海南省房地产信用风险成因及对策探析

程明雄，陆 娜，刘晓文，陈彩霞

(海南师范大学 信息科学技术学院，海口 571158)

1 房地产信用风险的概念和影响因素

房地产信用风险是指在房地产的开发、经营和消费过程中发生违约所引起的风险，也包括房地产市场主体违约而导致损失的可能性.房地产市场容易出现信用风险是与其经营产品的特点密切相关的，最直接的体现就是形成开发商、银行、个人消费者的不良资产，从而导致房地产市场主体信用关系的各方均有可能无法兑现.导致房地产信用风险的影响因素主要包括五种[1]：第一，政策因素，即政府有关政策的不稳定性对房地产市场开发、销售造成的不稳定性；第二，投资战略因素，即开发商、银行、投资者从事房地产经营活动所做的战略决策所造成的总体不稳定性而对房地产市场造成的不稳定性；第三，信息因素，即因为政府、银行、开发商、投资者、个人消费者之间由于彼此信息不对称，使用有缺陷的信息而产生的风险；第四，商业因素，即商业活动中来自房地产市场外部的风险，是由整个市场环境的变化造成的；第五，管理因素，是政府、银行、开发商、个人消费者管理失误造成的风险，它来自政府、银行、开发商、个人消费者的内部，是主观可以避免的风险.正是因为这些不稳定性造成的不确定性，从而给房地产市场带来信用风险.

2 海南省房地产信用风险历史回顾、现状和趋势

海南房地产业的发展始于1988年海南建立省办经济特区，当时整个海南岛出现了2万多家房地产公司，短短三年，房价增长超过 4倍.1993年下半年海南房地产迅速降温，房地产价格猛跌，最终造成 600多栋“烂尾楼”、18834 hm2闲置土地和800亿元积压资金，带来的问题是来自全国的上千亿元(其中四大国有银行占406亿元)资金被套牢，有不少信托投资公司和城市信用社资不抵债，被迫关闭清盘.开发商纷纷逃离或倒闭，银行顿时成为最大的发展商，不少银行的不良贷款率一度高达60%以上.信用风险带来的系统风险教训深刻[2].

海南建立国际旅游岛的可行性研究早在2002年6月就已提出，直至2009年5月海南省政府才正式发布了国际旅游岛建设行动计划.在此前后，逾百家房地产开发商早已提前进驻海南，进行战略布局[3].2009年底，一场因国际旅游岛概念而催生的饕餮盛宴，引发了海南第二次房地产投资开发热潮.逾百家房地产开发企业进驻海南“跑马圈地”，动辄投资数十亿、上百亿的旅游地产项目星罗棋布.目前在海南的全国性房地产开发企业超过100家，投资总额超过1000亿元，海南房产开发已经呈现出全岛开花之势.2010年初海南房地产市场迅速“井喷”，高档海景房过度开发，商品房成交量成倍放大、价格飙升，这个行业又再现了浓厚的投资和投机气氛.海南现在已经透支了未来的房价，而支撑这个预期的基础其实并不扎实，比如很多房地产项目的相关配套基础设施建设还非常薄弱.近年来，房贷一直被海南银行视为优质贷款项目来努力发展，导致房贷规模成倍扩大，而房贷业务“繁荣”的背后，却潜藏着巨大的信用风险.同时房价上涨持续超过购房者的承受能力时，违约现象就容易发生，导致最先受到冲击的是发放房贷的银行，其次是开发商，最后就是依靠房地产经济相对较多的海南各地方政府.2010年上半年开始，国家和海南省政府相继出台调控措施，海南省房地产市场出现了有价无市的局面，购房者处于降价预期的观望之中，房地产的开发投资力度也明显减弱，大量优质土地资源闲置，值得海南商业银行重新审视的房地产信用风险问题也逐渐暴露出来.

