浅析我国房屋承租人优先购买权立法的完善

邓 非 杨 艳

(1.湖南警察学院计财处,湖南长沙 410138;

2.湘潭大学法学院,湖南湘潭 411105)

浅析我国房屋承租人优先购买权立法的完善

邓 非1杨 艳2

(1.湖南警察学院计财处,湖南长沙 410138;

2.湘潭大学法学院,湖南湘潭 411105)

优先购买权作为承租人的一项法定权利,对其全方位的法律保护有利于提高房屋的利用率,维护和稳定既有物的使用关系。我国现行合同法明确规定了房屋承租人的优先购买权,但优先购买权行使主体的规定不明确,提前通知期限条款与其他法律规定存在不一致,且承租人请求撤销出租人与第三人之间的房屋买卖合同的权利保障不统一,需要完善相关法律规定以明确优先购买权的行使主体,出卖人的提前通知期限以及承租人可向出租人主张违约责任。

房屋承租人;优先购买权;共有人;违约责任

维护承租人的优先购买权具有维护社会秩序,提高房屋利用效率的作用。我国的民事立法中虽确认了房屋承租人的优先购买权,但是都只是一些原则性的规定,在实践应用中存在着一系列的困难。随着现实生活中大量商品房的开发,租房者的不断涌现,关于承租人优先购买权的官司不断增多,法律的可操作性亟待加强,研究承租人的优先购买权具有一定的实践与理论意义。

一、房屋承租人优先购买权的内涵

根据我国现行《合同法》第 230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,这是对房屋承租人享有优先购买权的明确规定,该规定表明了房屋承租人的优先购买权涉及出租人、承租人与第三人之间的民事法律关系。具体来讲,就是在承租人与出租人租赁合同期限内,出租人出卖租赁物,承租人在同等条件下依法享有优先于第三人购买的权利。在物权转让中,较之于买方第三人,优先购买权人更易受到出卖人任意处分出卖物所带来的侵害,如果出卖人任意出卖正在租赁的物品,这可能影响到承租者的生产生活,进而不利于社会经济秩序的稳定。法律给予承租人优先购买权肯定及确认,是致力于保持承租人对既定房屋占有、使用法律关系的稳定性,减少 “一屋多租”或“一屋多主”的多重复杂关系变动而影响承租人的工作和生活。同时,保障承租人的优先购买权也有利于提高房屋的利用率,充分发挥房屋的效用,实现物尽所用。

1、房屋承租人优先购买权的性质

对于承租人优先购买权的性质界定,众说纷纭。有形成权、附条件的形成权、请求权、期待权、物权取得权、财产请求权等各种说法。因为对承租人优先购买权性质界定的不同而会产生不同的法律后果。所以笔者将视角定位在附条件的形成权、专属权、期待权,并做出详细的分析阐述。

(1)房屋承租人优先权是附条件的形成权

笔者借鉴著名学者王泽鉴教授的观点,把承租人优先购买权界定为一种附条件的形成权。在民法学理论中,形成权是指由法律赋予权利人单凭自己的意思表示或行为设立、变更、消灭法律关系的权利。承租人优先购买权即是指当出租人出卖房屋于第三人时,在同等条件下,承租人单方面做出购买的意思表示,从而排除出卖人与第三人建立房屋买卖关系的可能性。所以这时的承租人优先权是一种附条件的形成权。

(2)房屋承租人优先权是专属权

所谓专属权,是指无移转性,权利人一般不能转让,也不能依继承程序转移的权利。该优先权专属于承租人,不能转让。因为随意转让会让承租人作为特定保护对象脱离被保护的范围,也使合同法中做出承租人享有优先购买权的制度失去了立法意义。房屋买卖关系中,优先购买权是针对承租人而言的,如果承租人将该权利转让,则不利于社会经济的公平,也不利于出租人的权利保护。所以,承租人的优先购买权只能由承租人使用,具有人身属性,不能转让。

