养老地产,蓄势待发

常华

随着国内老龄化社会的加速到来，曾不为人知的养老地产成为了炙手可热的香饽饽。近日，多家国内大型人寿保险公司宣布将进军养老地产，在多地投资兴建相关不动产，再次掀起外界关注。业内人士表示，保险企业加上先期已经有所动作的房地产企业、外资企业、各类投资基金，养老地产的战国局面已经初步显现。这一方面彰显出我国庞大的养老住宅市场已全面启动；但另一方面，发展模式的不确定、盈利模式的不清晰、相关政策法规的缺失，也给我国相关政府部门、养老服务企业、社会各界提出新的课题。

逐鹿养老地产，各方诸侯纷踵而来

2010年以来，养老地产正在成为各大开发商、险资和境外资本争夺的热点。万科、保利颇为巧合都选择在去年年底公开旗下首个养老地产项目；首创、华润等地产公司专门成立了研发团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司加紧为项目“圈地”；外资近来也加入了战局。

房地产商高调进场，精心推出首个项目

万科：全面启动“健康养老地产”

2010年底，万科高调宣布养老地产已成为旗下业务版图的新分支，而其“健康养老地产”发展计划也全面启动。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山窦店，并将于2012年竣工。

身为国内住宅开发的“龙头老大”，万科对养老地产的关注由来已久。早在2006年，现已成为万科“掌舵手”的郁亮就曾公开表示，公司已在老年住宅领域投入研究。另据万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆透露，郁亮在内部会议上要求北京、上海公司在两地首先探索突破养老地产的成熟运营模式。先试点一线城市，因为这些城市年轻人工作繁忙没有时间照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

从2006年直到2010年12月，万科才将其首个养老地产项目推至台前。据北京万科公司表示，万科老年地产不同于传统的养老院，主要面向的是中产阶级中活跃的知识群体。

据了解，这一养老地产被称作“活跃长者之家”，是配建在幸福汇整体项目之中的，共包含2.8万平方米的养老公寓及配套商业。该项目以一系列独特的服务与特色配套，在产品和理念上有望为北京老年地产带来新的气息。据悉，万科将在该项目中试点租、售两种养老地产模式，为万科养老地产的扩张铺路，并将养老地产模式植入中粮万科长阳半岛等项目中。

万科在老年地产领域走得相对超前，而在此之前，养老公寓、养老住宅的投资方多以民营企业家为主，北京的太阳城、上海的亲和源无不是如此。2008年前后，以万科为代表的部分大型开发商，已将养老地产的战略部署提上了日程。

保利：探索“老年健康生活社区”

5月4日，保利地产集团有限公司削总经理王健在“和基金2011主题公益发布会”上透露，保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。据介绍，西塘的养老地产项目已进入规划阶段，而长沙的养老项目地块目前正在洽谈。

早前3月22日保利股东大会上，保利高层就表示，2011年将进一步完善垒国化布局，积极拓展发展潜力突出的二三线城市，逐步发展养老地产与旅游地产。

资料显示，“西塘安平老年健康生活社区”位于浙江嘉善县西塘镇和干窑镇交界牛头湾小岛，与上海交界，占地面积99720.9平方米，建筑面积99720.9平方米，是保利首个养老公寓型项目，由上海保利和北京安平投资公司共同出资兴建，去年11月26日，“西塘安平老年健康生活社区”项目正式奠基，计划一期总投资4亿元，预计在今年年底完工。

王健表示，保利目前的思路是“先将试点运营起来，看一年运转费用如何，钱如何进如何出这个经验比较难取”。所谓“取经”，是指保利高层曾经前往日本考察当地养老地产运营情况。

“根据从日本的采集数据主要是300万到800万资产的收入人群，日本的运营模式，是社区居民以300万到800万的保证金，以及每个月其他的服务费用，来向社区机构购买优质服务，社区机构是需要拿这个钱建其他的养老院的，它是会返还的，分成若干年来返还给社区居民。所以，保利参照的目标客户也是高收入群体。”王健介绍说。

不过，保利地产自己最终会采取什么模式，该集团内部目前尚未形成定论，基本按照“一边摸索一边前进”的方式在推进。截至目前，集团已经完成了一些重要的探索性工作，包括完成养老地产模式开发研究，以及保利地产养老地产的设计标准等。不过王健也坦言：“养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少钱，多少人，收取多少费用，都需要摸索。”尽管老年地产也是地产，但对于这些擅长开发房子的开发商来说，所谓的老年地产依然是一项全新的挑战。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企业还要对社工以及服务人员培训，还包括要整合政府、医院等各方面的资源。“涉及的问题太多太复杂。”王健说：至于保利地产正在运作的养老地产项目在建成后是出租还是出售，目前也依然是未知数。