目前我国货币供应量已经超过 10万亿美元，位居世界首位.2010年11月美联储又推出了第二轮量化宽松政策，大量热钱因此产生，而这些热钱很可能会流入包括中国在内的各经济新兴国家，从而引发通货膨胀.目前我国居民的投资渠道还相对单一，股市和房地产市场长期以来是吸纳大量资金的两个“水池子”，加上国内游资投机炒作日盛，货币存量中即使仅有一小部分流出银行体系，进入海南房地产市场，也会带来短期内海南房地产价格的迅速上升.但如果热钱不能被资产的潜在回报所支撑，又一定会带来房地产价格的迅速下降，或者称之为房地产泡沫破裂，从而冲击海南经济的稳定性，造成海南严重的信用风险及由此造成的海南极其严重的金融系统性风险.总之，20世纪90年代海南房地产市场信用崩溃、美国次级债危机和英国北岩银行挤兑风波的前车之鉴，加之海南目前以及未来可能的发展趋势，海南应着力防范与日俱增的房地产信用风险.

3 海南省房地产信用风险存在的原因

3.1 海南房地产市场主体的信用缺失问题

目前我国正处于经济转轨社会转型时期，在利益机制的直接驱动下，加之房地产市场信用制度不健全，导致了海南房地产市场主体在不同程度上存在着信用缺失的现象，主要体现在以下五个方面.第一，政府存在失信行为：如一些地方政府缺乏必要的工作程序，房地产开发规划不力；不遵守已有的政策规定，在土地开发市场中滥用权力；在闲置土地回收上不作为；受“土地财政”利益驱使违背法律规定，损害被拆迁人的合法权益.第二，开发商的失信行为：在房地产价格方面，捂盘惜售，恶意投机炒作以提高房价；在房屋及配套设施方面，质量低劣坑害购房者；在售房宣传广告方面，借助文字概念游戏，做出一些无法核实和兑现的承诺误导购房者；在房屋计量和手续方面，利用买方的信息及知识缺陷，故意拖延办理房产证，计算房屋面积时，将实际建筑面积减少，将不该分摊的公用面积进行分摊，将应分摊的面积重复计算，违规操作；在物业管理和收费方面，乱收费或收费不服务，损害购房者.第三，银行的信用缺失：主要表现为信用风险意识不够，在房地产贷款的评审过程中，往往过分关注抵押物、担保等第二还款来源，而忽视了对借款人第一还款来源的考察与评价，对一些贷款风险点问题的检查、督导、纠正更是不及时不到位.第四，中介机构的失信行为：表现为执业人员良莠不齐，从业人员素质不高、法律意识淡薄，部分经纪人利用市场信息不对称，哄抬价格违法谋取暴利，损害合同缔约方的利益；部分执业人员或无证人员未经登记注册就开业经营，进行非法中介；不正当竞争现象频现，少数经纪人利用虚假广告、含糊合同等手段欺骗他人，极易衍生社会不稳定因素.第五，购房者个人的失信行为，主要表现为盲目参与投机炒作，投资失败后断月供.

3.2 海南房地产银行贷款高集中度问题

房地产业属于资金密集型产业，房地产企业属高负债企业，大量资金靠银行贷款.据相关数据显示，在我国房地产投资资金来源中，企业的自筹资金一般维持在 25%～35%左右，房地产开发贷款约占 18%～25%，其他资金来源中约有 50%～60%的资金来源于商业银行的消费信贷，这使得房地产业的绝大多数信用风险集中到了商业银行.同时房地产市场的主流观点依然认为：个人住房按揭贷款是优质资产，其信用风险在我国很低甚至为零.在此背景下，大量银行信贷流入房地产市场.随着海南房地产规模的快速增长，地方融资平台贷款出现了一些不尽如人意的情况：部分银行业金融机构对地方融资平台授信总量较大，集中度较高，贷款“三查”不严，风险管控不足，潜在信用风险上升.随着国际旅游岛的建设，海南房地产土地开发面积也在快速增长，但土地购置面积一直大于开发面积，造成大量土地闲置.这些闲置土地大量囤积在部分土地开发商和房地产开发商手中，占用了大量的资金.在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高等因素作用下，一旦商品房滞销，房地产企业未来可能陷入资金困境，开发商不能归还贷款，此时银行贷款面临信用风险.同时，随着国际旅游岛建设项目获批，海南房价持续上升，吸引了众多的房地产投机者，投机者利用银行贷款管理上的漏洞，多头重复从银行申请贷款，更有甚者甚至通过虚假证明等手段从银行恶意骗取贷款.一旦房价大幅度下降或者利率猛升，投机炒房者将面临巨大的还贷压力，当其无力偿还贷款时，他们投机炒作房地产的风险就直接转嫁给了银行，变为银行信用风险.

