房地产上市公司非财务绩效评价研究

潘胜男， 聂会星， 徐枞巍

（合肥工业大学管理学院，合肥 230009）

房地产上市公司非财务绩效评价研究

潘胜男， 聂会星， 徐枞巍

（合肥工业大学管理学院，合肥 230009）

绩效评价是企业调整运营战略的依据，仅仅从财务的角度考虑绩效是不全面的。文章从非财务的角度对财务绩效评价做出补充，用平衡计分卡理论构建房地产行业的非财务评价体系，继而用层次分析法给指标赋权，并以万科地产为例用模糊综合评价法对定性的体系进行了量化，验证指标体系构建的合理性。简化了房地产公司自我评定以及同行之间的非财务维度的绩效比较。

绩效评价；非财务绩效评价；平衡计分卡；层次分析法；模糊评价

一、引 言

绩效评价主要是指运用定性和定量的方法对企业运行过程的各种财务指标和非财务指标进行测评，从而得到企业的经营成果以及发现企业经营过程中存在的问题，并因此提出提高企业绩效的各种手段措施。因此，科学评价房地产上市公司的经营业绩，不仅有助于公司寻找自身差距、挖掘潜力、提高企业管理水平，而且对整个房地产行业的发展都具有重要的现实意义。加强非财务绩效评价理论与方法的研究具有较好的理论意义和实践意义。文章在比较常用的非财务绩效评价方法的基础上，结合房地产行业特征，基于平衡计分卡理论（简称BSC）构建出一个房地产企业非财务绩效评价体系，并以万科地产作为实施例进行了实证分析。

二、评价体系的构建

1.评价方法的选择

随着企业生存环境不断发生变化、市场竞争日益加剧，现代企业绩效评价方法应运而生。目前企业绩效评价方法主要有杜邦财务分析体系、经济增加值法（EVA）、国有资本金绩效评价体系和平衡计分卡（BSC）等评价方法［1］。

杜邦财务分析体系和经济增加值法（EVA），都是着眼于财务指标的评价方法，对非财务指标考虑很少。国有资本金绩效评价体系，借鉴了国外绩效评价的思路，采用多层次评价指标，增加了非财务评价指标，力图以实现多层次修正和多因素互补。但该评价体系以事后评价为主，其指标数的来源主要是财务报表，受会计政策影响较大，非财务指标与财务指标的互补性和融合性较差［2］。

平衡计分卡（BSC），强调对财务业绩指标的考核同时也注重对非财务指标的评价，根据企业制定的战略，从内部业务流程、客户价值、学习创新与成长性及财务四个维度设计的评价指标，并赋予不同的权重，形成一套完整的绩效评价指标体系。

平衡记分卡法实现了财务指标与非财务指标的融合，在强调财务指标的同时，强调市场、内部管理和企业成长等因素在企业业绩增长过程中的作用［3］。

国有资本金绩效评价体系与BSC两者的特点，可见表1所示。

表1 国有资本金绩效评价体系与BSC特点对照表

由表1可知，BSC较之于国有资本金绩效评价体系受会计政策的变动影响较小，而且考虑企业整体的长期运营战略，因此选择BSC来做作为构建指标体系的方法。

2.基于房地产行业特点对BSC的修正

房地产的开发经营与其他商品的开发经营相比涉及范围更广、环节更多、形式更复杂，因此在开发与经营过程中会表现出运转周期长、地域属性强以及受政策等因素影响大的特点。这些特点使得房地产业成为一个高风险行业，因此在经营绩效中需加大对风险因素的评价。文章将风险因素融入到BSC的评价体系中［4］，并在下文的指标体系的构建中体现。

3.房地产行业非财务绩效评价体系的构建

本文是立足于非财务角度的绩效评价，所以BSC的财务维度在具体的体系构建中不作考虑。在内部业务流程方面，要求企业在运作中对创新、运营和售后服务等各个环节加以运营风险的控制。故而要有一个恰当的战略管理与较强的融资能力。所以在内部经营维度上，设置了战略管理、融资能力与策划研究三个二级指标［5］。