对于涉足养老地产的初衷，保利认为除了出于央企的社会责任之外，还极为看好这个市场前景。尽管目前还没有同行将养老地产的盈利模式研究透彻，但保利计划让自己成为这一领域的领导者。

保利副总经理胡在新称，中国目前有13％的人是在60岁以上的人群，这个群体有1.8亿人，保利今后将为社区的老人旅游、医疗、健康体验等方面提供全面的服务。未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景，养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“新的盈利增长点”。

众多房地产商纷纷跟进，养老地产热度不减

除上述两大房地产发展商外，华润置地、首创置业、永泰红、杭州金成集团等也纷纷涌入养老地产领域。据悉，去年年中，北京首创置业股份有限公司与河北建设集团有限公司联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目，该项目总建筑面积近200万平方米。另外，吉林粮食集团房地产开发有限公司也在海南打造了一个“养老地产”，配套包括五星级酒店、体育运动公园、高档地产、风情小镇等。

前不久，在北京东方太阳城举办的一场关于养老地产的小范围闭门研讨会，竟然引来超过全国100多家房地产企业、投资公司和保险机构的报名，这让主办方始料不及，也折射出了当下养老地产的热度。

卡森国际副总裁陈维认为，随着国家保障房的兴起以及土地价格的长期上涨，传统的住宅开发模式已经遇到了瓶颈，而作为符合国家战略决策与市场需求的细分市场将借助政策调整获得长足发展，养老地产就是其中一类。“未来将会有大批的房地产开发企业进入到养老地产开发，目前的这些企业则是在试水。”

保险机构投入重资本，分食养老地产“蛋糕”

2010年9月，险资介入楼市的“口子”终于打开了。根据《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的上限为上季末总资产的10％。业内曾就此预计，千亿元险资的首选去向是商业地产，其次就是养老地产。

在投资养老地产方面，泰康人寿无疑是保险界中步子迈得最大的公司之一。早在2009年11月，泰康人寿第一个获得保监会批准投资养老社区建设资格，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目。此后不久，泰康人寿成立了“泰康之家投资有限公司”，以此作为其养老地产操作平台，同时也意味着政府对险企养老地产的正式放行。前不久，泰康人寿斥资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，计划在当地建造第一家泰康养老社区。据悉，该项目将于2013年至2014年建成，是中国保险业第一个养老社区投资试点项目，建成后的养老社区约有1.5万张养老床位；这些床位不予出售，而是用于长期经营。去年底，业界盛传泰康人寿已在上海崇明岛成功“圈地”2000亩用于建造高级养老社区。不过上海、北京并非泰康唯一的选择，有消息指出泰康已看好海南三亚，将高档养老社区的模式在全国铺开。泰康人寿的战略是先打高端市场，等成熟后再收购100所中小养老院。

中国人寿在养老地产领域的投资紧随泰康人寿其后，就连项目选址也与后者颇为相似。在今年全国“两会”期间，中国人寿董事长杨超就曾透露，公司已在河北廊坊拿地超万亩，项目总投资额1000亿元，首期投资100亿元。他表示，中国人寿初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，而公司在南方的落脚点则与泰康人寿一样是海南。不仅如此，在北京，中国人寿也购置了相当大规模的土地。

除了以上两大险资机构外，国内其他如幸福人寿、合众人寿、阳光保险等保险机构或直接参与养老地产投资，或者间接推动养老地产进度，大有星星之火可以燎原之势。据悉，2010年4月，合众人寿与武汉市蔡甸区政府签订了100亿元的合众人寿健康社区项目，总建筑面积160万平方米左右，项目建成后可容纳老人上万人。项目资料称，该项目实施后将为当地养老产业带来划时代的变化，把湖北蔡甸变成华中地区的核心养老城样板。

进军养老地产是众多保险公司实现跨越式发展的理想路径，通过借道养老社区项目，保险公司可顺利在地产开发领域分到一口“蛋糕”。除此之外，建设高档养老社区也被保险业界视为是一个比较稳定的投资渠道。在泰康人寿董事长陈东升看来，养老社区向上可衔接医疗保险、护理、养老保险等产品，还可带动下游老年医学、护理服务、老年科技产品等，至少可将寿险产业链拉长20-30年。

