浅谈新时期中国房地产业的发展机遇

　　摘要：从长期趋势来看，虽然发生财务危机的潜在因素依然存在，但在收入不断增长以及对较佳生活条件的追求趋势下，随着市场的转暖，中国房地产市场依然具有较大的发展空间。房地产开发企业应及早盘活资金、谨慎应对危机的市场环境，不断捕捉新的盈利机会。
　　关键词：财务能力　相关性　房地产业发展
　　中图分类号：F293.3　文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914(2010)11-285-01
　　
　　一、引言
　　
　　国外对房地产业的理论研究已有300多年的历史，早在1662年威廉·配第在其著作《赋税论》中就首次提到级差地租，为房地产业的理论构建打下了坚实的基础。在当今世界上许多经济发达的国家和地区，房地产业已是相当成熟的产业，并已成为经济繁荣的基本支撑点。而在发展中国家，虽然房地产业发展历史较短、体系尚不够完善，但其突出的社会地位已悄然确立。它在改善人们的居住和生活条件、加速实现城镇化，促进经济全面发展等方面的重要作用是其他产业无法比拟的。由于房地产业在我国仍处于发展的初期阶段，有关房地产业发展的理论研究尚不够成熟。而关于房地产业财务问题的研究更处于懵懂状态。本文结合目前形势，回顾过去、展望未来，指出中国房地产市场发展的阻力，以及根据未来宏观形势的变化应采取的发展思路。希望本文能够对于进一步丰富、发展我国房产市场理论的研究起到抛砖引玉的作用，同时对于中国房地产业发展过程中，许多迫切解决的实际问题提供有益的参考。
　　
　　二、文献回顾
　　
　　关于房地产业投资项目的研究中，D.Wlbum and R M Gadst one(1972)对于房地产业投资项目利益实现途径进行了研究；Wlliam B.Bueggeman和Jeffrey D.Fisher(1989)对住宅，商业性房地产融资、房地产证券做了理论和应用的研究。近年来国外学者主要关注于房地产融资模式扩展和融资机构与市场发展协调性、投资收益最优化等方面的微观分析。Cornelia KuUmann(2001)对于房地产业的发展及其在资本市场中对于资产定价的作用进行了研究。Jeffrey D.Fisher and WiUiam N.Goetzmann(2005)就房地产业投资业绩进行了仿生学研究；MartinHoesli.Jon Lekander and Witold Witkiewicz(2007)对于房地产投资组合多样化问题进行了研究。我国学者主要结合时事形势以及宏观经济调控导向进行市场及融资等问题的研究。如尹中立(2004)，研究了关于通过发展房地产基金来解决房地产行业融资的问题；王希迎(2005)对于中国房地产业的融资方式进行了研究，提出房地产债券融资方式和房地产典当融资，以及融资方式有效多元组合的观点；纪象新(2007)针对房地产业的融资模式及融资障碍问题进行了研究，提出大力发展房产新政以及多元化发展融资渠道的观点；赵凯兴(2009)提出并分析了面对金融危机房地产业的市场定位及发展的问题。
　　
　　三、中国房地产业的发展历程
　　
　　房地产又称不动产，通常是指房屋和土地两种财产的合称。房地产业则是一个包括土地开发、房屋建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押、贷款以及由此形成的房地产市场的综合性产业。中国房地产业的市场化是在有计划地将计划经济下由政府提供住房的体制转变成适应消费者需求的市场化住房体制的推动下实现的。自从1998年开始连续9年保持了增长远高于GDP增长的态势，国家为了在宏观上控制房地产泡沫的出现，出台了各项关于土地、金融等方面的政策法规，旨在不断推动和完善房地产业的成熟和发展。国务院先后颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、引导和调控房地产市场的八项措施，强调坚持住房市场化的基本方向，并且大力发展住房信贷，在提出房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用的同时，强调对房地产业的监管和调控，以促进房地产业持续健康发展。在2006年的政府工作报告中，温家宝总理部署土地调控三新规，督察制获准建立，强调调整利益机制、完善责任制度、健全法律机制几方面。2008年3月在十一届全国人大一次会议上作政府工作报告中，温总理进一步强调要抓紧建立住房保障体系，坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。2009年2月28日，温家宝指出，因为房地产直接关系到人民群众的生活，而且直接影响到国民经济的发展，所以希望在应对金融危机当中，房地产业能够保持稳定、健康的发展。
　　
　　四、中国房地产业发展的障碍及机会
　　
　　对于企业所有者和经营者而言，营运能力的提高有利于加速资金的运转、提升资产的运作效率，实现盈利的增加。另一方面，负债比率的提高，有利于企业筹集资金、扩大规模，利用财务杠杆实现所有者利益的增加。著名的财务大师Jensen(1976)就曾指出财务杠杆比率与企业绩效之间存在着正相关的关系，如果公司在有意识的进行负债经营的话，负债比率与盈利应该呈正相关关系，而且由于负债的治理效应，进一步使得负债比率与盈利呈正相关关系。但也有学者指出，资产负债率过高会影响企业选择最优投资项目的能力，不利于风险和收益的平衡。正如70年代中期形成的最优融资结构的“权衡理论”认为，企业无限追求免税优惠或负债的最大值会导致债务上升而形成的企业风险和费用，企业债务增加使企业陷入财务危机甚至破产的可能性也增加，而因此增加的额外成本会降低其市场价值。Myers(1977)认为资产负债率过高，会影响企业选择最优投资项目的能力，不利于风险和收益的平衡。
　　可以说这次波及全球的金融危机在一定程度上，就是对于房地产业负债经营过于乐观造成的恶果。而资金面的紧张进一步加深了危机的程度。其实早在2007年。就有市场分析人士指出，债券和股票市场中的房地产板块经过近10年的高速发展，已经积聚了一定的风险因素，导致二级市场风险溢酬不断加大，从第三季度开始，债券和股票市场中房地产业板块的走势表现出的落差波动更为明显。而从2008年开始，上市公司的股票价格急剧下降的态势更为明显，并且随着时间的推移愈演愈烈，同时资金链的脆弱更使房地产企业雪上加霜。许多房地产企业因为受到利率上调政策的影响，在融资成本提高和房贷需求下降的双重冲击下。出现了预售市况转弱、企业流动性资金紧缩的惨状。加之汹涌而来的美国次贷危机引发的金融危机已波及我国。并且随着金融危机的不断加深，“断供潮”已经严重影响到我国房地产行业的发展。2010年初，延续2008、2009年的弱市，许多开发商要为之前的土地收购和持续的建设支付大量款项，致使财务状况面临更大的压力，而且随着“断供”现象的蔓延，也给银行等金融机构带来极大的呆、坏账风险。面对金融危机国家相关部门及领导对于房地产的发展给予了足够的重视，十一届全国人大会议后，国家提出一揽子计划，包括大规模的政府投入、大范围的产业调整和振兴、大力度的科技支撑和大幅度地提高社会保障水平。这四项是互相联系、不可分割的整体，它体现了我们计划的远近结合和标本兼治，也表明政府振兴和发展市场的决心。
　　
　　五、总结
　　
　　我们相信，在我国社会主义市场化建设蒸蒸日上的大趋势下，随着人们收入的增加、年储蓄率的提高，以及追求生活素质的不断提高，在相对城市化较低的区域，一旦紧缩措施得到放宽，低水平的消费者信贷和按揭就会对未来的住房购买有正面、积极的影响。所以房地产开发企业应及早盘活资金、谨慎应对危机的市场环境，不断捕捉新的盈利机会。在宏观形势逐步“转暖”的长期趋势下，中国房地产业必将有较大的发展空