(3)房屋承租人优先权是期待权

所谓期待权是指将来有取得与实现的可能性的权利。合同法中对承租人享有优先购买权做出了明确的时间限定,即不是任何时候承租人都享有该项权利,而是在租赁合同期限内出租人出卖房屋时,承租人才有了优先购买权的期待可能性,然后在同等的条件下由可能变为现实。

2、房屋承租人优先购买权的价值取向

(1)房屋承租人优先购买权制度有利于维护已经建立起来的经济秩序

优先购买权设定的基础和前提是先买权人已先于买卖关系而存在于某种法律关系或法律事实中。为了尽可能维护已经建立起来的法律关系,维护经济生活秩序,立法者确立优先购买权。保护房屋承租人的优先购买权是因为房屋承租人在出卖权人出卖房屋之前就已实际占有、使用这个房屋,并与生产或者生活形成了密切的联系,相比于第三人的购买,房屋对承租人更有利害关系。保护承租人的优先购买权,同时也是保护承租人的基本居住权,维护稳定经济秩序,实现社会和谐。保护承租人的优先购买权可以防止买权人的生活发生较大的变化,减少经济生活中的各种纠纷。在租赁关系中承租人一般对租赁房屋形成一定的使用关系,在出租人出卖租赁房屋时,如果使承租人享有优先购买权,则不会出现因租赁房屋被第三人购买而使已经形成的对物的使用关系遭到破坏,这样可以维护和稳定既有的物的使用关系。[1]

(2)房屋承租人优先购买权制度有利于发挥物质财富的经济效益

首先,承租人在购买房屋之前就已在房屋中生活,对房屋十分的了解,而且房屋也与其生产、生活的关系十分密切,相对于第三人,房屋是最能够发挥其原有的效益的。其次,为满足承租人对房屋占有、使用的意愿,赋予其优先购买权,可减少买卖交易协商的时间,从而降低交易的成本。再次,优先购买权从程序上简化了法律关系。赋予承租人优先购买权可以稳定承租人与出租人之间的法律联系,从租赁关系直接转化为买卖关系,对房屋占有、使用主体的同一性避免房屋分散于不同主体使用所可能带来的复杂性。而且,承租人优先购买权由可能变为事实后,租赁关系被消灭,权利的主体和内容都得以简化,便于权利人重新决定对既定物的使用和处分,从而更加稳定作为弱势群体的承租人的生活。[2]

(3)房屋承租人优先购买权制度有利于实现社会的公平

法律制度需要保护弱势群体,在买卖中,房屋的持有者处于有利地位,如果肆意对房屋进行处分,则容易使承租人的利益受到侵害,甚至严重的影响其生产、生活。因此对房屋的所有者与第三人的交易进行适当的限制是十分合理的,这符合社会公平的需求,有利于经济持续的稳定。

二、我国房屋承租人优先购买权的法律依据及其缺陷

1、法律依据

关于优先购买权,在我国有承租人的优先购买期权和房屋共有人的优先购买权之分,我国对承租人优先购买权的立法规定也随着经济发展需要而不断完善。①最早关于承租人优先购买权的规定缘起于1983年颁布的《城市私有房租管理条例》第 11条规定。然后基于我国《民法通则》没有这方面的规定,1988年最高人民法院在《关于贯彻执行 <中华人民共和国民法通则 >若干问题的意见(试行)》第 118条中规定了 “出租人出卖出租房屋应提前 3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出卖人未按此规定出卖房屋时,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。该解释有超越民法通则、扩大解释的嫌疑。所以到了 1999年,我国的《合同法》第 230条规定 “出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利”,该规定正式以法律的形式与上述条例、司法解释一脉相承,致力于保护承租人的权利。但是《合同法》对通知期限(合理期限)的规定与司法解释(提前三个月)产生冲突。当然基于法律的位阶效力,《合同法》的法律效力当然高于司法解释。所以适用《合同法》的规定。后来在加强承租人优先购买权的保护上,1990年 12月 5日又出台了最高人民法院《关于贯彻执行 <民法通则 >若干问题的意见》 (修改稿),其中第 133条规定:“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的,按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的,原共有人优先”。但是这个修改稿并没有真正得以实行。

