建立住房保障制度的难点与对策

朱朝莲

（江苏省邳州市房产服务中心，江苏，邳州）

建立住房保障制度的难点与对策

朱朝莲

（江苏省邳州市房产服务中心，江苏，邳州）

住房问题是百姓生活中的大问题，尤其对于有着根深蒂固农耕文化意识的中华民族来说，住房是一种根基的象征，是人生的头等大事。政府应采取有效措施，缩小分配差距，提高困难人口的收入，对于建设和谐社会，稳定人心具有非常重要的意义。加快保障性住房建设，解决中低收入群体住房困难。

住房保障制度；经济适用房；廉租房；保障体系

建立住房保障制度是一项长期、艰巨、系统的民生工程，保障性住房是社会住房供应结构体系的基础和重要组成部分，直接关系到广大人民特别是中低收入群体的切身利益。鉴于这项工作的长期性和重要性，我国早在1998年就下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，其目的在于解决中低收入群体住房困难的问题，建立适应不同收入家庭支付能力的住房供应体系。逐步完善和建立具有社会保障性质的经济适用住房，由政府提供以城市低收入家庭为对象的廉租住房，由市场提供以高收入家庭为对象的商品房供应体系。正是这样的政策极大地推动了我国住房事业的迅猛发展，大部分城镇居民的住房条件得到了改善。也造成了我国房地产市场的过热现象，房价高涨，投资性购房推动了房价居高不下。然而，收入分配的差距，使得一部分人民的住房没有得到解决。居者有其屋的政策，体现为国家致力于解决广大中低收入家庭的住房困难问题。更加关注以满足中低收入住房困难家庭的基本居住需求的住房保障制度的建立与完善。各地的安居工程、经适房、廉租房纷纷出现。政府出资新建或回收二手房，用于保证低收入家庭的居住问题。保障性住房的建设规模逐年增加，中低收入群体的住房困难正在逐步得到解决。但住房保障工作中的问题和矛盾依然存在，有的还比较突出，下面就这个问题谈谈自己的看法。1

一、建立住房制度的难点

1、基本住房保障制度体系尚不完善；

我国是个人口大国，土地资源稀缺，中低收入阶层家庭收入参差不齐，建立基本住房保障制度体系，保证公民基本的居住需求、实现‚住有所居‛的目标，是政府的一项重要职责，如何解决住房保障问题，关键在于建立健全完善的住房保障体系，保证人人有适当的房住，在制度上保证各收入阶层的住房需求。也是实现社会公平、确保社会和谐稳定的基础性工作。社会的变革，收入分配的差距，使得城乡低收入家庭或无法完全依靠市场解决自身住房问题，面向城乡居民，建立和完善了标准科学、便于操作、公平有效的基本住房保障制度，符合经济社会发展客观要求。基本满足了中低收入群体的差异化住房需求。目前我国城乡居民住房保障工作还处于探索、改进和不断完善的阶段，城乡低收入人群的居住现状，呼唤政府出台适当的住房政策，解决迫在眉睫的住房问题。促进人口、资源、环境协调可持续发展。地区间供应中低收入家庭的保障性住房难以满足有效需求。国家颁布的《城镇经济适用住房建设管理办法》规定，经济适用住房的套型限定，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右；但实际情况却截然不同，超过80平方米的户型不在少数，还有更大面积装修豪华的保障房，使得保障房失去了保障的意义。还有开着《宝马》住经适房的例子。严重偏离了中低收入家庭的实际需求，也加大了政府的负担。2

2、当前保障制度的主要问题

对中低收入家庭实施基本的住房保障，是各级政府义不容辞的责任。目前我国各地的廉租住房制度发展极不平衡，起步早的城市在实践中积累了很多很好的经验，并已拥有了成熟的制度与配套措施。比如上海市在2004年就已累计解决了12，588户双困家庭的住房问题，而与此形成强烈反差的是，相当多的城市还在探索阶段，也通过持续不懈的努力，取得了显著效果，但其制度发展与现实情况比较明显滞后。工作进展缓慢，有些城市解决的数量还是很少，占需要解决家庭总数的比率很低。由于体制的问题，不少地方重视不够，或者主管部门过多，职责不清，造成多家管，但谁也管不好或管不了的局面，削弱了政府的住房保障职能。