在客户价值方面，新市场的开发是一个高风险领域。因此，在平衡计分卡的客户方面要体现风险控制意识，故而设置了顾客保持率、顾客满意度、企业知名度及市场占有率四个指标。

在学习创新与成长性方面，主要是引入员工因素，由员工原因带来的风险主要体现为运营风险、商誉风险［6］。所以该维度下设置了员工忠诚度、员工知识水平、员工培训费用、对变革的适用度与激励体制有效性这五个指标。为较为直观的理解非财务绩效评价体系，具体构架见图1所示。

图1 非财务绩效评价体系

顾客满意度：指顾客对某种产品服务消费所产生的感受与自己的期望所进行的对比。

企业知名度：主要指企业组织的知名度，包括房地产企业的名称、性质、历史、规模和在同行业中的地位。

顾客保持率：指企业继续保持与老客户交易关系的比例。

员工忠诚度：指员工对于企业所表现出来的行为指向和心理归属，即员工对所服务的企业尽心尽力的奉献程度［7］。

激励体制有效性：指员工对企业的晋升机会与薪酬体制的满意程度。

4.权重的确定

层次分析法（AHP）是一种定性与定量相结合的层次化的分析方法。AHP是将与决策有关的因素分解为不同的组成元素，按元素的相互关系划分为有序的层次分析图，通过两两比较确定层次中诸因素相对于上一层次某因素的相对重要性构造判断矩阵，最后综合人的判断以决定各因素相对重要性的排序［8］。

（1）构造判断矩阵 在参考多家房地产上市公司的年报并进行整理后得出了一级指标的判断矩阵。通过研究小组讨论及对几位研究地产业的专家咨询后得到若干组与指标体系有关的数据。在对数据进行整理后得出了一级指标的判断矩阵，见表2所列。

表2 一级指标判断矩阵

（2）权重的计算及一致性检验 将数据输入Matlab软件，进行运算后可得出三个指标的权重：（0.626 7，0.027 97，0.093 6），最大特征值λmax＝3.085 8。

引入一个“平均随机一致性指标”RI，见表3所列。

表3 平均随机一致性指标（RI）

计算衡量一个判断矩阵不一致程度的指标CI＝（λmax－n）／（n－1）。再由CR＝CI／RI算出判断矩阵随机一致性比例，规定CR＜0.1时，通过一致检验。此处CI＝0.042 9，CR＝0.082 5，判断矩阵一致性可以接受。按照上述的步骤可以同样得出三个二级指标的权重，具体步骤不再详述，在此分别列出判断矩阵与运算结果。具体可见表4、表5、表6所列。

表4 内部经营指标权重

表5 客户评价指标权重

表6 学习与成长指标权重

按照上述的各层指标的权重，可以得出最后一层的指标对非财务评价的综合影响权重，如表7所示。

表7 非财务指标综合权重表

（3）确定指标的权重集 由以上计算结果可以建立房地产上市公司非财务绩效综合评价中二级指标的权重集。

令其为C，则有：C＝（C1，C2，…，C12）＝（0.415 9，0.146 3，0.068 5，0.103 4，0.030 9，0.058 1，0.087 2，0.029 5，0.019 6，0.009 8，0.02，0.014 7）。

三、实证研究

本文以万科地产为例，结合上文运用层次分析法确定的房地产上市公司非财务指标体系的权重，应用模糊评价法算出万科地产的非财务评价得分。

模糊评价法对各项指标的打分这一环节，参与的是与上文用AHP确定权重时相同的学者及小组人员，根据模糊评价的特点，无论是定量指标还是定性指标，都以李克特量表的形式给出评价，最后综合各个专家的意见得出评价矩阵B。评价结果分析中所使用的数据，主要来自万科地产的官网以及巨潮资讯网。

（1）确立因素集U U＝｛u1，u2，u3，…，un｝ 根据第二部分对指标体系的构建，可以得到U＝｛X1，X2，X3，Y1，Y2，Y3，Y4，Z1，Z2，Z3，Z4，Z5｝＝｛战略管理，融资能力，策划研究，顾客保持率，顾客满意度，企业知名度，市场占有率，员工忠诚度，员工知识水平，员工培训费用率，对变革的适用度，激励体制有效性｝

