西安市长安区房地产市场发展趋势研究分析

　　摘要：房地产业作为我国经济增长的重要支柱产业之一，一直备受关注。作为解决重要民生问题的特殊行业，其市场的运行状况一直受到社会各界的关注，房地产业健康发展与否对我国构建和谐社会具有重大的意义。长安区作为西安市最年轻的一个区，近年来房地产市场价格不断攀升。文章分析了长安区房地产市场发展现状，并对今后一段时期市场发展趋势给予研究性判断。
　　关键词：西安市　长安区　房地产　发展趋势
　　中图分类号：17293.30　文献标识码：A　文章编号：1004-4914(2011)05-181-02
　　
　　房地产行业作为陕西省西安市长安区社会经济发展内容的重要方面和构建和谐社会的重要评价指标，必须走可持续发展之路，为构建西安国际化大都市作出积极的贡献。房地产行业的可持续发展必然要走构建房地产行业核心竞争力之路。
　　
　　一、西安市长安区房地产市场概况
　　
　　(一)西安市房地产市场发展现况
　　西安，古称“长安”，是举世闻名的世界四大文明古都之一，居中国古都之首。同时，西安作为中国西部最重要的中心城市之一，是中国西部的交通中心、文化中心、科教中心等，被国家确定为中国将要打造的第三个国际化大都市。
　　2009年以来，西安房地产市场无论是一级(土地)市场，还是二级(一手销售)市场都出现了价格与成交齐涨的局面，从总成交量来看，二级市场已经超过了2007年历史最高点的同期水平。从当前市场来看，西安房地产市场供应项目明显增多，其中尤其以城北和城西两区域为主，住宅成交量、价均大幅上涨。2009年以来土地市场成交主要以住宅为主。区域浐灞和曲江成交最为活跃，曲江区域以地价260万元，亩，楼板价格在1600元，平方米左右领涨全市，这预示着未来两年内住宅项目居多的浐灞区域和曲江区域为城市房地产板块的外扩提供支持，而土地鲜有成交的城内乃至二环以内价格将会随着供应的减少而上升。从目前西安房地产市场成交状况来看：户型集中的50-90平方米户型占市场成交的四成；从客户成交面而言投资比例逐渐上升，客户也有绝对占比的本地客户到本省，甚至少部分外省投资客户。
　　根据2008年西安房地产信息网数据研究中心分析：2009年西安土地市场“第一季度处于低谷，第二季度回暖迹象显现，三、四季度加速回暖，并在年末几个月达到高峰期。”事实也证明，步入2009年，西安市土地成交面积和成交金额双双上升，其中土地成交面积同比增长47％，成交金额同比增长15％。2010年，西安市在70个大中城市房屋销售价格指数中同比涨幅一直位列前位，10月同比涨幅列70个大中城市第三位，仅次于之前全球热炒的三亚和海口。
　　
　　(二)长安区房地产市场发展现状
　　长安区位于西安市区南部和西部，面积1583平方千米，人口103万。长安区北有西部大学城、西安国家民用航天产业基地等，西部有周丰镐城遗址、昆明池遗址，南依秦岭有秦岭野生动物保护区、翠华山世界地质公园等。2002年撤销长安县。设置长安区，区域经济迅速发展。
　　长安区2009年商品房均价从年初的3500元，平米左右上升到年末的4500元，平米左右，涨幅更是超过20％。
　　2010年10月，由于长安区万科城项目的“示范效应”进一步推高了区域房价走势，其中普通住宅成交均
　　价6871元，平米，环比上涨10.56％。可以说，长安区房地产市场自2009年以来步入了高速发展的快车道。
　　
　　
　　二、西安市长安区房地产市场繁荣成因分析
　　
　　概括地来讲，导致近年来长安区房地产市场量价齐升的因素主要有以下几点
　　
　　(一)文化因素
　　1、传统文化因素。孟子《梁惠王章句上》中首先就写到了“居者有其屋”几千年的文化思想让人把购置房产放到了非常重要的位置。而宋代苏轼在《于潜僧绿筠轩》中写到“宁可食无肉，不可居无竹。无肉令人瘦，无竹令人俗”，历史上较早地提出了居住小环境理念。陶渊明更在《饮酒》中描绘出“采菊东篱下，悠然见南山”的千古传唱的佳句，让人向往居住地大环境的品质。西安市长安区在秦岭南麓，环境优美、风景秀丽、文化底蕴厚重，基本没有工业污染，在环境日益恶化的今天却依然可以在这里“悠然见南山”。
　　2、当代文化因素。1990年1月，潘美辰个人创作歌曲《我想有个家》获得我国台湾地区第一届金曲奖，并在内地传唱。家喻户晓、脍炙人口的“我想有个家，一个不需要华丽的地方，在我疲倦的时候。我会想到它”，这一方面说明了对美好家庭的渴望，也说明了有一间属于自己的房子是人生莫大幸福的开始。著名的西安本土乐队黑撒乐队在《我的黄金时代》专辑收录的《时髦的房奴》中这样写到：“媳妇说：别观望了，心动不如行动，不然打死我都不跟你去领结婚证。金钱就是我的嫁妆，房子车子就是我的伴郎。”这从一个方面说明在通往幸福、爱情、婚姻的道路上更多的现代年轻西安人不得不付出的“买房代价”。