业内人士评论说，“保险机构需要有新的利润增长点，需要一个新的持续的利润增长模式。”截至2011年1月底，保险行业资产总额达到50811亿元，按照《保险资金投资不动产暂行办法》的规定，保险公司投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10％。据此可推断，至少有5000亿元保险资金有机会进入房地产市场。而进军养老地产市场，一方面符合其业务需求，另一方面，则是因为看到了养老地产市场的巨大发展潜力。

世界老年健康产业基金会秘书长赵晓华表示：“对于保险公司这样一些金融企业来说，怎样把钱安全有效地花出去是他们需要考虑的事，而养老地产对资金的吸纳量很大，再加上政府支持，这就使得二者一拍即合，成为市场新的动力。”

外资也在觊觎中国的养老产业

中国养老市场的迅速崛起，也引来了外资企业的高度关注，并开始渗透到我国市场，实施战略布局。对于养老住宅而言，目前较为活跃的外资企业分为两类，一是为养老住宅提供专业管理服务的外资企业；一是具有雄厚资本的境外基金公司。以下是两者中的代表。

皇家养老庄园管理公司是日本的专业管理高端度假型养老、养生设施的管理公司。日前，该公司宣布全面进入中国市场，其在中国走出的第一步是，与投资方合作，建养老庄园，然后负责管理运营。目前，皇家养老庄园管理公司已在海南、绍兴、昆山、杭州找到了投资合作方，准备将其在日本成功的开发建设模式、管理服务模式移植到中国。

美国对冲基金与收购集团城堡投资(Fortress Investment)是一家掌管着约440亿基金公司，在美国和加拿大都运营着规模最大的老年人独立居住设施。据报道，城堡投资目前正在准备投资中国富裕地区的商业养老地产，意向区域为中国沿海城市。今年1月，美国城堡投资的创始人韦斯·艾登斯在中国会晤了政府官员与企业高层，而他此行的目的正是为了与国内的潜在合作者磋商养老地产的可行性。城堡投资的初步计划是引入国外的养老模式，希望能就此在中国“开花结果”，而城堡投资为养老地产项目所募集的基金总额约为10亿美元。可以预见的是，如此大体量的投资将面临外管局等部门一定程度的干预。韦斯艾登斯就此表示，他已做好准备。

除城堡投资以外，不少国外以开发老年公寓为主的大型公司也纷纷开始在中国设立办事处，或通过多种方式与国内开发商、政府部门取得联系。这些想要“试水”中国养老地产的公司包括Emeritus Corp，和美国老年社区领先开发商Life Care Services LLC公司等等。

综上，龙头房地产开发商、保险机构、外资企业不约而同地进军老年住宅市场意味着，在中国发展了10年的房地产细分市场一一老年地产，有望摆脱“看得见、摸不着”的尴尬境地，进入一个快速发展的轨道。

老龄化快速增长，养老地产大有可为

人口老龄化突出，养老居住成为难题

按照世界卫生组织的标准，当一个国家或地区60岁以上的老人人口超过总人口数的10％时，即步入老龄化社会。近几年来，世界人口老龄化正快速增长，而中国老年人群体的增长程度亦十分惊人，在未来40年里中国的人口老龄化现象将日益突出。

联合国《世界人口统计》指出，2010年到2050年间，全球60岁以上人口将由11％上升到21.9％，而中国则由12.3％上升到31.1％。相关预测显示，中国老年人口总量在2015年有望突破2亿，占总人口比例超过15％。届时，中国将既是一个人口大国，也是一个老年人数居世界首位的“老龄人口大国”。

根据我国第六次全国人口普查的数据，目前我国60岁及以上人口占13.26％，约为1.78亿，比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出，我国人口老龄化进程逐渐加快。

人口老龄化是人类社会发展到一定历史阶段必然出现的社会现象，世界各国都有普遍性与共同性，但不同国家和不同历史时代都各有不同的表现。与国际社会相比，我国人口老龄化有三个主要特征：其一，老年人口持续增长，老龄化比重不断提高，老年人口基数大。

其二，高龄化发展平稳，低龄老人增长迅速。其三，“纯老家庭”老年人速度增加。这些特点，决定了我国的养老居住压力比其他国家更为严峻。

“我国的老年人口增长速度远远超过发达国家，属于老龄化速度最快的国家之一。”清华大学建筑学院教授周燕珉分析指出。未来40年，中国将跟许多发展中国家一样，须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题，其中养老居住正是一大课题。

