住房公积金管理的金融环境探析

2011-08-15腾克斯

中国房地产业 2011年3期

关键词：公积金存款住房

腾克斯

（鄂尔多斯市住房公积管理中心）

住房公积金管理的金融环境探析

腾克斯

（鄂尔多斯市住房公积管理中心）

本文结合中国文化特点和住房公积金管理实践，研究分析了住房公积金管委会决策的局限性。通过对泰国住房银行，法国住房储蓄和新加坡公积金制度的研究，对我国目前住房公积金管理的金融环境做出了分析，进一步佐证了强化公积金立法，建立具备金融法人地位的全国性住房银行的紧迫性和方向性，为全面完善住房公积金管理提供了崭新的方向。

住房公积金；金融环境

一、绪论

从1991年上海率先实施住房公积金制度开始，住房公积金在我国建立已达15年之久，1999年4月国务院发布《住房公积金条例》，确定住房公积金管理原则是“住房公积金管委会决策，管理中心运作，银行专户，财政监督”。近几年，住房公积金沉淀日增、大案频发，说明改革和完善住房公积金管理与运作体制迫在眉睫。

本文通过对住房公积金金融管理环境分析，分析了国外住房公积金金融管理模式，论证了改革住房公积金管理金融环境的重要性，对广大同行在住房公积金管理方面的研究具有很大的启发作用。

二、我国住房公积金管理金融环境

我国的金融环境主要包括银行管理不规范、利率变化和住房公积金业务品种单一化三个方面的问题。

1、住房公积金承办银行管理不规范问题

2005年1月份，中国银行哈尔滨分行河松街支行行长高山与商人李东哲内外勾结转移在该行客户巨额存款10多亿元，事后潜逃加拿大。这一事件证实了中国银行业存在极大的制度漏洞。住房公积金管理面临同样的金融环境。住房公积金管理系统成立以来，在银行的存款逐年巨额增加，且因相关规定只存放在固定的几家银行，很少流动，长期处于睡眠状态。

2、住房公积金管理中心存款不享有政策性利率

住房公积金管理还面临政策性利率的逐步取消。1991年住房公积金管理机时任构成立初期，为鼓励住房公积金事业发展，增强住房公积金管理机构生存能力，国务院总理的朱镕基在上海召开的全国第三届住房制度改革大会上，明确提出住房公积金存款实行保护性利率，应不低于银行间金融机构拆借资金利率。公积金管理机构支付给职工的存款利率按三个月期整存整取利率计算。

近几年，随着利率不断降低，银行支付给住房公积金存款利率与公积金管理机构支付职工的利率不断缩小。从2004年10月起，公积金在银行存款利率为年1.62%，支付给职工利率利率为年1.71%，存付处于倒挂状态。

从2005年3月开始，人民银行进一步调整利率，银行付给住房公积金管理机构的利率调为普通存款利率，管理机构支付给职工的利率没有调整，住房公积金按企业协议存款最高利率年1.44%计算，与支付给职工的存款利率比，住房公积金管理机构在银行的存款利率经过了从高到低，直至出现低于支付给职工利率的变化过程。这一变化过程使住房公积金管理机构必须加大资金运作力度，才能求得生存。更重要的是，这一变化过程预示着国家对住房公积金制度由倾斜与保护向依靠其自身运作求发展的转变，对许多起步不久和房地产不发达的地区的住房公积金管理机构来说，无疑面临生存困境。

