调控形势下房地产开发企业的经营策略分析

李丽钦 保定中远房地产开发有限公司，河北 保定 071051

调控形势下房地产开发企业的经营策略分析

李丽钦 保定中远房地产开发有限公司，河北 保定 071051

文章从当前调控形势分析出发，论述了房地产企业调整经营策略的必要性，并就如何开展策略调整提出了实施要点，指出了房地产开发企业今后发展的方向。

政策调控；经营策略

Policy regulating; management strategies

随着城市化进程的加快我国房地产业迎来了快速发展的全面繁荣时期。房地产开发投资高速增长，由2006年的1.9万亿元上升到2010年的4.8万亿元。与此同时平均房价也以每年接近两位数的数字攀升，由2006年每平方米3367元，上涨到2010年的每平方米5025元，年均增速达9.7%。为了稳定住房价格，“十一五”期间国家连续出台房地产调控政策，调控力度不断加大，主要从土地供应、信贷控制、打击炒房、税收调节、市场等方面进行调节。2011年调控政策将会更加严厉，如何适应新的形势是每个房地产开发企业面临的问题。

1、调整房地产开发企业的经营策略势在必行

1.1 房地产开发企业面临资金压力

2009年5月，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，除保障性住房和普通商品住房项目外其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

2009年12月财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

2011年以来，央行4次提高存款准备金率共2.0%，2次上调存贷款基准利率共0.5%。

房地产是资金密集型行业，开发周期长，充足的资金流至关重要。政府对于开发项目最低资本金不低于30%的规定，以及开发商拿地首付款提高到50%，和不断提高的利率，意味着前期投入加大给房地产开发企业带来了不小的资金压力。企业面临融资难，贷款难，开发成本上升等一系列问题。

1.2 市场竞争加剧，消费需求更加理性

当下房地产市场繁荣，大量其他行业资金流入房地产行业。房地产开发企业面临土地竞拍、产品销售等方面的激烈角逐。大量新的开发项目上市，使消费者面临更多选择，消费需求日趋理性。他们在舒适性、辅助功能、环境配套、保值增值、节能环保等方面提出了更高要求。要想在竞争中突出重围开发商就必须在质量、功能、配套、服务上突出特色，营造自己的竞争优势。

1.3 房地产开发风险将会增大

首先土地首付比例提高和信贷收紧都增加了房地产开发企业的资金投入风险。其次调控短期措施出台频繁、变化过快，导致市场预期不明朗，房地产开发企业又面临决策风险。再次高企的住房价格又增加了市场风险。

目前更加严峻的政策环境：土地购置受限、流动性紧缩、信贷收缩，给房地产开发企业带来前所未有的压力与挑战。企业要想生存和发展，就必须研究国家房地产相关政策及房地产走势，做出相应的测评及判断，及时进行经营策略调整。

2、新形势下房地产开发企业的经营策略

2.1 重新进行市场定位

房地产项目开发成功的关键在于市场定位。开发企业既要顺应国家政策又要遵循市场经济规律，在政策分析和市场调查的基础上进行准确的市场定位，为后期销售和资金回笼奠定良好基础。

目前，国家规定凡新审批、新开工的商品房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。2010年1月，国土资源部提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。以上政策要求房地产企业改变住房供应结构，集中精力做好普通套型商品住宅的开发建设，致力于中小户型中高层住宅产品的开发。

2.2 保证建筑产品的质量和品质，打造诚信品牌

首先建立企业品牌的信念，严格控制设计质量、材料质量、建筑及其配套设施的施工质量；其次完善建筑功能和配套服务；再次发掘市场新的消费需求，通过在产品概念风格、环境配套等方面塑造特色增加产品附加值。为顾客提供高品质的产品、功能完善的配套、高效优质的服务，从而提升企业信誉，树立企业及开发项目的品牌形象。

2.3、降低建设开发成本，节约资金投入

成本控制能力是决定企业利润的关键因素。房地产开发企业要强化成本控制意识与责任；实施开发项目全过程成本控制和跟踪管理，抓好研究立项、规划设计、施工、销售等阶段的成本控制；制定成本控制目标，通过技术、组织、经济、合同等措施对现实成本进行动态调节，防止“三超”现象的发生。

2.4 加强房地产开发项目风险控制

房地产开发是高资金、高回报、高风险的行业。现代项目的日益复杂和政策环境的多变使房地产开发企业面临的风险增加，适时调整经营策略，加强项目风险控制是必然的选择。

⑴提高风险防范意识，设立项目风险储备金。

⑵建立项目风险评价机制。

周密分析企业所处的社会经济环境剖析企业在项目开发中的不确定因素，进行风险评价，通过项目前期论证避免盲目投资风险，评估自身融资能力避免财务风险，研究市场和国家政策变化减低政策和市场风险。

⑶通过工程保险和反索赔进行风险转移。

通过购买建筑工程一切险、安装工程一切险、人身意外伤害保险等保险，以及明确施工单位的合同责任、实施反索赔等有效措施转移项目建设中的风险。

2.5 选择专业物业公司在项目前期介入

良好的物业管理可以提高建筑产品的附加值，树立企业的良好形象。要从品牌、业绩、实力、专业特色等方面选择物业公司。并使其在项目规划设计、建设、竣工验收等阶段提前介入。引导其从物业管理的角度提出合理意见，有助在建设早期发现问题进行主动控制。督促其在售后物业管理中，引入现代信息管理平台，根据业主需求制定相应的管理制度，提供优质、高效、便捷的物业服务。

3、未来房地产开发企业的发展方向

房地产开发企业应把握市场行情，时刻关注国家各项政策的变化特别是对房地产的调控政策，根据政策情况及时调整发展方向。

3.1 改变单一的住宅开发模式，布局商业地产

当前住宅地产竞争日趋激烈，商业地产相对较弱，同时可能获得更高的收益率。商业地产因其在功能、位置上的优势具有更高的投资价值，并随着周边商圈的发展而升值。同时在运营方式上选择更加灵活，可以采用以租代售、先租后售或持有经营等灵活的运营方式。

3.2 跨区域经营，向二三线城市转移

目前大城市房价总体水平较高，市场风险加大；土地成本也越来越高，房地产企业在承受资金压力的同时面临更大的风险。相比较而言二三线城市住房价格相对合理，有一定的升值空间，转向二三线城市是不错的选择。

3.3 提高科技含量，开发绿色建筑

未来科技的发展，要求房地产开发融合循环经济理念，开发绿色建筑。建筑产品的绿色性能会大大提高房产的品质，提高投资效益。面对激烈的市场竞争，如果房地产企业能领先对手选择开发会在竞争中提前占领市场，赢得主动权。

总之，开发企业要主动适应新的政策变化并结合自身能力调整市场定位和经营策略，采取积极的应对措施保证经营效益的稳步提高。坚持市场化的商业思维，从自身条件出发，明确战略，找准定位、发掘特色、创新发展将是各家房企的必由之路。

［1代春泉，等.房地产开发.清华大学出版社. 2010

［2吴迪，等.中国房地产市场回顾与展望.科学出版社.2010

Based on the analysis of curent regulation situation, the paper discussed the necessity of adjusting management tactics for the real estate companies. Then it put up forwad some implementation guidelines of management strategies adjustment and also pointed out the development direction for the real estate companies in future.

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.12.087