（2）建立评价集V V＝｛v1，v2，…，vm｝ 本文采用5个绩效评判等级，其中设V＝｛v1，v2，v3，v4，v5｝＝｛优秀，良好，一般，较差，很差｝。每个专家在打分时，可以根据自己的判断在这五个等级中选取且只能选取一个。为了得到一个综合得分的评价结果，对评价集赋值，令V＝｛v1，v2，v3，v4，v5｝＝｛优秀，良好，一般，较差，很差｝＝｛100，80，60，40，20｝，将各评价结果的比重乘以相应分数，即可得到最终的综合得分。

（3）进行单因素模糊评价 进行评价时可采用上文中提到的打分小组采取背靠背式的方法，由专家独立地评价打分。在进行数据汇总后得到万科地产非财务绩效评价表，见表8所列。并可得到模糊关系矩阵R。

表8 万科地产非财务绩效评价表

（4）确定权重集C前文中采用AHP法已得出了各指标的权重，此处直接采用，即C＝（C1，C2，…，C12）＝（0.415 9，0.146 3，0.068 5，0.103 4，0.030 9，0.058 1，0.087 2，0.029 5，0.019 6，0.009 8，0.02，0.014 7）

（5）进行模糊综合评价 根据模糊矩阵算法，可以得到综合评价结果。按照M（·，＋）模型，可以计算得到：

模糊综合评价矩阵B＝C＊R＝（0.376 62，0.590 08，0.037 2，0，0）

（6）计算综合得分 按照前文的V＝｛v1，v2，v3，v4，v5｝＝｛优秀，良好，一般，较差，很差｝＝｛100，80，60，40，20｝，可以算出万科地产非财务绩效的综合得分为0.376 62×100＋0.590 08×80＋0.037 2×60＝87.100 2分，这一评分结果与万科在地产界的地位是相符的。

四、结束语

文章通过对绩效评价方法的分析，结合房地产行业的特点，构建出非财务绩效评价的模型，简化了公司自我评定以及同行业之间的非财务维度的绩效比较。值得说明的是，非财务绩效仅为财务绩效评价的补充，综合绩效评价中财务绩效仍占较大比重。

［1］王光映.企业绩效评估方法综述［J］.科技和产业，2005，5（1）：43－45.

［2］夏彩云，彭 芬.企业绩效评价方法的缺陷及改进［J］.陕西科技大学学报，2009，36（7）：35－37.

［3］宝利嘉.战略执行：平衡计分卡的设计和实施［M］.北京：中国社会科学出版社，2003：103－106.

［4］罗秀琴.平衡计分卡在房地产企业绩效评价中的应用探讨［J］.经济师，2007，（3）：198－200.

［5］吴彩虹.我国房地产上市公司绩效评价研究［D］.西安：西安科技大学，2009.

［6］刘 利.员工非财务指标披露满意度研究［J］.陕西行政学院学报，2011，（2）：9－12.

［8］韩中庚.数学建模方法及其应用［M］.北京：高等教育出版社，2005：91－95.

Non－financial Performance Evaluation for Real Estate Listed Companies

PAN Sheng－nan， NIE Hui－xing， XU Zong－wei
（School of Management，Hefei University of Technology，Hefei 230009，China）

Enterprises adjust their operation strategies based on the performance evaluation，however，a mere evaluation on the financial performance is not inadequate.In this paper，the performance evaluation from the non－financial point of view is introduced.A non－financial evaluation system is built for the real estate industry based on the balanced score card（BSC）theory，and the index weight is conducted by using the analytic hierarchy process（AHP）.Taking Vanke Co.，Ltd.as an example，the rationality of the presented index evaluation system is verified by the quantified qualitative system with fuzzy comprehensive evaluation method.The system can simplify the self－assessment of the real estate companies and their non－financial performance comparison with the competitors.

performance evaluation；non－financial performance evaluation；balanced score card（BSC）；analytic hierarchy process（AHP）；fuzzy evaluation

F293.33

A

1008－3634（2011）06－0014－06

2011－07－26

潘胜男（1987－），女，安徽宣城人，合肥工业大学硕士生；徐枞巍（1956－），男，辽宁大连人，合肥工业大学教授，博士生导师。

（责任编辑 张和平）