保障对象方面，个别地区对‚双困‛家庭的保障面不到1%，享受保障比率没有达到居民家庭总户数的 10%，尤其提倡发展城乡一体化的今天，需要提供保障的对象向城镇延伸，这个保障格局还没建立起来。保障标准方面，由于南北差异、东西差异、沿海和内地差异、发达与落后地区的差异等等，使得各个地方在补贴对象的标准与补贴水平上存在较大差异，有些城市租金补贴标准只补到10平方米，有些城市已补到近30平方米。有些地区制定的政策把补贴对象调整到12平方米以下的住房困难户，也还有些地区只能解决6平方米以下、甚至是4平方米以下的住房家庭。

保障资金来源方面，中央规定的廉租住房管理办法，以地方财政公共预算资金为主，但在执行上，财政预算资金主渠道不畅通，各地区间有很大差异，一少部分地区建立了制度性的财政资金供应计划，但绝大多数地区的廉租住房资金来源主渠道还是借助住房公积金的增值收益和公房售房款。这就决定了后续资金没有保证，不能实现制度的连续性，所以租金补贴的保障方式没有在大部分城市中实行，保障工作只能是筹集一次资金，建设或购买一批廉租住房，从而恶化了资金供应不足的情况，限制了保障面。加之土地、投融资等相关配套政策不完善，不足以支持经济适用住房和廉租住房建设。3

二、建立住房保障制度的对策

解决中低收入家庭住房保障问题的根本出路在于建立健全完善的住房供应体系，政府应该制定相应的保证各收入阶层的住房需求，实现‚人人享有适当的住房‛的目标。目前城乡间保障性住房供需情况依然不乐观，房源紧张，绝对供应量偏少，需求缺口也最大。建设分配速度跟不上申请的速度，所以切实增加廉租住房、公共租赁住房的有效供应是实现中低收入群体保障性住房的有效措施。探索符合本地实际的保障模式，力争在短时间内取得实质性突破。政府应采取有力措施，加大建设规模，加快建设速度，从土地供应、资金投入、规划设计和建设时序、审核分配等方面予以优先发展公共租赁住房是需要强调的是实现中低收入群体保障性住房的有效途径。政府要加大住房租赁市场监管力度，积极探索租赁市场住房纳入保障供应体系的有效方式，这样可以扩大保障住房的有效供给。制定科学合理的廉租住房实物配租与租金补贴的比例，逐步扩大发放范围。

规范和改进经济适用住房制度是建立和完善基本住房保障制度体系的重要内容，经济适用住房可否采取购房人只承担房屋的基本建安费用、相应的配套设施费用和税费，与政府按照一定比例共有产权。或者购房人只享有房屋所有权，不享有土地收益、处置权。惠顾对象应该包括首次购房的居民，做到公平普惠。还可以和与市场接轨，避免‚有限产权‛界定难、退出机制难以操作的现象，降低监管成本。

加强统筹规划，加大保障性住房项目的配套市政基础设施建设力度，推进住房保障工作又好又快发展。政府及相关部门应优先电力、供水、排水、交通、燃气、供热等市政基础设施建设，保证保障房同步规划、同步施工、同步交付使用。

三、结束语

住房问题是百姓生活中的大问题，尤其对于有着根深蒂固农耕文化意识的中华民族来说，住房是一种根基的象征，是人生的头等大事。政府应采取有效措施，缩小分配差距，提高困难人口的收入，对于建设和谐社会，稳定人心具有非常重要的意义。加快保障性住房建设，解决中低收入群体住房困难。应该提上各级政府的工作日程，要用大蔽天下寒士的意识去解决保障性住房问题。

[1] 高晓; 现行廉租房制度存在的问题与对策浅析[J]. 金卡工程(经济与法) 2010年04期，经济与管理科学•投资，第229页

[2] 罗建农; 提高廉租住房保障绩效的政策建议[J]. 财政监督 2009年11期 ，经济与管理科学•投资，46页

[3] 康宇; 殷松涛; 浅析我国廉租房制度问题[J]. 商场现代化 2009年02期，经济与管理科学•宏观经济管理与可持续发展，394页

TU215

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1674-3954（2011）02-0004-01