3、住房公积金金融产品单一化分析

业务品种单一化是住房公积金管理面临的重大问题。这一问题直接与金融环境方面存在的两个问题相联系。按照国家相关政策规定，住房公积金使用方向只能用于向缴存住房公积金的职工发放个人住房贷款，结余资金可存入银行或购买国债。全国各地房地产状况差别很大，以上海、杭州、青岛、北京为代表的热点城市房地产持续升温，房价持续大幅度走高，市民购房和外地投资购房踊跃，个人住房贷款增长迅速，住房公积金使用率较高，上海、温州等城市住房公积金余额曾一度用完，靠拆借其他住房资金发放个人贷款。与此形成鲜明对比的是，大部分地区房地产呈平稳发展状态，包括经济发达的广州、深圳等城市房地产并没有出现过热状态，住房个人消费贷款不温不火，许多地市个人贷款放不出去。住房公积金是以城市为单位的独立机构，全国资金不能统一调度使用，致使有的无米下锅，有的守着金山而靠财政补贴。

2004年底，济南市住房公积金存款余额40亿元，个人贷款余额为9.6亿元，资金利用率为 25%；经济欠发达的菏泽市个人贷款余额仅占住房公积金余额的5%。住房公积金贷款贷不出去，资金结余巨大。存在银行的存款与支付给职工的存款利率处于倒挂状态。

三、国外住房金融管理模式

1、泰国住房银行

1984年，泰国住房银行着手实施存款利率高于商业银行统一利率。并迫使商业银行和其他金融机构改进管理工作，向自己现有客户提供更好的抵押贷款条件，以防止这些客户转向政府住房银行。从那以后，拥有庞大分支机构网的商业银行一直在它们之间以及与住房银行进行激烈的竞争，向住房购买者提供越来越优惠的住房融资，因而极大促进了泰国房地产业发展。由于价格合理的长期抵押贷款资金易于获得，住房供应猛增，并且一直保持了这一发展势头。

泰国住房银行住房金融管理实践证明：政策性住房金融机构完全可以用市场手段动员国内储蓄筹措资金，来支持政策性住房金融业务。泰国住房银行可以自行调整利率，用高利率吸引资金，用低利率发放贷款，需要放松金融管制措施和摒弃对改革新生事物的偏见。较低收入者从公开竞争的金融市场中得到的利益，要大大高于住房补贴。

2、德国住房储蓄银行

德国住房储蓄银行是依据政府特定法律设定的，专门从事住房抵押信贷服务的金融机构。它享受国家对住房储蓄的优惠和储蓄奖励，同时保持独立的金融企业法人地位。

为吸收更多资金进入住房融资体系，政府对储蓄银行采取多种优惠和奖励措施：减免税和退税优惠，依据收入不同给予不同的储蓄奖励、向低收入者倾斜，住房储蓄银行通过奖励后计算的存款利率高于贷款利率，贷款利率低于资本市场利率，存贷利率差基本保持2%不变，贷款实行固定利率。以上措施保证了对资金的吸引力，保证了资金市场的稳定，储户不存在因利率变化增加还款的压力，银行因固定利差获得稳定收益。

德国住房储蓄银行实践提供了以下借鉴：

（1）住房金融机构要做到高效安全，必须向法人性质的金融机构转变；

（2）国家必须采取措施，保证住房融资的充裕，并提高贷款额度，满足贷款人需要；

（3）资金来源与资金使用相连结，规避贷款风险。

3、新加坡公积金制度

新加坡公积金缴交率根据经济发展和员工工资收入水平、企业劳动能力成本及公众对公积金评价等因素，实行动态管理，不断调整。

新加坡公积金建立的初期，资金除支付会员提取和各项贷款外，闲置资金全部存入相当于国家央行的中央金融管理局，用于购买政府债券，降低资金风险，保证会员利益不受损害。

建立开放的运行机制，逐步融入资本市场，提高资金运行效率，实现利益最大化。

新加坡公积金制度与我国住房公积金制度比较有以下几点值得借鉴：（1）强有力的法律保障是公积金制度长盛不衰的重要保证；

（2）动态管理机制有利于扩大公积金覆盖面，增加资金来源；

（3）健全的管理机制，总体封闭，个人普通户头适度放开用于投资，保障了公积金保值增值与安全完整；

（4）涵盖社会保障的各个领域，与人民生活息息相关，使实行公积金制度成为全民自觉行动。