使用收益法评估房地产计税价格

徐汉峰

（湖北职业技术学院，湖北孝感 432000）

使用收益法评估房地产计税价格

徐汉峰

（湖北职业技术学院，湖北孝感 432000）

使用收益法评估房地产计税价格时要特别关注房地产评税时点的年净收益、年资本化率、收益年限三大要素，注重评估计税价格诸要素的科学性和合理性，提高操作技能和评税结果。

房地产;交易;计税价格;收益法;评估

开征存量房或二手房房地产税是市场经济条件下出现的一个新生事物，在开征与不开征存量房或二手房房地产税金上有不同观点。如果不开征房地产税金。既无法抑制炒房现象又无法平衡无房者的心理压力，如果开征房地产税，又有许多老百姓都担心要交纳房地产税金。笔者认为既要让老百姓家家户户住得宽裕一些，在人均六十平方米居住面积以内免征房地产税金，在超出人均六十平方米面积以上计征房地产税金，而且还要通过地税机关使用评税计价软件予以确认计税价格，既要增加国家的财政收入，又要减轻人民群众的经济负担，更要防止囤房炒房现象，至此要做好评税计价工作。

一、评税计价的客观必然性

（一）评税计价迫在眉睫

在改革开放三十多年的时间里，我国存量房交易矛盾已经显现。一是交易双方“出现大量阴阳合同”，其目的是为了逃避二手房交易的税额。［1］二是某些评估机构的评估报告不够透明，偏离了当地的市场交易价格。三是有人有多套房地产处于转让或炒卖等客观现象的存在。至此，导致大量房地产税收流失，其根本原因是“纳税人违背政府立法意图的行为导致税收收入难以按照预期入库的现象。”［2］这种现象在一定时期还将存在。

（二）评税计价政策依据

为了维护房地产交易市场的公平，堵塞税收漏洞，全国各地地税机关必须建立一套适应当地市场需要和税收征管要求的管理机制和管理方法。为了推动房地产税收一体化改革，财政部和国家税务总局下发了《财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税［2009］100号）文件，其后财政部、国家税务总局又以财税［2010］105号文件发出了《财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作的通知》，［3］这两份文件的出台，都是为了规范房地产交易的计税价格和计税依据，于是北京、山西、内蒙古、辽宁、湖北、四川、浙江等省市自治区就陆续开展了房地产交易评税计价试点工作，要求选用杭州版本或丹东版本的电子软件评税系统，改造各个试点地区的本地化数据，提高计算机评税软件的客观公正性，操作便捷性。在构建与改造本地化评税计价电子软件中，“要坚持解放思想，实事求是，讲实话，出实招，办实事，求实效，以改革的精神和科学的态度研究解决改革发展稳定中的重大问题，研究解决群众生产生活中的紧迫问题，多干群众急需的事，多干群众受益的事，多干打基础的事，多干长远起作用的事，扎扎实实地把改革开放和现代化建设推向前进。”［4］向人民宣传开征存量房开征房地产税的理论意义理论依据、政策依据、实施方案、具体做法、课征对象、课征主体、课征税率、课征时点、计算公式、减免政策、质疑解答、争议裁定等相关政策层面和技术层面的相关事宜，做到家喻户晓，人人皆知。

（三）征收房税前提条件

对于征收问题有三个概念要明确。一个概念是住多少面积房子就不征税，或者说住多大房子才征税。第二个概念就是按什么价格计征。第三个概念就是按百分之几计税。第一，在征与不征房产税的问题上各地都有具体做法。例如：深圳市采用“自用满五年（含五年）且是家庭唯一住房的就不征房地产税。上海在征与不征问题上也有明确规定，上海市人民政府印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，“办法规定从二O一一年一月二十八日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为百分之零点六和百分之零点四。”［5］起征点为人均六十平方米以上按年计征，不足一年的按月计征。笔者认为，有其人必有其居，有其居必有其房，这是人类生存、发展和享受的基本物质条件，是天经地义的事情，也是毫无非议的事情。上海和深圳等地的经验可以总结可以推广。第二，对于超出面积如何计价的问题，一是可以由纳税申请人主动在《纳税申报表上》如实填写购买价格和购买面积，二是可以由当地地税机关计算机软件直接计算出评税价格，但计算机软件系统是采用两者孰高法作为评税价格的，其目的是为了提高公正性。第三，在征收比例上，深圳市规定普通住宅按核定价百分之一计征，非普通住宅税率为核定价百分之一点五计征，拍卖房为核定价百分之三计征。总之，在计征房地产契税过程中既要防止炒房者从中牟利，又要关心广大人民群众合法的居住权益。既要征收房产税，同时又要减轻人民群众的经济负担。让改革开放的成果惠及到中国人民共和国每一个公民之上。只有这样，有了政府的正确领导和正确引导，人民群众的理解和支持，房产税才会顺利推行、推广和推进，有条不紊的顺利进行。