2、立法缺陷

基于上述法律条款可知,对于承租人的优先购买权都是只有民事立法中的原则性规定可以遵循,理论界对于现有立法中相关法律主体、提前通知期限和违约责任没有做清晰界定的论述也是众说纷纭,见仁见智。由于理论的模糊性和立法的不完善性导致了没有统一的司法实践操作。在市场经济的不断变化发展中,又难免会出现优先购买权纠纷问题,故加强立法,从法律层面来保障当事人的合法权利,就显得十分重要。

(1)行使优先购买权的主体不明确

《中华人民共和国合同法》第230条与最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第 118条都是粗略地在法律里规定“承租人”的优先购买权,而对于其他房屋利益人的权利却没有做规定。如当房屋是共有物权时,共有权人的优先购买权与承租人的优先购买权发生了冲突,具体是哪方的权利优先,法律并无明确规定。对于按份共有人的优先购买权,民法通则规定,按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题意见》也规定,共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。根据这两部法律的规定,房屋的按份共有人对房屋也是享有优先购买权的,而房屋承租人对房屋也享有优先购买权,当房屋出卖时,这两个优先权会发生冲突,具体哪一个的权利更优先呢?另外,与承租人共同居住的人是否有优先购买权并无规定,当一个家庭或者一些人群同时居住在一个房屋时,承租者有可能只有一个,当承租人不行使优先购买权时,其他共同居住者如何维护其权利?

(2)提前通知期限的规定不一致

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》第 118条规定的提前通知期限是三个月,但是,在《中华人民共和国合同法》中规定的却是“合理期限”。法律的不同规定,使得在应用中存在着漏洞,相同的问题,不同的处理结果,有失法律的严肃性与公平性。至于承租人接到通知后作出答复的期限,按照一些地方的规定,承租人应当在接到通知后的 30日内作出书面答复,逾期不回复的,视为放弃优先购买权。②

(3)承租人优先购买权的保障不统一

为了维护市场的稳定,中华人民共和国物权法对于善意第三人的利益进行了维护的规定。当出租人将房屋卖给恶意的第三人时,虽然物权已经进行了变更并且进行了公示,但是,只要在有效的优先购买除斥期间内,承租人都可以主张优先购买权导致该登记行为无效。但是,当第三方是善意的第三人时,第三人往往并不知道承租人享有优先购买权。如果承租人依优先购买权而撤销出租人与第三人的不动产“善意取得”,将会从根本上颠覆善意取得制度,因此物权法规定对于善意第三人的合同是不能撤销的。这主要是因为两者存有不同的出发点和侧重点,善意取得制度的目的是为了保障交易能够在安全、合法的范畴内进行;而优先购买权制度是基于保障承租人基本的居住权的需要。然而,善意第三人的基本居住权也同样值得尊重和保护,因此,针对出租人和善意第三人签订的房屋买卖合同,承租人是不能够撤销的。我国颁布的物权法也就善意第三人的权利保护作了相关规定,如果第三人是善意的,而且其交易也符合相关的规定,那么这个合同就是有效的不能撤销。这使得承租人的优先购买权也失去了意义。既然合同不能撤销,那么承租人的利益该如何维护呢?在现行法律中并没有此类规定。

三、完善我国房屋承租人优先购买权立法的建议

1、明确优先购买权的行使主体

根据《合同法》第 230条的规定,能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人,这一点并无疑问。但是,当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时,何者为先并无明确规定。我国台湾部分学者认为,依利用权优于所有权的精神,共有人的优先购买权不应优先于其他类型的优先购买权,包括承租人的优先购买权。[3]而根据 “物权优于债权”的规则,共有人应享有优于承租人的购买权是我国法学界所推崇的主流观点。笔者认为,在房屋出租之前,共有权人就开始享有了房屋的优先购买权,承租人享受的优先购买权也是建立在共有权人房屋所有权的基础上,法律应当保护先有者得利益,维持一个有效的社会秩序,因此应当首先维护共有权人的利益,其次才是承租人的优先权。前顺位的先买权人放弃先买权时,后顺位先买权依次递进。[4]对于房屋承租关系中无实名的共同居住者,可从以下方面理解:承租人优先购买权设定的实质意义之一在于稳定住房秩序,因此,虽然是承租人向出租人租赁房屋居住,但实际居住的还有其他人,所有共同居住人应有优先购买权。建议在以后的立法中,明确规定共有权人的优先购买权优于承租人的优先购买权,承租人的共同居住人也享有优先购买权。[5]

