我国物流园区投资运营需求与模式探讨

麦宗琪

摘 要：随着越来越多的物流园区开发建设，学者专家对其功能定位、规划实施和盈利模式等展开各种讨论和持有不同见解。以我国物流园区的两大投资运营主体—政府和企业为关键研究对象，通过了解社会和企业对物流服务及投资营运物流园区的需求，找出政府与企业之间的矛盾。同时尝试结合我国物流园区外部环境，分析两个主体投资营运的优劣势，探讨互补利用两者优势的运营模式，并进一步探究政企合作的基础。

关键词：物流园区；投资运营主体；政府；企业；运营模式

中图分类号：F252.2文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2011）06-0075-02

一、物流园区的概念

物流园区是现代物流发展的产物，能实现资本、设施、人员、政府服务及其他资源的有效整合，是一个国家物流发展水平成熟的重要标志之一。在2006年新修订的中华人民共和国国家标准《物流术语（GB/T18354）》中，对物流园区的概念作了较全面的解释：物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地。

从上述概念可得，第一，物流园区是出于对物流集约化共同化服务的需求而开发建设的；第二，其开发建设必须通过一定的投资运营模式实现。

二、物流园区投资运营需求

（一）社会需求

目前我国正处于城市化发展的上升阶段，城市发展中需要解决的交通、用地及环境等问题十分重要。首先，城市交通运输压力促进物流园区的建设发展。通过建立物流园区可减轻物流对城市交通的压力，将货运交通尽量安排在市郊，形成合理的交通流量分布；其次，城市用地结构需要合理化。一方面通过不断扩展，使城市边缘区成为新型物流园区的发展空间，另一方面，缓解市区传统物流中心因高地价及局限的发展空间所带来的压力，谋求新发展模式。

（二）企业需求

我国工业物流中，36%和46%的原材料物流由企业自身和供应方企业承担，只有近18%由第三方物流企业承担，产品销售物流中由第三方物流企业承担只有近16.1%。说明我国企业物流仍以自我服务为主。然而根据2010年国家统计局数据显示，2009年国内社会消费品零售总额达125 343亿元，同比增长15.5%。同时根据中国国家发展和改革委员会、国家统计局、中国物流与采购联合会共同发布的统计数据显示，我国社会物流总额达966 500亿元，同比增长7.4%，增加值2.31亿元，同比增长7.3%。由此可见，企业对高效、专业和规模化物流服务的需求被限制，需要释放。

一方面政府需要通过建设物流园区的发展解决社会和行业的物流需求；另一方面企业对物流服务要求不断增加，也促使第三方物流企业及物流园区的发展，从而共同扩大物流规模和影响范围，提高物流服务质量。

三、物流园区投资运营主体的职能及矛盾

（一）主体职能

哈娜认为，物流园区建设及运营主体主要包括政府和企业。在物流园区建设发展中，政府的职能在于建立以其为主导的自上而下的管理模式，而企业的职能在于建立以其为主导的自下而上的模式。两者通过物流园区解决各自物流需求，一方面客观促进物流园区的建设和发展，另一方面也可能带来矛盾。

（二）主要矛盾

首先，从双方建设物流园区的目的来看，政府支持物流园区建设出于公益性的考虑，通过提供增值服务提高整体收益，而企业的目的在于物流园区的盈利性，通过节省物流成本提高自身局限的收益。

其次，从双方建设物流园区的行为来看，政府对物流园区建设看重其长期投资回报，在规模功能建设方面趋向更大更全，而企业则需要快速的收效，强调短期和局部利益。

此外，从双方建设物流园区的结果看，政府更强调通过物流园区的辐射作用促进周边地区及产业的发展，而企业则强调从中直接获利。

四、物流园区投资运营环境及主体分析

（一）环境分析

机遇首先体现在上述社会及企业对物流服务的需求；第二，吴琼、李文兴认为，中国经济从第二产业向第三产业发展为主导的转变中，对物流服务的需求将持续增加；再者，中国与世界经济贸易的联系不断增加，更多参与世界日益细致复杂的分工，亦能刺激国内和国际对我国物流服务的需求。

竞争威胁首先体现在地价的不断攀升，其影响从城市中心蔓延到城郊，造成开发建设成本的增加，尤其对于企业。另外，国际竞争者如美国的普洛斯——全球最大的物流地产和工业房地产开发商，在我国各主要城市积极参与拓展物流园区的投资运营，将威胁我国物流园区发展，而来自国内物流园区间由于地域或功能相近而引发的竞争，亦导致园区生存空间的压缩或重叠。

（二）运营主体优劣势分析

政府优势在于能更有效地、更大规模地建设开发物流园区用地，实现规模效应，针对我国现行高速城市化建设，需要政府政策的支持和有效的资本推动建设；而劣势在于缺乏清晰灵活的市场导向。政府规划部门冗繁，职能重复，造成过分行使行政权力和工具，导致过度开发，功能偏差，资源浪费，尤其对于城市化进程的后期。