3.3 海南房地产市场的信息不对称问题

由于信息不对称，政府无法区分土地开发商实力的强弱，银行无法区分高信用客户与高风险客户，因而政府不得不对所有土地开发商收取同样的开发费用，银行不得不对所有客户采取相同的利率，这样会导致一些信用好的土地开发企业因开发费用过高而退出市场，高信用银行客户因利率过高而放弃借贷.获得土地和贷款的却是信用较差的土地开发企业和银行客户，而相对的高费用和高利率却往往不能弥补这样的逆向选择所增加的房地产信用风险可能带来的损失.同时开发商和房地产中介大多利用自己的信息优势误导或诱骗消费者，损害消费者利益.事实上，部门利益、集团利益与社会公众利益之间的激烈博弈，是导致海南不完全或不对称的房地产市场信息产生的根源之一，而不完全或不对称的房地产市场信息也容易产生一些严重的市场后果：一方面，处于信息不对称弱势方的购房者是受害者，他们不得不为由此产生的高房价或房地产泡沫频繁买单；另一方面，制订有针对性的房地产调控政策措施必须基于真实、完整和有效的市场信息基础之上，但目前凌乱、失真和滞后的房地产市场信息，使得海南房地产调控的后续政策措施的制订陷入困局，难以化解相应的房地产市场风险[4].

3.4 海南房地产市场的长期稳定收益预期缺失问题

房地产企业由于对自己的寿命周期预期比较短，加之转型期不规范不稳定的政府干预以及清正廉洁、严明自律的司法、执法系统的缺失，使得房地产市场主体缺乏一个长期收益预期的稳定器，从而使得各房地产市场主体短期行为盛行，而投机炒作则是这些短期行为的典型表现.2010年初海南房价暴涨，是在对房地产投资高盈利回报心理预期下出现的，“一夜暴富”的神话像磁铁一样吸引内地资金通过拆借、贷款、投资、民间集资等渠道，涌向沿海地区从事房地产投机，一时间使得海南房地产市场由消费性市场完全变成了投机和投资为主导的市场.但实际上，“房价只涨不跌的神话”是不存在的.如果非理性盲目跟进，很容易导致房地产信用风险.

4 海南省房地产信用风险控制策略

(1) 政府应积极倡导构建诚信社会环境，加强海南省信用道德和企业文化建设，推动海南省房地产行业协会的建设.加强海南省对房地产信用法律实施的力度.不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛；加强海南省企业文化的建设，将信用风险管理作为房地产企业管理的重要内容，在企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象；推动海南省行业协会建设，通过行业协会来搭建信用服务机构与政府之间联系的平台，发挥沟通、咨询、中介、服务的功能，加快海南省信用体系建设的进程；综合运用国家房地产信用法律，建立海南信用法律体系，加强房地产信用法律实施的力度，为促进海南省房地产信用建设的规范发展提供制度保证.

(2) 建立具有海南特色的企业或个人信用评级制度，为商业银行贷款风险管理提供信息化支持.各家商业银行应共同推动完善人民银行个人征信系统，做到客户信息共享，增加个人客户信息渠道.对个人住房贷款客户要加强信用风险评估，充分挖掘和利用客户信息、信用记录以及历史数据，使得商业银行在实施贷款前可以有效识别客户，从而按照信用等级的高低将客户依次列为积极支持的对象、有限支持的对象、适当支持的对象、适当控制的对象和严格控制的对象等，从按揭源头上防范商业银行的信用风险.同时加大对中小企业的支持力度.银行业应转变营销理念，彻底摒弃“大则优”的错误思想，要加强信贷组合管理，针对不同客户的需求，实行多元化的信贷策略.在信贷客户的选择上，在严格对大企业和集团客户授信管理的同时，进一步加大对有市场、有效益、有信用的中小企业的信贷支持力度.最后应加强对关联企业的风险控制，确保对集团客户信息进行追踪、收集、授信额度控制、授信管理和风险监测预警的有效性[5].