二、收益法的技术路径和技术内涵

在房地产评税计价中一般可以使用成本法、市场法和收益法三大方法予以确定，本文仅就收益法的内涵及注意事项展开讨论。运用收益法评估房地产计税价值的计算公式是：

（一）确定年收益

各类房地产年毛收益的确定要根据各种不同商业用房的性质予以确定。第一类是商业类房地产毛收益=适用的基准收益标准×临街状况修正系数×楼层修正系数×建筑面积。第二类是办公类房地产毛收益=适用的基准收益标准×临街状况修正系数×特殊区域修正系数×结构或设备设施修正系数×建筑面积。第三类是车库类房地产毛收益=适用的基准收益标准×临街状况修正系数×特殊区域修正系数×建筑面积。对于上述三类房地产收益的申报，各纳税人都要如实申报，如果纳税人申报的租金收益高于计算结果的，按照纳税人申报的租金收益作为毛收益予以确定;如果纳税人申报的租金收益低于上述三个不同条件下的计算结果的百分之三十时，此时，就要按税务机关核定的租金收益予以确定，这种做法的目的是为了防止申报者少报瞒报租金收益。

（二）确定年运营费用额及运用费用率

各类房地产年运营费用额的确定要根据各类房地产的具体用途与类别确定，房地产的类别一般包括工业、商业、旅馆业、办公楼、住宅楼和大型公共建筑等等，其类别按楼层高低划分为平房、多层楼、高层楼三类，按居住功能划分为公寓、别墅、停车库三类;按建筑材料划分为钢混、砖木结构、框架结构等类别之分。运营费用额是指房屋的正常空置损失以及拖欠租金损失、物业管理费、维修费、保险费、营业税费等维护房地产正常经营使用而必须承担的一切费用。其年运营费用额要以会计部门实际发生额予以核定，然后用年运营费用额除以年运营毛收益求得，既可以用绝对数表示，也可以用相对数表示，相对数一般采用%表示法。在年运营费用额取证上，也要防止申报人虚报或多报现象的存在。

（三）确定房地产净收益额

用各个评税商业房的年毛收益和年运营费用率求得，其计算公式为：房产净收益=不同类型的房地产年毛收益×（1－不同类型的房地产年运营费用率）。年净收益额的表现在实际经济生活中可能出现两类情况：一是每年净收益不相等，即年净收益由多到少或由少到多两种现象，例如年净收益在近五年内由多到少，其年净收益处于下降趋势，或年净收益在近五年内由少到多，其年净收益处于上升状况。二是每年净收益相等，即近五年内年净收益始终相等。那么这两种现象就要采用不同的折现方法计算出折现值。对每年流入不相等净收益可以采用复利现值系数求得，对于每年流入相等的净收益可以采用年金现值系数求得。

（四）确定资本化率

资本化率可以采用安全利率加风险系数法和市场租价比较法两种方法确定。第一，安全利率加风险系数法一般是指采用评税时点当地银行同期的一年定期存款利息率作为安全利率较为安全，因为这个安全利率是全国的定期存款利息率，是由中国人民银行挂牌实施的，这已经十分安全了。再根据本地区本地段土地和房屋的平均收益率水平确定为风险利率，其安全利率加风险调整法的计算公式为：资本化率=一年定期存款利率+风险利率。若风险利率若为上升时为“+”号，若风险利率若为下降时则为“－”号。这种计算方法要注意两个问题，一是要特别关注银行挂牌利率的变化状况，二是风险系数的选用要有较高职业经验和养成习惯的专业人士予以确定。这种安全利率加风险系数法的方法较为容易确定，但与各个地区各个地段各个类型的房地产的实际资本化率的很可能不尽一致，很可能存在很大差异。第二，市场租金比价法。市场租金比价法是指将房产进行分类分区以后，然后根据商铺出租案例调查表调查所得数据以及商铺交易案例调查表调查所得数据求得平均的市场化资本化率，这种方法就要进行大量的调查数据，但可信度极高，是一种较为严谨地科学地计算方法，这两种方法就要看各地税务机关管理层的管理理念付出实施。

（五）确定收益年限

各类房地产的收益年限按照不同情况确定：第一，对于刚投入使用的房地产的收益年限可以根据房地产的经济耐用年限确定。一般而言，在生产性用房中，简易结构为十年，砖木结构为三十年，砖混结构为四十年，钢混结构为七十年。在非生产性用房中，简易结构为十年，砖木结构为四十年，砖混结构为五十年，钢混结构为八十年。如果是腐蚀性较强的生产性用房，其简易结构为十年，砖木结构为二十年，砖混结构为三十年，钢混结构为五十年。对于年限的确定就要根据《房屋所有权证》上所载明的建设年代、结构和用途予以确定。第二，对于已使用的旧房地产的收益年限可以根据上述经济耐用年限减去已使用年限求得。一是土地使用权剩余年限=土地使用权终止年份－评税时点年份。二是建筑物剩余经济年限=建筑物经济耐用年限－（平税时点年份－建成年份）。