相关数据显示，目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16％的老年人能入住养老机构。2010年，我国老年市场需求将达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。

养老观念转变，助推养老住宅市场发展

目前我国的养老主要是依靠家庭养老。随着中国进入“4－2-1”时代(即4位老人、双独生子女构建的核心家庭和一名第三代子女)，作为家庭核心的双独生子女，必须面对上养老、下哺小的艰巨责任，加之逐渐增大的现代职业压力和越来越快的生活节奏，使得传统观念中应当承当赡养义务的一代疲惫不堪，众多开明的长者也逐渐走出传统束缚，选择更为专业和轻松的新的养老方式。这一转轨，与国际发展趋势不谋而合，并以此推动了中国式养老住宅市场的发展。

业内人士分析，中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。不论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就抢购一空。

DTZ戴德梁行的调查结果也显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，养老市场需要更高端的产品和个性化的护理服务。

庞大市场需求，呼唤开发商向养老地产转型

老龄化加速带来养老居住和服务资源短缺以及我国养老观念的转变，使养老社区、养老公寓等成为大有前途的开发模式，对于房地产业来说，也是一个极具潜力的空白地带。

根据分析估价，我国城市在未来十年内将有大约1／3和一半的老年人在政策资助和子女帮助下获得具备改善生活质量的条件，也就是近2000万个老年家庭需要住房的改善。这一数量是十分惊人的，也使我国的老年住宅房地产业具备发展的巨大潜力和巨大价值的市场。

全国工商房地产商会会长聂梅生分析认为，“中国老年人群上升的速度不亚于我们城市化的速度，老年公寓在中国属于稀缺产品，如何解决这块刚性需求很重要。”50岁以上的人群拥有人生最高的财富净值，他们居家养老的住宅需求正在成为房地产行业新的转型领域之一。

在我国经济发达地区及内地大中城市，房地产已经发展到非常成熟的阶段，进一步的市场细分是必然的趋势，商业地产、旅游地产已经是被市场验证过的成功模式，养老地产这种新兴模式，正在成为诸多开发商探索的方向。

地产经济学家邓浩志认为，在商品房受到国家严厉调控的今天，各大房企均在寻求新的突破口和业务增长点，包括养老地产在内的新兴地产市场蕴藏着巨大商机，但同时也具有许多未知数和风险，只有实力雄厚的大型房企才敢尝试。

投资机构青睐。支撑养老地产快速发展

国际资本看好市场前景。业内人士分析，之所以国内众多开发商在最近几年纷纷涉足老年公寓的开发，除了巨大的潜力市场因素以外，更为重要的是，这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。

以美国为例，上世纪90年代中期，随着美国众多房产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投行相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。大批老年公寓开发公司在收到资本市场认可的同时，纷纷开始上市并销售股票。与此带来的直接影响则是蜂拥而至的开发商开始在全美范围内大规模建造老年公寓。如今，这样的开发热潮似乎在中国有着进一步蔓延的趋势。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资回报率正成为国际资本市场看好国内市场的重要原因。

产业基金已蓄势待发。值得一提的是，在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下，各类人民币地产基金正跃跃欲试，希望通过与地产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。

早于4月底，首创置业就宣布，与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示，通过“住宅+养老”综合开发模式，将为中国老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。

戴德梁行日前发布的数据显示，2010年人民币房地产基金规模急剧增长，由年初的100亿元人民币增长至2011年1月份的500亿元。而中国海外、华润、金地、复地、绿城等国内大型开发商与金融机构均已合作设立或者拟合作设立人民币房地产基金。

上海一家大型基金管理公司的负责人日前向媒体表露，“我们现在已经开始关注养老产业，虽然还没有一些实际的动作，但我们认为这一块的前景非常好。”他还表示，公司将抓住养老地产需求不断增长的时机，与在养老地产领域具有丰富经验的合作伙伴一起，发起建立养老产业系列基金，与地方政府、社会保险机构联动开发养老地产项目。

“由于销售下降，预收款监管导致可用销售款大幅下降，同时，银行开发贷款的收紧加剧了地产开发企业的资金链风险，再加上通胀预期进一步催生了投资人的理财需求，在这一系列因素的共同作用下，房地产基金的市场需求急剧上升。”上述人士指出，由于当前房地产投资的风险正在加大，公司在加强风险控制的同时，将会更多地关注养老地产、商业地产、工业地产等新领域。