(3) 完善贷款责任人制度，建立有效的考核激励机制和资产评级机构，加强抵押物价值管理.完善贷款责任人制度，建立有效的考核激励机制，使风险管理制度能够真正得到落实，必须要建立以RAROC(风险调整的资本收益)为核心的绩效考核体系和延时付酬激励机制.从绩效测度的角度看，RAROC 分配资金的过程可以确定每笔业务创造的附加经济价值，测度业务单位对股东价值的贡献，以此作为对相关业务单位或个人考核的基础，这样才能遏制商业银行盲目追求规模扩张、忽视风险管理的短视行为.加强抵押物价值管理，在房地产贷款中，普遍实行项目抵押的方式.除了加强对评级机构进行严格监管外，还应建立非营利的半官方性质资产评级公司，以避免利益冲突问题，尽可能达到公正评级的目的.这样，抵押物价格合理，抵押率设置适当，会加大对开发商的制约力，从而降低商业银行的信贷风险.

(4) 针对海南融资平台风险，建立科学的风险识别预警机制.目前针对地方融资平台风险，海南商业银行应全面评估和有效防范地方融资平台风险，按照“逐包打开，逐笔核对，重新评估，整改保全”的要求做好地方融资平台贷款风险管控工作；做到贷款风险的准确分类，提足拨备贷款风险金，并基本完成对坏账的核销，做到“账销、案存、权在”；持续关注坏账时效，在有效期内保全和回收.另外，各金融机构在海南地方融资平台贷款中必须牢牢把住三条红线不放松，即严禁发放打捆贷款；不得与地方政府签署无特定项目的大额授信合作协议；对出资不实，治理架构、内部控制、风险管理、资金管理运用制度不健全的融资平台，要严格限制贷款，并立即与这些不健全融资平台协商风险防范的具体措施.结合海南市场环境，建立科学的风险识别预警机制，利用现有客户资源和历史数据，构建风险管理信息系统，涵盖风险监测、风险分析和不良资产处置等风险管理环节，构建全过程风险管理网络体系，为风险管理提供技术支撑.

(5) 加强和完善海南省房地产信用信息的披露，建立失信惩罚和守信奖励机制.大力发展独立的中介机构和评级机构，加强和完善信用信息披露制度，增强信用信息的透明度可以有效解决海南省房地产信息不对称的问题.首先，对海南省房地产需求信息、供给信息、企业及从业人员的信用信息和政府政务信息，应在指定媒体上定期如实披露.其次，建立与社会公众沟通的信息平台，保证房地产信息传递.建立海南省联合征信制度，将经济当事人的良好信用行为和不良信用行为记入数据库，成为共享的信用信息资源.对任何房地产市场主体的失信行为，记入信用记录数据库，并将失信企业或中介机构列入黑名单曝光.建立强有力的惩戒机制，使失信成本大于守信成本，运用各种媒体曝光失信者的“失信污点”，使之受到公众鄙视和不信任而断送商机.按照惩戒与激励并重的原则，对诚信企业，政府管理部门在竞标、市场准入、资质升级等方面应优先考虑；在定期性检查、审验、年审时，给予免检或免审；在市场经营活动中优先提供相关服务，在评比表彰中予以优先推荐，并通过媒体宣传扩大其影响[6].

［1］李东绪. 海南房地产2008年走势明朗[J]. 中国房地信息，2008(10)：1-3.

［2］王 彬. 房地产价格影响因素分析[D]. 北京：北京交通大学，2007.

［3］李东绪. 独善其身的海南房地产市场[J]. 中国房地产信息，2008(4)：1-4.

［4］孙兆杰.房地产开发中市场主体信用缺失的经济学分析与解决思路[J].科技咨询导报，2007(20)：157.

［5］刘 榕，郑 晓. 浅谈江西房地产市场信用体系的建设[J]. 企业经济，2007(8)：82-84.

［6］黎修志，刘 强.海南省房地产行业信用评估状况的调查[J].海南金融，2007(3)：23-25.