（六）运用收益法折算年净收益现值

举例：某一城市同一地段有A、B、C三幢商业用房，A房经营期十期，第一年净收益十万元，第二年净收益二十万元，第三年净收益三十万元，第四年的净收益四十万元，第五年的净收益五十万元，第六年的净收益六十万元，第七年的净收益七十万元，第八年的净收益八十万元，第九年的净收益九十万元，第十年的净收益一百万元，十年内总的净收益五百五十万元，按一年期同期银行利息率3%，风险系数为0。B户经营期十年，第一年净收益一百万元，以后每年递减十万元，第十年净收益为十万元，十年内总的净收益五百五十万元。C房经营期十年期，在十年内每年平均净收益五十五万元，十年内总的净收益还是五百五十万元。

由上述计算结果显示A、B、C三个房屋的净流量静态指标都是五百五十万元，但通过货币时间价值原理利用折现方法计算可知，A房的净现值为四百四十八点二八万元，B房的净现值为四百八十九点九一万元，C房的净现值为四百六十九点一五万元，在A、B、C三个房屋中，A值为最小，C值居中，B值为最大，由于A、B、C三个房屋的净现值不同，所以三个房屋的评税计价就不一样，当然，房产税也就不一样。

（七）收益法的利弊及适用环境

一是收益法的优点：运用收益法的本质就是将预测评税对象未来的正常净收益，选用适用的资本化率或折现率，计算出各个评税对象的未来收益的现值，这种方法既考虑了货币的时间价值又考虑投资的风险性，是一个比较理想的简便的计算方法，对于已经掌握了货币时间价值和风险价值的人们而言是一种通俗易懂的好办法，可以提高办事人员的工作效益和合理的收取税金。二是收益法的缺点：收益法的不足之处就在于风险系数的计算，如果经验丰富的实际工作人员对每一个区域或每一个地段的资本化率，年收益额和收益年限等技术指标有一个基本概念，运用此法也不是一个问题。三是收益法的适用环境。收益法主要适用于商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、写字楼、办公楼，地下车库、出租公寓、标准厂房和仓库等等。对于商业性用房的出租行为采用收益法进行评估计税价格最为理想。

（八）存量房契税的计算及账务处理

应交纳存量房房地产税额=（房屋产权证面积－常居人口核定居住面积）×评估计税价格（说明：计算机模块显示的两者孰高的价位）×征收比例。在会计账务处理上，不管是购入房者是用于生产、经营的需要，还是购入者为了生存的需要，对于房地产税金的列支渠道应该计入生产经营成本，为了简化核算程序，以重要性原则为纲要，可以将房地产税金计入期间费用中管理费用类。其会计分录为：第一，当应交时：借：管理费用——房产税;贷：应交税金——应交房产税。第二，已交时：借：应交税金——应交房产税;贷：现金或银行存款。

“雄关漫道真如铁，而今迈步从头越”，“鉴于现有的一点五亿套或者更多的存量房，不管是什么来源，房改的、集资的，还是市场的，大部分都可以进入市场交易。”［6］这个工作量很大，如果公安、房管和税务等相关部门协同合作，就能够可靠地计量和确定存量房的交易数量，也便于国家税收的征管。

［1］孝感市地税局．就存量房交易计税价格评估工作答记者问［N］．孝感晚报，2011－06－28：02．

［2］卜艳．我国房地产税收流失的经济学分析和治理对策研究［EB/OL］．（2010－09－14）［2011－05－24］．http：//www．doc88．com/p－89222431431．html．

［3］财政部，国家税务总局．关于推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作的通知［EB/OL］．（2010－09－30）［2011－06－02］．http：//www．shvi5．cn/articltc7/49676．htm l．

［4］胡锦涛．科学发展观重要论述摘编［M］．北京：中央文献出版社，党建读物出版社，2008：87．

［5］强国社区．上海重庆今起开征房产税，逐步对个人征收［EB/OL］．（2011－01－28）［2011－05－28］．http：//ptoplt．com．cn/posDetail．oo?vien=2＆ibl= 107079918＆boardld=1．

［6］锐圆．个人买房的政治经济学，做不做房奴都应该看［EB/OL］．（2010－09－30）［2011－05－30］．http：// www．dutianya．com/m20987/7．html．

［编校：杨虹］

Using the Income Approach to Assess the Taxable Value of Real Estate

XU Hanfeng
（Hubei Polytechnic Institute，Xiaogan Hubei 432000）

When using the income approach to assess the taxable value of real estate，it need pay special attention to three elements of tax assessment time point of real estate：the annual net income，the annual capitalization rate and the required years of profit．It should also focus on the science and rationality of the various elements of assessing taxable value，so as to improve operational skills and assessment results．

real estate;transaction，taxable value;income approach;assessment

F224

A

1671－9654（2011）03－063－04

2011－07－06

徐汉峰（1952－）男，湖北孝感人，教授，研究方向为财务会计、会计文化、高职教育。