土地变更 合同先行

□ 王伟革

案 例

2010年9月，A公司通过挂牌方式取得一宗国有建设用地使用权，并签订了出让合同，领取了国有土地使用证。2011年8月，经工商部门核准，A公司更名为B公司，B公司持有关资料向当地国土资源部门提出申请名称变更登记。

分 析

国土资源部门在办理中，出现了三种不同意见。

第一种意见：B公司应持A公司的出让合同、国有土地使用证及其他有关资料，申请将A公司国有土地使用证变更为B公司国有土地使用证。出让合同中土地权利人名称是否由A公司变更为B公司，由B公司自愿申请。

第二种意见：B公司应持A公司的出让合同、国有土地使用证及其他有关资料，申请将A公司国有土地使用证变更为B公司国有土地使用证。依据B公司国有土地使用证、A公司的出让合同及其他有关资料，国土资源部门经办科室强制将出让合同中土地权利人名称由A公司变更为B公司。

第三种意见：B公司应先持A公司的出让合同、国有土地使用证及其他有关资料，申请将出让合同中土地权利人名称由A公司变更为B公司。待出让合同中土地权利人名称变更为B公司后，B公司再持B公司的出让合同、A公司的国有土地使用证及其他有关资料，申请将A公司国有土地使用证变更为B公司国有土地使用证。

笔者同意第三种意见。

《土地登记办法》第四十七条：“土地权利人姓名或名称、地址发生变化的，当事人应当持原土地权利证书等相关证明材料，申请姓名或者名称、地址变更登记。”明确了名称变更登记提交资料，但“相关证明材料”具体包括哪些无明文规定，《河南省国土资源厅关于贯彻执行〈土地登记办法〉进一步加强土地登记工作的通知》（豫国土资〔2008〕146号）对此予以明确：“申请土地权利人姓名或名称、地址变更登记的，当事人应当提供户籍管理机关或者法人、其他组织的登记机关出具的姓名或者名称变更证明。”具体到办理依据，应按照《土地登记办法》“第二章第一、第九条相关规定和要求办理”。

笔者认为，本案中公司名称变更，最直接的证明是工商行政主管部门出具的核准名称变更资料，最关键的证明是《国有建设用地使用权出让合同》受让人的名称变更。

《国有建设用地使用权出让合同》是一种比较典型的行政合同，是土地行政主管部门代表国家与土地使用者签订的将国有土地使用权在一定期限内出让给相对人，相对人支付出让金并按合同的规定开发利用国有土地的合同。国有土地使用权出让合同由土地行政主管部门对合同的履行进行监督，对使用者没有按合同的约定开发利用土地，或者改变土地用途的，有权进行纠正，处罚，或者无偿收回土地使用权。行政合同的全面履行是行政合同依法成立的必然结果，并构成行政合同法律效力的核心内容和行政合同消灭的主要原因。

取得国有土地使用权的法律凭证是《国有土地使用证》。对此，《物权法》第一百三十九条做出了明确规定“建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”同时，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》也明确规定：“受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》，取得国有土地使用权。”结合《国有建设用地使用权出让合同》有关条款约定，不难得出：出让合同是发放建设用地使用权证书的充分条件，建设用地使用权证书是出让合同的必要条件。

第一种意见忽视了出让合同对土地占用、使用、收益、处分等权利和义务的约定，限制了国有建设用地使用权的转让、出租、抵押等行为。第二种意见颠倒了土地使用权合法性的充要条件。

综上所述，笔者认为，对于出让土地，无论是姓名或名称、地址发生变化，还是土地用途、容积率等土地使用条件发生变更，均应先变更出让合同，再变更土地证书。