VC／PE持观望态度。目前，也有不少VC／PE机构有意识地寻找养老行业的投资标的。例如联想投资、达晨创投等，但目前还处于观望态度。

联想投资执行董事刘泽辉认为，目前国内养老行业还不是特别成熟。这个市场看起来需求比较大，但老年人真正消费起来可能还没这么快，中国老人本身的消费能力就不是特别强，再加上传统消费观念影响，即使有钱也舍不得去看病，消费意识也没那么强，“但从中长期来看，这块市场肯定是值得去关注”。

全国工商联房地产商会会长聂梅生分析认为，作为长期型、持有型、支持民生类物业项目，老年产业还是具有很好的投资空间的。据测算，我国养老机构床位目前至少缺300万张，未来20年每年新增60岁以上老人为600万人，若其中的3％-5％需进入养老机构，则每年需新增床位25万张。以每套房1.5人计算，5年需增加425万张床位，即需建老年公寓283万套，投入资金将超过8900亿元。若以月租金每平方米60元计，6年租金收入便是1415亿元。而老年社区的增值服务空间也大于普通的社区，如商业、娱乐设施、老年大学等。对于持

有型稳健物业来说，如能争取采用政府对公共租赁房的政策，投资者年化收益率最低将可达10％左右，且资金不会演变为房地产投资泡沫，推向我们不愿看见的通胀。可见老年地产具有政策性支持，收益稳定，抗风险性强，可持续发展等多方面的优势。如今，在这个行业中也已浮现一些成功的案例，如上海亲和源、杭州金色年华等都开发出了值得借鉴的养老模式。那么，开发的资金从哪里来?聂梅生认为，应对老龄化社会的到来，应尽快启动针对满足民生刚性需求的老年地产基金。

盈利模式待破解，需全社会共同努力

无疑，养老地产是相当有前景的，市场需求也是不可抑制的。但作为商品化产品，我国养老地产面临着一系列难题，如项目主体问题、销售模式问题、投资回报问题、持有型物业经营问题等等。业内人士分析指出，国内的养老地产仍处于初级阶段，目前还尚无一例真正成功运营的老年住宅项目。

那么，真正的老年地产是什么样，如何成功运营?

从大的分类看，养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。

养老住宅指的是面向老年人家庭、适合其居家养老的住宅产品，其中又可进一步细分为融入普通住宅区中的“配建型”和集中建设的“专业型”两种。社区养老服务中心指的是建设于社区之中、面向老年居民提供专项服务的社区配套设施。养老公寓指的是适应于老年人集中居住、集体生话并提供相关各类服务的居住设施。养老护理机构指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人，提供护理及医疗服务的设施。我国目前有一些大型养老设施实际上是专业型养老住宅与养老公寓的混合体。

从投资主体上看，国内现已建的养老设施的投资方有开发商、保险资金、民营及政府民政部门这四类，北京太阳城、泰康养老社区、上海亲和源可视为前三者的代表。

纵观各类养老设施不难发现，由政府部门投资兴建的养老项目多以养老院、福利院、社区老年人活动中心等为主，均有“福利”的性质；险资的主攻方向则是高端养老项目，有度假村的性质；开发商推出的养老地产则多为普通住宅小区中的配建住宅。

某位开发商指出，从建造规模、定位来分析，险资打造的养老项目更像是旅游地产的一个分支，从大范围来看，甚至可以归为商业地产。险资是想将这些养老项目作为商业地产长期运营，从而获益。

莱坊房地产经纪(北京)有限公司联席董事杨杏妮认为，开发商主导的养老地产有“动机不纯”的倾向，“北京太阳城立项的时候曾打出了全项目的养老地产牌，但其实最初拿地的时候并非想做老年公寓，”她说，“开发商拿地困难是众所周知的，如果以养老地产的名义拿地则会相应顺利一些，不能排除这是一种忽悠。…‘很多著名的养老项目，养老公寓只是配建在项目里的，开发商都是打着养老地产的幌子来推动其住宅项目的销售。”

杨杏妮表示，不同渠道资本的动机各不相同，这也就造成了国内养老地产尚不规范的现状。“开发商和险资并非想做专业的养老住宅，政府兴建的养老院规格档次偏低，民营养老机构资金水平尚嫌不够，中国还没有真正意义上的养老地产。”