　　
　　(二)城市发展因素
　　1、“大西安”建设因素。在2009年颁布的《关中一天水经济区发展规划》中，国务院明确了西安的定位，即建设成为“国际化大都市”，到2020年都市区人口将发展到1000万人以上，主城区面积控制在800平方公里以内。据悉，除西安之外，国家还明确了北京、上海国际化大都市的定位。西安市市委书记孙清云曾表示，如果要把西安打造成为纽约、伦敦、巴黎、东京这样的综合性的国际化大都市，难度很大，应该根据西安现有的基础和优势，进行差异化发展。西安为此制定了时间表：到2020年，西安要建成国际化大都市的雏形；到2030年，西安要建成有特色的专业性国际化大都市；到2050年，西安要建成在全球有重要影响的国际化大都市；到22世纪初，将西安全面建设成为高度发达、高度文明，在世界上举足轻重的文化中心和经济中心。
　　2、城市空心化因素。城市空心化是与城市化相对的概念，指城市中的富裕人群和中产阶层中的大量城市居民选择到城市的近郊或远郊居住，从而出现住宅郊区化和城市空心化的现象。特别是现在城市中心的房价太高，普通人无法负担，因此得到市郊买相对便宜的房子。
　　如今，单一中心的城市格局已经暴露出诸多弊端，如人口分布不均、资源调配困难等。国内的一线城市近年来也开始了这方面的尝试，比如广州就在《2010—2020广州城市总体发展战略规划》中提到：未来10年，广州将重点建设六个城市新中心。在西安，也逐步显现出以长安区、未央区、浐灞生态区等为核心的城市新中心。在西安人的心目中，这些区域俨然成为西安的新型宜居处所。
　　
　　(三)其它因素
　　1、投资渠道不畅。我国当前广义货币M2供给量超过71万亿元人民币。一方面由于严重的流动性过剩问题不断推动物价上涨，另一方面由于缺乏多元化的投资渠道而导致某些资产价格快速上涨。大量的社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金甚至热钱，纷纷挤向房地产市场，成为推高房价的幕后推手。
　　2、社会投资环境恶化。自2005年人民币汇改以来，人民币已累计对美元升值近20％，使得推动我国经济增长的出口部门面临前所未有挑战。特别是金融危机爆发以来，“重商主义”思潮在全球大有蔓延趋势，进一步限制了出口部门的盈利能力。另一方面，国内不断高涨的劳动力成本也增加了企业的运营成本。在国内外双重压力下，部分企业将生产资本投入资产领域，形成了推动资产价格快速上涨的一个重要动力。
　　
　　三、西安市长安区房地产市场发展趋势分析
　　
　　概括地来说，主导长安区房地产市场未来发展的因素是：建设规划总领大格局，刚性需求是重要动力。
　　
　　(一)长安区大开发总领发展大格局
　　关天经济开发区建设的提速，把创建西安国际化大都市提升到国家级发展的快车道上。2009年11月30日，在提交专家讨论的西安市“十二五”规划《纲要》中，长安区被列入重点建设的西安市七大主城区之一。在长安区召开的“十二五”规划座谈会上，区委、区政府明确提出了“全市领先、全省进位、西部争优”的新的发展目标，要把长安区建设成为环境友好、生态宜人、特色鲜明、发展科学的国际化大都市新型城区。
　　未来10年，西安将加快国际化大都市的建设速度，其主城区规划面积将由第四轮总体规划确定的490平方公里增加到800平方公里，人口也将增加到1000万。而作为西安城市南大门的长安区，因其西邻国家级的西高新开发区，东靠航天经济开发区，南依正在建设的国家中央公园秦岭山脉，在西安的13个区县中是环境最好、人气最旺、历史人文积淀最为深厚、综合竞争实力最强的城区，在西安国际化大都市建设的规划中，已完全具备了跨越发展、率先突破的条件。
　　从长期来说，因为土地的稀缺性和区域人口的不断膨胀，长安区的住房土地需求大于市场供给能力，必然推高区域土地价格，成为推动房价上涨的首要因素。
　　
　　(二)三大优势构筑长安区置业吸引力
　　1、地缘优势。长安地处西安正南方，城区距市中心仅8.7公里，距小寨10分钟车程。目前区域有西万路、子午大道、长鸣路、南三环、韦郭大道等6条已建成或正建主干道和西安“血脉相连”，交通优势明显。长安是西安优秀的生态区，秦岭北麓是西安的生态屏障，横跨周至、户县、长安、蓝田、临潼5区县，终南山最美丽的地段就在长安，古“长安入水”，四水在长安。随着“新长安战略”的实施推进，带来了区域配套的全面升级，交通、配套、景观设施的完善进一步提升了长安区地缘优势。
