收入阶层投机需求的进入而使得中低收入群体不得不放弃的那部分购房需求。

［1］苗天青.我国房地产业的实际利润率及其福利效应分析［J］.经济问题探索，2004，(12):115 ～117.

［2］钟晓明.我国房地产市场开发商的行为分析［D］.南京:南京财经大学，2007.48 ～50.

［3］易晓文.我国住房价格波动的作用机制与福利效应研究［D］.厦门:厦门大学，2008.99 ～115.

［4］王三兴.房地产市场中两种需求的经济效应分析［J］.云南财经大学学报，2007，(1):110 ～113.

［5］陈杰，张兴瑞.住房价格管制的福利经济学分析［J］.探索与争鸣，2009，(8):51 ～55.

［6］王望珍.我国住房市场划分中的价格歧视与福利效应［J］.商业时代(理论版)，2005，(32):60 ～61.

［7］李宏瑾，蔡键.公平目标、社会福利与经济适用房建设——一个关于经济适用房的理论模型［J］.南方金融，2009，(1):9 ～14.

［8］赵晓泊，李双杰.北京市住宅价格上涨与居民福利变化［J］.统计与决策，2007，(4):77 ～79.

［9］王斌，高波.房价上涨与我国居民福利效应的实证分析［J］.当代财经，2008，(1):15 ～18，22.

［10］李成武.中国房地产财富效应地区差异分析［J］.财经问题研究，2010，(2):124 ～129.

［11］李亚明，佟仁城.中国房地产财富效应的协整分析和误差修正模型［J］.系统工程理论与实践，2007，(11):1 ～6，33.

［12］王子龙，许箫迪，徐浩然.中国房地产财富效应测度的实证研究［J］.财贸研究，2009，(2):24 ～31，89.

［13］魏锋.中国股票市场和房地产市场的财富效应［J］.重庆大学学报(自然科学版)，2007，(2):153～157.

［14］黄静，屠梅曾.房地产财富与消费:来自于家庭微观调查数据的证据［J］.管理世界，2009，(7):35～45.

Reviews on Welfare Effect Studies of Price Fluctuations in China

CHEN Ke1，YUAN Feng2
(1.Chongqing Jiaotong University，Chongqing，400074，China;2.Chongqing Three Gorges Polytechnic College，Chongqing 404155，China)

In recent years the relationship between housing prices and housing welfare is given to more and more attention.Although the foreign researches have more contributions than the domestic，some researches under Chinese conditions should be promoted.On the whole，there are three major methods used in welfare effect studies of price fluctuations in China such as classical measurement method，econometric model and the utility function.And their empirical studies show three kinds of conclusions:insignificant，positive or negative effects.But most of the literatures suggest that higher housing prices may lead to the welfare losses of the residents，and the affordable housing policy in China should be improved.

price fluctuations;welfare effect;consumer surplus;consumer effects;wealth effect

F832

A

1674－0297(2011)04－0054－03

2011－03－22

重庆市软科学研究计划项目“重庆市商品房价格波动的福利效应及评价研究”(编号:CSTC.2010CE0130)的成果之一。

陈 科(1969－)，女，四川达县人，重庆交通大学副教授，上海大学博士生，主要从事应用数量经济研究。

(责任编辑:张 璠)