经济适用房特点分析及完善住房保障工作的建议

　　摘要：经济适用房是解决中低收入家庭住房困难的一项政策措施，但我国住房保障体系建设明显滞后，经济适用房建设远不能满足住房困难家庭的需求。文章从分析经济适用房的特点入手，提出完善住房保障体系的工作建议。
　　关键词：经济适用房　经济适用房特点　工作建议
　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A　文章编号：1004-4914(2011)05-183-01
　　
　　一、经济适用房涵义及其工作出发点
　　
　　经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品住房，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
　　经济适用房政策主要是通过对房价、户型面积、销售对象三个方面进行控制，由政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格。因目前没有全国统一的经济适用房政策，各地的经济适用房管理办法不同，但经济适用房建设的目标只有一个，就是“经济”和“适用”。各地按照国家有关规定，结合地方实际，进行房型、价格的定位，主要由主管部门制定管理办法，将已经建成的经济适用住房按照其建筑性质的价格销售。
　　
　　二、经济适用房的特点
　　
　　1、政策的地域性。全国各地城镇经济发展不同，居民生活状况的地域性较强，这使得经济适用房也表现出“因地制宜”。经济适用住房的建设需要根据出台的政策、市场的需求、城市的规划等各方面因素来决定，因此呈现出经济适用住房较强的地域性。各地多样化的经济适用房的管理办法也反映出了政策的“灵活性”。
　　
　　2、工作的艰巨性。基于我国人口众多的国情、住房保障是一项艰巨的任务，相比于商品住房可观的收益，经济适用房则没有受到社会的追捧。沉重的担子落在少数负责人的肩上，加重了任务的艰巨性。重大难题就是资金，发展经济适用房既要承担解决房地产建设所需的资金，又要长期不断地负责房屋维修和其他相关补贴，而经济适用房的资金回收又比不上商品住房。
　　建设部曾要求各地住宅建设中的70％至80％应建经济适用房，销售给中低收入家庭。但时至今日，经济适用房在住宅建设中的占有率仍然较低，供需矛盾十分突出。
　　
　　3、利益的整合性。整合性是一种综合折衷的思想倾向，也就是说政府在处理私人、开发商、困难群众、国家政策的关系上，采取了利益兼顾的办法，从而发展了经济适用房。
　　开发一个房地产项目，要办齐“五证”、盖好20多个公章，这些环节除涉及规划、国土、建设等部门之外，还要经过房管、工商、税务、建设、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘察、园林、人防等众多机构的审批或备案。因此，在任何一个环节的关系处理上，政府虽然依然把国家政策放在重要的位置，但是越来越多地增加其他相关因素，呈现出综合折衷的思想倾向。
　　
　　4、观念的传统性。由于我国经济适用房制度的实行时间短暂，再加上我国城镇建设的特殊性，所以还无法完全摆脱传统住房的束缚。因此，现今中国的经济适用房还无法脱离“市场”单独搞“保障”，群众也无法去除“浑水摸鱼”的投机心理。
　　从“养儿防老”到“养房防老”，中国人的传统观念依然是“娶妻生子置业买房”，对政府出钱造福百姓存在着疑惑，对不完善的住房保障体系采取冷漠态度，这势必加大了住房保障工作的难度。
　　
　　三、完善经济适用房的建议
　　
　　1、以经济适用房存在的不足为前车之鉴，对城市未来住房保障进行合理规划。自从全国各地经济适用房的种种弊端被媒体多次曝光后，让一些政府官员对这种政府住房保障模式产生质疑。问题的本质并非是住房保障模式的问题，各地城市应该根据住房困难户的不同情况制定发展多层次住房保障体系的长期规划和年度规划，从城市实际出发，既要加大发展力度，又要切实可行。如建设廉租房，使低收入群众由买房为主变成租房为主。
　　
　　2、加强住房保障制度的严密性，正确处理好房产的商品属性和保障属性的关系。房产具有商品属性和保障属性。政府把住房的消费和投资区分开来，有效控制投资，同时对信用政策进行很好的规定，房地产业就可以在拉动经济与促进民生福祉二者之间实现均衡发展。住房保障区别于以往福利房的主要特点是对象的特定性。由于保障对象的模糊或过于宽泛，没有正确把握保障市场的度，从而导致经济适用房没有真正起到“雪中送炭”的效果，逐渐演变成了一种中高收入的人以利用财政补助搞投机置业的手段。住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。然而，由于目前住房保障相关规定和实施方案还主要以政府文件的形式出台，缺乏强有力的约束。为此，为住房保障立法或许是当务之急，以此来进一步完善住房保障制度，加强住房保障制度的严密性。
　　
　　3、重视住房困难户的适应性教育，创造和谐社会。每一轮的“房改”政策的实行，对于住房困难户来说总感觉“只听楼梯响，不见人下来”，甚至更多的是“丈二和尚摸不着头脑”，一个重要的原因就在于政策的宣传执行不到位。每一次新的政策的调整，把门槛越抬越高，导致许多住房困难户对此失去了信心。许多地方政府担心更多的市民百姓因为飞涨的房价将沦为新的住房困难户，房价过高会令人觉得改善生活无望，从而对社会产生不满情绪，这种不满情绪的积累会导致社会的不稳定。因此，各种形式的保障房的推出，必须明确适应范围，防止鱼龙混杂，使该享受的困难户真正能享受，以树立信心。
　　
　　4、扩大住房保障的工作队伍，适应发展的需要。解决好住房困难户的住房问题，包括制定规划和规章、多渠道筹集资金、减免有关税费等。不仅工作涉及面很广，而且归属好几个政府部门管理。可见，政府要管理好住房保障的工作，任务是十分艰巨的，没有健全的机构和相对强有力的管理队伍是管不好的。
　　
　　5、以制度确保住房保障资金来源，有效执行政策。在房地产市场价格持续上涨，低收入阶层支付能力与住房价格之间的落差持续扩大的情况下，政府在大力推行住房保障制度的同时，首先要明确资金来源，特别是政府预算拨款，要立足于城市的经济承受能力而逐年扩大，并与住房的覆盖面的扩大同