养老地产区别于其他居住产业的显著特点是机构要提供各种满足老人需求的服务。因此养老地产的任务是两大块，其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅；其二是运营和管理养老设施，直接为老年居民提供完备的养老服务。目前，我国在新建养老项目上，沿袭了其他产业注重硬件、不注重软件的弊端。缺乏许多相应服务；同时，即使有限的服务，也普遍存在低质量、不专业、相对费用高的情况。由此可见，尽管养老地产未来的市场前景很宽广，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场仍待升级。

有业内人士指出，就实质来说，养老产业中的地产并不是赢利的载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。然而，目前养老地产持有经营即使做得好，经营收益也并不高，有的甚至贷款利息都难以偿还。

“养老地产关键是后期服务，任何一点前期的预估不足，都可能造成投资风险。”中国希格玛公司投资发展部总经理冯斌表示，5年内中国养老地产处在试验阶段，各个企业抢占地盘；接下来5年则是成长期，市场开始细化；10年后进入成熟期，大企业兼并小企业，品牌开始集中。

正是由于目前是养老地产发展的试验阶段，许多方面还没有规矩可循，其中一个突出表现就是开发模式呈现出混乱的局面。

模式之一如一些开发商打着养老地产的旗号，实际上就是低价圈地，然后卖住宅。有评论人指出，“这种发展模式显然是行不通的，完全是借机谋利。”不过，排除上述缺陷，“销售”模式的优点在于资金回笼迅速，模式复制成本低，将会是房地产企业考虑的重点。

模式之二是“销售加持有”的方式，可以回笼资金，另外一方面可以推动政策获取后期运营的持续收入。据悉已有房地产企业开始了类似操作。如万科的租售并举试点，保险资金的自持出租方式等。特别需要指出的是，由于政策的限制，保险资金建设养老地产，只能自持出租。客户入住养老社区，相当于一次性销售了10年期的特种保险。刚开始可能买这种保险的人不会太多，那就先对外出租，成为保险产品后，到期兑付就可以入住养老社区，与买养老保险领取保险金是一样的道理。

模式之三则是会员制的“综合地产型”模式，其赢利主要依靠会员制收益以及综合服务收益。目前保利就在考虑采取会员制的运营模式，即老年人住进来需要交50万元的会费，入住以后根据不同的护理程度每月再缴纳护理费用，当老人去世以后，会费将退还给子女。

不过无论哪种方式，鉴于开发企业投入巨大，地产项目多瞄准高端养老客户，而对于其长期经营状况下盈利如伺保证，各家企业并没有把握；此外，对于层出不穷的亟待上马项目，政府对不同操作类型如何支持、如何监管，仍然没有具体的政策法规出台，这些都将有碍我国养老地产市场的健康发展。

“不管是国内投资机构还是国内开发企业，投资商业性老年人住宅需要解决两个关键问题：一资金来源问题，一是土地。”业内人士介绍，养老社区至关重要的用地性质目前在政策上仍然是模糊的，拿地的成本在一定程度上决定了养老社区的收益。据调查，目前在经营中的养老公寓，多数为租用房屋，这就限制了其进一步发展。

成本高、收益小，是老年地产面临的主要问题。当前敢于尝试老年地产开发的都是有实力的品牌房企。对此，中房集团理事长孟晓苏认为，通过城市旧区改造的方式提供好的土地开发老年人住宅，是最可行的方式，“因为旧区占据了城市较好的地段，这里的居民都老了，城市也需要住宅，如果政策支持，比如按照保障房政策把旧区改造成老年人住宅，或许是最便捷的发展方式”。

同时，与开发普通商业住宅相比，开发老年人住宅由于需要更多的配套设施，利润相对较低，如何解决资金来源也是开发企业关注的问题之一。孟晓苏建议，保险机构可以介入，目前国家允许人寿保险收购养老设施，其中包括养老院等老年人住宅。此外，在房产政策愈加严格的背景下，房产开发企业应该多关注具有保障房性质的老年人住宅。

政府，特别是省级和地方政府在推动老年住宅市场发展中扮演着重要的角色，包括土地规划和分配、建立规管架构、设立监管机构以严格执行和监管市场运作，以确保老年人的实际需要得到满足。要达到以上目的，中央和地方政府须先建立一套完整的规划法规。可是，我国目前仍然缺乏这方面的法律框架，对政府当局来说可谓任务艰巨。

总体而言，无论是资金支持，还是政策引导，养老住宅都需要政府、企业以及全社会的共同努力，才能突破现在的发展瓶颈，探索和总结出适合中国家庭的新型老年住宅模式。