2、明确出卖人的提前通知期限

为了保障承租人的优先购买权的实现,在一定时间内出租人必须通知承租人,我国现行法律规定的“合理期限”和 “提前三个月”明显不能适应快速发展的市场经济变化。在司法实践中,不宜规定过长的行使期间,笔者认为一个月的时间较为适宜,承租人在一个月的除斥期间内未作答复的应当视为对优先购买权的放弃。而优先购买权的消灭则宜规定为承租人在不知道或不应当知道该买卖情况,即出租人和善意第三人买卖合同订立的一年之内予以行使。

3、明确承租人可向出租人主张违约责任

出租人如果不履行其通知义务或采取了其他方式侵犯承租人的优先购买权,并且擅自将财产出卖给第三人的,承租人可以请求法院撤销出租人和第三人存在的合同买卖关系,如果是善意第三人,则不能确认买卖关系无效。但是,对于承租人因为出租人与第三人的合同买卖关系导致的财产损失,承租人可以向法院请求出租人承担相应的赔偿责任。如果是出租人与第三人存在恶意串通行为,侵犯承租人的优先购买权,则承租人可以请求法院确认其买卖合同无效,并由出租人与第三人承担连带赔偿责任。

【注 释】

①相应法律条文参见:1983年 12月 17日国务院《城市私有房屋管理条例》第 11条,1988年 1月 26日通过的最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(试行)》第 118条,1994年 3月 23日建设部颁布、同年 4月 1日起施行的《城市公有房屋管理规定》第 36条第 2款,1999年 10月 1日施行的《中华人民共和国合同法》第 230条。

②相应法律条文参见:《青岛市城市房产交易管理办法》第 11条,《广州市房地产交易管理办法》第 10条。

[1]刘文娟 .优先购买权的法律性质及其制度价值 [J].贵州民族学院学报,2003,(5):67-69.

[2]王利明 .物权法研究 [M].北京:中国人民大学出版社,2002.163-167.

[3]谢哲胜 .大陆物权法制的立法建议 [J].人大法律评论,2001,(2):75-78.

[5]廖焕国,严 浩 .先买权制度论纲 [J].法学评论,2003,(6):83.

[5]冯世名 .浅析房屋买卖中的优先购买权 [J].现代法学,1992,(1):51-53.

The Improvement of the Legislation of Tenant’s Preemptive Right

DE NG Fei1Y ANG Yan2
(1.Finance Departm ent of Hunan police academ y,Hunan Changsha 410138;2.Law Faculty of X iangtan University,Hunan Xiangtan 411105)

Preemptive right is the lessee’s legal right,and it is helpful for improving the utilization ratio of the houses,as it could maintain and stable the relationship between the existing contents.The current contract law clearly specified the tenant’s preemptive right.But the provisionsof the preemptive right subjects is not clear.Advanced notice period terms are not consistentwith other laws.Besides,the law does not give the lesser and lessee the rights for canceling a third of building business contract,it needs to perfect the related legal provisions in order to make clear the pre-emptive right exercisingmain body,The seller advance notice period and the lessee may claim to the lesser for the breach responsibility.

tenant;preemptive right;mutual person;responsibility of breach of contract

DF525

A

2095-1361(2011)03-0032-04

2011-04-16

邓 非(1980- ),男,湖南邵阳人,湖南警察学院计财处副主任科员,中级经济师,法律硕士,主要研究方向:行政法及经济法

(编辑:惠斌;校对:朱恒)