而企业优势则体现在其对物流行业和市场有更清晰明确的理解，拥有较先进的技术和行业实践经验，能建设适合企业需要的物流园区；劣势则体现为资金能力不足，整合资源的能力欠缺和管理上缺乏统筹协调，尤其在开发建设前期。

五、物流园区投资运营主体合作模式

根据政府和企业两大投资运营主体相互制约抗衡的特点，此部分尝试利用SWOT组合分析，结合环境因素，探索与我国情况相适应的投资运营模式，并结合国内外物流园区的投资运营经验，分别对以下投资运营模式的合理性进行评价，探究政企合作的基础。

（一）土地使用权有偿出让模式

取企业之优势，补政府之劣势。当企业物流投资及运营能力比政府更有效更成熟时，且市场比较完善稳定，土地使用权有偿出让模式可以考虑应用。由政府派驻的物流园区开发机构通过有偿出让土地使用权，以制定的地块、年限、用途和其他条件，由土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金后，供土地使用权受让人开发经营。这种方式吸引有投资固定资产意向，希望有更多自主经营权和支配权的物流公司入驻，政府不必承担风险，但会失去对土地的大部分管理和控制权，并难以分享经营利润。

（二）自行运营及招标运营

取政府之优势，补企业之劣势。此方式适用于当政府主导作用和意义比较大，市场不太完善但发展潜力看好，且地价比较高的情况。由政府派驻的物流园区开发机构单独投资整个项目，并自行组建管理公司，对建成后的物流园区独立营运，并获得所有项目的收益，同时承担全部风险。或政府派驻的开发机构先投资建设基础设施，由中标公司投资主要物流设备及相关设施，组建管理公司后对物流园区进行营运，同时承担风险。政府派驻的开发机构通过出租获利。这种方式根据政府投资和技术管理能力，灵活自行运营或引入第三方物流企业进驻。但政府开发机构要承担全部（自行营运）或部分（招标营运）风险。在有第三方参与情况下，收益减少。

（三）“投资—经营—移交”模式

先发挥企业优势，后回归政府优势，先企业后政府分享收益并承担风险。在企业能通过自身管理和技术优势，运营获取利润，但对长期风险估计不足的情况下，或政府用于限制国外竞争者建设势力扩张的情况下，可考虑此方式。通过给予开发适当的土地、税收政策和市政配套相关政策，由开发商主导项目建设和投资，允许开发商在项目建成后一段时间通过运租赁、转让或合资方式获得利润，并将项目完好、无条件移交给政府。这种方式可降低政府开发机构的投资风险，但会失去项目控制权和管理权，并可能会偏离项目功能定位。

（四）合资/合作模式

在企业和政府建设运营目标一致，能力相当，且优势可有效互补的情况下，可选择此运营模式。政府开发机构以土地及项目的经营权为股本，选择具有资金及技术管理优势的第三方物流企业为合资方，共同建设运营项目，收益按股份分红。这种方式充分利用第三方物流企业的技术和管理优势，各自发挥所长。但由于各参与方企业文化，经营方式，管理模式各有差异，可能会因矛盾而经营不良。

（五）合作基础

从投资组合角度分析，周庆指出，与国外不同，我国绝大多数的物流园区都是从生地开始，采取投资组合形式下，政府的优势有助于物流园区开发建设初期。但是物流园区多由政府主管部门或其直属企业以土地形式投资控股，这必然造成政企不分的局面。因此，关于投资主体问题，既要明确投资主体本身，也要明确投资主体和运营主体的关系。

从运营管理角度分析，物流园区需要长期经营，则需要一个明确的运营主体，而这个运营主体不应该是各自为政或者只有管理主体而没有运营主体。单一的通过招商而转让或租赁土地的方式是难以形成真正意义上的运营主体的。因此，需要建立和完善现代企业管理制度来确定职责和义务范围。

从项目投资营运者收益模式分析，一方面，政府收益模式不应偏离其长期整体的公益性原则；另一方面，企业收益模式应该更体现集约化的效用。因此独立的运营机构既能保证投资者利益，又规范投资营运者的行为。

综上所述，通过独立完善的现代企业管理制度明确政府和企业的关系，规范政府和企业职能，约束政府和企业的行为，必定是保证投资运营合作和发展创新的坚实基础。

总结

本文以物流园区投资运营主体—政府和企业为关键研究对象，通过了解社会及企业对物流服务的需求，找出投资运营主体之间的矛盾。并通过对物流园区外部环境和参与主体的优劣势分析，探讨各种运营模式的合理性和不足之处，并指出合理性运营及创新的基础。展望未来，由于物流园区的投资运营问题在全球范围内仍在探索过程中，需要不断学习实践，才能使物流园区这一物流功能为社会为企业创造更多的实用价值。

参考文献:

[1]姜大立，彭良涛，张军；现代物流系统分析与设计[M].北京：中国石化出版社；2008:152-153.

[2]周庆.中外物流园建设的比较分析[J].商业时代·理论，2005，(17):21-22.

[3]吴琼，李文兴.珠江三角洲物流园区建设宏观环境分析[J].现代物流；2009(5):78-80；85.

[4]中国统计局：http://www.stats.gov.cn/[EB/OL].