浅谈房产测紿的重要性

胡 辉 罗志军

（郑州市郑房测绘队，河南，郑州，450000）

浅谈房产测紿的重要性

胡 辉 罗志军

（郑州市郑房测绘队，河南，郑州，450000）

房产测绘是通过测绘技术、测绘仪器和测绘手段，测定土地、房屋及其房地产的权属状况、胨然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘。房产测绘的目的是为了保证房屋及其用地等相关信息的公平、公正、完整、准确，可以有效地贵妇房产市场的交易行为，切实保证交易人的合法权益。本文主要探讨房产测绘的重要性和测绘的作用。

房产测绘；测绘技术；重要性；测绘作用

一、房地产测绘的重要性

1、房地产测绘是为房地产业提供服务的专业性技术。

（1）房地产测绘可以为房地产管理提供信息服务。

房地产测绘是根据城镇建立的平面控制网，绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，形成标准的坐标系统，为房地产管理部门提供房屋的地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时在绘制房地产分幅图的基础上，进一步精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，可以整体、直观表现每一处房地产的状况，为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具体位置、占地面积、房屋信息、界址等信息。

（2）房地产测绘可以为房地产开发、交易、经营提供基本信息服务。

房地产测绘可以为一个城市房地产业的发展提供基础。房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘，形成图表和卡册薄，对其形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、决策、核算提供可靠的资料，为房地产的消费者提供了必要的房地产信息。

2、房地产测绘可以为相关部门提供参考依据。

房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。

3、房地产测绘有利于城市的规划建设

房地产是城市建设发展的重要元素，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。城市的规划建设必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、数量、用途、结构等。房产测绘成果，经过分类、整理、统计之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供相关信息。

二、房地产测绘的主要内容

房产测绘是通过测绘技术、测绘仪器和测绘手段，测定土地、房屋及其房地产的权属状况、自然状况、数量、质量、位置及利用状况的专业测绘，为房地产管理部门和房地产权人提供服务信息。其中房地产测绘主要包括：房地产调查、房地产平面控制测量、房地产图绘制、房地产要素测量、房地产变更测量、房地产面积测算、房地产成果资料的验收等主要内容。

房地产项目测绘和房地产基础测绘是房地产测绘的两种测绘方式。

房地产项目测绘是为了房地产经营、交易、开发和房地产权属管理的需求，绘制和测量房地产分层分户平面图和分丘平面图，制作成图、表、册、薄、卡等资料信息。房地产测绘过程中形成的图、表、卡、册、簿、数据等资料信息是房地产测绘的成果，地产测绘的成果制作成房地产数据、房地产图集和房地产簿册。房地产测绘机构对其测绘成果的准确性负责，根据委托方的要求提供全部或部分服务。

房地产基础测绘是指在一个区域内（例如：城市、县等）大范围绘制房地产平面控制图，形成房地产分幅平面图，房地产的基础图纸。

三、房地产测绘的作用

1、法律方面作用

地产测绘成果经过房地产行政管理部门对房地产测绘成果的适用性、界址面积测量的依据和方法、界址点的准确性等内容进行审核，确认后方可进行房地产的管理。这些房地产测绘成果为房地产的产籍、产权、产权管理、房地产的开发与交易提供了房地产的权属界址点、权属界线、权属面积等相关权属资料。为处理各种产权关系的纠纷提供法律的基础资料。

2、社会服务参谋功能

房地产测绘的成果，通过分类归纳后，可以衍生很多类型的资料，例如：统计一个城市的房屋总的数量和质量、人均的使用面积、人均建筑面积，住宅的使用权、年限等等情况。这些资料会给城市的整体发展、整体建筑布局、老城区的改造、危房的改建等提供依据。同时也是市政工程、公用事业、城市规划、环境保护、绿化建设、文体卫生、社会治安、水利建设、地下管网、旅游、电、气、通信等提供基础信息资料。

3、财政税收经济功能

房地产测绘的成果是进行房地产契税的征收、房地产租赁活动和交易、房地产价格评估、房地产保险服务、房地产抵押贷款等活动的主要依据。

4、测绘技术方面的作用

房地产测绘手段与其他测量并无多大区别，是城市大比例尺测绘的一种，但它不同于通常大比例尺的地形测量、工程测量。房地产测绘为了建立现代化城市的地理信息系统，它必须要求有更为广泛的信息量，内容复杂，涉及面广，图表繁多。

四、以商品房为例的测量

房地产测量随着房屋价格的上涨而愈发关注，因而‚商品房面积如何计算‛问题成为大家关注的热点话题。很多人认为公摊面积是‚隐形‛，无法正常测量，而且还有多个分摊系数问题。对于单一使用功能的商品房分摊系数只有一个，但对于单一使用的商住楼时，因各楼层的布局不同，公摊的建筑面积服务范围也不同，所以出现了多个公摊系数，该楼一般为多功能的商住楼。

1、共用面积的确认。房产面积的计算方法应以《房产测量规范》为依据，首先要清楚哪里计算全面积，哪里计算1/2面积，哪里可以不计算面积。其次要了解建筑面积的组成套内建筑面积和应公摊的共用建筑面积。其中套内的建筑面积包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积；套内使用面积是指房屋内全部可以使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影测量。套内墙体面积是指各套（单元）内使用空间周围的承重墙体，有共有墙体及非共用墙体两种。商品房之间的分隔墙与外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙的墙体水平投影面积一半计入共用墙体面积，非共用墙体水平投影面积应全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积是指各阳台建筑面积总和。

2、了解共作面积。共作面积是指一个房屋有多个产权人，多个产权人共同使用占有的建筑面积，公用面积包括房屋的建筑面积和功能使用区的共有建筑面积。商品房分摊的共用建筑面积包括两部分：

（1）楼梯间、电梯井、垃圾道、设备室、变电室、过道和公共门厅等为整楼建筑服务的公共用房的建筑面积；

（2）各单元与公共建筑空间之间的分隔墙体以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。

[1] 朱国雄,顾国峥.探糾新办法、解决上海房产测绘的新问题(上海市房产测绘管理系统).见第三届中国土地信息系统学术研讨与经验交流会论文集[C],2000.

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[3] 边占新.石家庄数字房产设计研究[D].石家庄:河北师范大学,2008.

[4] 徐洲.房产测绘纠纷原因分析及改革聻景研究[J].科技资讯,2009(10).

TU685

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1674-3954（2011）02-0005-01