　　2、价格优势。2002年西安住宅均价2749元，平方米，而长安区仅为1421元，平方米，西安市住宅均价平均高出长安区1300元，平方米；至2007年上半年，西安住宅均价为3412元／平方米，长安区均价为2643元，平方米，西安住宅均价高出长安区近800元，平方米。房价优势使长安区成为西安人特别是新西安人的置业首选区域。近年来随着长安区综合配套设施的不断提升，长安区房价处于陕速增长过程，笔者认为这种房价优势仍将持续5—lO年。
　　3、文化优势。目前长安区驻有国家504研究所、165研究院、206所等航空、航天科研单位，为国家航空、航天科研工业作出重要贡献。目前长安官方统计的大学有32所，入驻大学城的大学生近40万人，这也决定长安未来成为高素质的智慧之城的必然条件。
　　地缘、房价、文化优势聚合而成长安置业吸引力，尽管目前区域配套设施相对于其它城区仍略显逊色，区域面貌仍有较大提升空间，但随着“新长安战略”实施，区域规划建设的持续推进，与西安都市区的不断融入，长安区居住环境的三大优势必然吸引更多的西安人置业长安。
　　
　　(三)置业需求构筑长安区房地产市场基础
　　1、刚性需求。刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括日常生活用品、家用耐耗品等等。也可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品。房地产市场消费性需求中的基本住房需求、改善性住房需求和被动性住房需求(如拆迁带来的需求)等需求均呈现出一定程度的刚性，住房需求的主体规模不能压缩。
　　2、投资需求。截至2010年11月底，我国广义货币供给数量超过71万亿元人民币，通胀压力空前。在成熟金融市场国家，通常通过金融交易手段来实现居民的财富保值需求。而我国金融市场发展相对滞后，债券市场或股票市场交易相对不够稳健。在这种情况下，众多投资者选择了房地产市场作为实现其财富保值的主要投资领域，而房价的不断推高更在某种程度上激发了这种需求。由于长安区房地产市场当前仍属于西安市房价价格洼地，考虑到区域规划发展的因素，必然会吸引相当投资者投资置业。
　　3、投资需求。众所周知，人民币已经成为世界各国货币中最炙手可热的投机对象。导致这种结果的原因主要有三个方面：一是自2005年人民币汇改以来持续累加的人民币升值压力；二是境内人民币存款利率高于世界其他主要货币，特别是高于美元存款利率导致的套利压力；三是我国资产市场较大的价格上涨压力推动的套购压力。
　　通过房地产进行投机需求随着经济升温而进一步体现出来，在这样一个繁荣的房地产市场上，境内外资金也要寻找收益渠道。因此，房地产市场的投机需求也将保持旺盛势头。
　　4、金融需求。2010年中国农业银行实现在资本市场上1PO，标志着我国传统四大国有商业银行股改完成。充分暴露在投资者面前的股改后中国商业银行体系，催生了银行业的内部竞争压力。而投资环境的持续恶化在某种程度上挤压了银行的传统资产业务盈利空间。持续上升的盈利需求推动了大量金融资本向地产市场流动，成为推高房价的货币基础。
　　
　　四、结论
　　
　　最近几年，尤其是2009年以来长安区房地产市场呈现井喷式增长，预计在今后较长时期内也将继续攀升。但目前长安区房地产业仍然存在一些矛盾和问题，如：商品房供应结构不尽合理；住宅建筑品质不高，物业管理亟待加强；保障性住房供应量有待增加；住宅产业化程度仍需提高；房地产信息化管理起步晚、市场透明度较差；城区内缺乏大型公共娱乐设施，排水、给水、供热、天然气等管网系统尚不完善。从长期来看，这些问题是长安区亟待解决的问题。随着区域新建商品房品质的不断上升，当地资产价格不断攀升以及西安市人均可支配收入不断提高和城市化进程不断加快，在同城化建设不断加强和没有巨大自然灾害、全球性金融危机、重大产业政策调整的前提下，笔者大胆预测在2013年底地铁2号线开通之日，长安区新建商品房价还会有更大的上扬空间。
　　
　　参考文献：
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　　2.易居研究院.2009年中国房地产市场趋势预测[J].住宅产业，2009(1)：77-81
　　3.李三战.新政策背景下西安房地产市场分析.现代商业[J].2007.8
　　4.李慧丽.房地产市场调查研究现代商业[J].2007