论经济外部性对房地产业发展的影响

张静 王岐山 郭学玲

（山东省沾化县住房和城乡建设局，山东，沾化）

论经济外部性对房地产业发展的影响

张静 王岐山 郭学玲

（山东省沾化县住房和城乡建设局，山东，沾化）

改革开放30年以来，中国的经济快速发展，中国从计划经济跨越到市场经济。房地产业对中国经济的贡献极大，但随着经济的发展，房地产业发展受到了各种制约，其中经济外部性对房地产发展的影响日渐突出，本文着重讲经济外部性对房地产业的影响，并提出一些加快房地产发展的策略。

经济外部性；房地产；策略

1978年实行改革开放后,城市房地产市场开始发展。伴随着经济体制改革的不断深入,房地产开发企业发展迅猛,构成多元化,其给国家经济发展注入的一股新势力已不容忽视。然而,近年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些问题,使人们不得不重新审视城市房地产对社会、经济所造成的外部性。因此，本文试从城市房地产开发经营中的外部性出发，分析我国城市房地产开发经营的发展形势和未来变化趋势，并提出解决问题的对策。

一、房地产业的现状和趋势

突飞猛进，过去的十年是中国房地产业发展最快的十年，自1998年中国住房制度改革以来，确定了房地产业的全面市场方向，加上国家经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。

同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑 。

房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。可预期的是，2011年及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用，2011年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障性住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。

二、经济外部性

1、概念

经济外部性是一个非常重要的经济学概念，称经济活动外部性。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。更确切地说，外部经济效果是一个经济主体的行为对另一个经济主体的福利所产生的效果，而这种效果很难从货币或市场交易中反映出来。从理论上讲，一般认为外部性的存在是市场机制配置资源的缺陷之一。也就是说，存在外部性时，仅靠市场机制往往不能促使资源的最优配置和社会福利的最大化，政府应该适度的干预。从现实上讲，外部性特别是外部不经济仍是一个较严重的社会经济问题，如环境污染或环境破坏。

2、经济外部性特点

经济外部性有以下特点：外部性是一种人为的活动，非人为事件造成的影响，无论它给人类带来的是损失还是收益，都不能被看作是外部性；外部性应该是在某项活动的主要目的以外派生出来的影响；外部性是不同经济个体之间的一种非市场联系或影响，这种联系往往并非有关方面自愿协商的结果，或者说非一致同意而产生的一种结果；外部性有正有负或为零；外部性包括对生态环境等与社会福利有关的一切生物与非生物的影响。

三、经济外部性对房地产的影响及其对策

1、经济外部性对房地产业的影响

外部性的存在，使个人成本和个人收益与社会成本和社会收益相背离。生产者和消费者在决策时虽然可做到个体最优，但很难达到社会最优，因为经济外部性对其他消费者的效用将产生一定的影响。当消费者购买房子的时候会考虑房子的经济外部性，比如房子周围的环境、空气质量、周围的学校，医院和公交车站等，这些经济外部性因素影响了消费者是否能买此房子，由此房子的价值和价格背离。

房地产业是城市经济发展的基础产业，是国民经济的先导产业，从一定意义上说也是保护和优化生态环境的重要环保产业。开发者为了追求高额的经济利润，往往不顾当地环境容量而盲目开发，以当地生态环境的破坏为代价而获取高额的利润，即产生了外部不经济性

2、房地产经营开发问题的治理对策

未来房地产的政策走向是鼓励老百姓买房，发展市场化购房；“四节一环保”将成为政策的最重要指向之一；而政策目标仍是稳定房价，抑制房价过快上涨。通过对城市房地产外部性及发展方向的分析，得知房地产业所产生的外部性是由于市场经济制度不完善引起的，因此可在此基础上探讨对房地产市场调整，运用外部性的内在化以矫正这些外部性的种种措施。首先，运用补贴。由政府给产生正外部性的房地产商以财政补贴和提供公益性房地产产品，以激励其他产生负外部性的房地产商端正其在市场上的行为。政府补贴资金应来源于直接从公共房地产受益的私人部门课征的税收收入。其次，一是可政府管制。如建筑规划管制，它规定地产商只能在规定的区域里提供规定面积和建筑密度的房地产，以尽可能大地减弱不良外部性对周围居民产权的侵蚀。二是可运用经济手段---征收庇古税，即在基础建设领域采用的“谁投资，谁收益”的政策，利用庇古税解决外部性问题，再有，未来有关部门将从土地和信贷方面继续对房地产业保持高压姿势。（1）加强国家对耕地严格的保护措施和改革土地征用制度，调整土地供应结构，使房地产企业的土地开发与购置面积增长势力减缓，土地市场秩序规范。（2）未来商业银行将严格执行发放房地产企业开发贷款的有关规定，停止各种形式的新增授信支持，房地产贷款总额减少。对一般房地产企业会减少银行贷款的数量；对信用差或拖欠款严重的房地产企业将停止银行贷款的数量；对项目定位不合理或高档房地产项目将不给予贷款支持；对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。人行及各城市中心支行将加强监督和指导，银监会将采取有效措施加强对各商业银行信贷投向的监督检查，促使商业银行贯彻产业政策和信贷政策，调整、信贷结构以防范信贷风险。

[1] 盛承懋等.房地产经纪人专业基础.东南大学出版社，2002

[2] 王洪卫等.房地产经济学.上海财经大学出版社，1997

[3] 黎诣远.西方经济学.高等教育出版社，1999

[4] 朱中彬.外部性理论及其在运输经济中的应用分析.中国铁道出版社，2003

[5] 查尔斯•H•温茨巴奇等.现代不动产(第五版).中国人民大学出版社，2001

TU964

1674-3954（2011）03-0014-01