杭州新天地地下商业与停车需求的分析研究

2011-05-23

山西建筑 2011年29期

0 引言

杭州新天地项目位于地下城区北部东新街道，规划用地面积56．7 万 m2，建筑面积115．65 万 m2［1，2］。为了避免重复建设，建立集约的城市空间体系，设计中对地下商业、地下停车的规模需求进行了分析研究，得出杭州新天地地下商业与地下停车所需的规模，为建筑设计提供依据。

1 地下商业设施需求与规模的预测

常用的商业规模预测方法有两类，一类是指标预测法，另一类是经验预测法。

指标预测法对今后各预测时间节点的人口规模进行预测，结合规范及条例规定的城市各项用地的人均标准值计算出城市发展对城市用地的需求量，得出城市在各个时间节点对空间需求的总量。城市需求空间的总量减去实际拥有的空间量就得出需要利用地下空间来补充的城市空间开发量，即地下空间的需求量。根据杭州新天地的功能定位，在商圈类型中应属于区域级商业中心，为了得到可靠的地区活动人口数目，需根据商圈服务半径进行测算。本文采用类比方法，先分析商圈吸引东新街道的主要活动人口数，再通过辐射面积和商业用地的比例确定整个辐射范围的活动人口。具体计算如表1所示。

表1 杭州新天地吸引活动人口计算表

通过计算，预测杭州新天地服务人口数目约为21．58万人。

表2 杭州新天地总商业面积需求预测

结合杭州市的发展情况以及杭州新天地未来的发展趋势，确定新天地近期人均商业指标低值为1．3 m2/人，高值为1．4 m2/人。新天地活动人口总商业面积需求计算如表2所示。

因此，根据指标法预测的杭州新天地总商业面积需求为28．05 万 m2～30．21 万 m2。

下面将采用经验预测法对杭州新天地的总商业面积需求进行预测。本文对与杭州新天地使用功能相类似的已有工程开发相关案例进行了总结，如表3所示。

表3 已有地下空间开发相关案例分析

从表3可以看出，对于大型城市中心区或者城市副中心，商业与商务设施的面积通常占地区开发总面积的50%～85%。杭州新天地属于杭州城北重要的商业商务副中心以及都市工业区，可参照该比例配置。

在多功能综合性的现代化商务中心区内，写字楼∶商业设施∶酒店、公寓∶其他配套设施的通用比例 =50%∶20%∶20%∶10%［3］。而根据新天地已有的项目发展策略研究成果以及城市设计方案［4，5］，需在原有比例的基础上进行调整，调整后的比例为50%∶25%∶5%∶10%∶10%。杭州新天地地块总建筑面积为115．65万m2，取25%的商业比例指标，则预测地块商业总面积为28．91 万 m2。

从上述商业面积需求预测的指标对比中可以看出，尽管指标预测法与经验预测法在计算依据上有所不同，但是两种方法计算得出的结论较为接近，具有较高的可靠性。

从表3可以得知，对于核心商业商务区，通常地下空间开发体量为地面的1/4～1/3。例如已经在建的杭州钱江新城，其核心区规划总用地4．02 km2，地上总建筑面积约650万m2，规划地下四层总建筑面积约210万m2。部分地区，如北京中关村，其比例甚至高达1/2。

杭州新天地作为杭州城北重要的商业商务中心区，其商业总体开发有较高的需求。可以将杭州新天地的地下商业设施开发面积比例定为占总体商业需求的20%～25%，根据前面分析结论，杭州新天地商业设施的总体需求约为28．05万m2～30．21万m2，则地下商业开发面积约为5．61万m2～7．55万m2。