刍议物业税的开征

　　摘要：对于物业税的探讨日益热烈，试行的物业税“空转”也取得了一定的效果。及时征收物业税，能够打击房地产投机行为，对房价的回落和稳定起到重要的作用，从而促进社会的和谐发展，文章以和谐社会为视角。讨论了物业税的开征问题。
　　关键词：和谐社会　物业税　房地产税改革
　　中图分类号：F810.424 文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914(2010)11-189-02
　　
　　2003年10月，在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提出了“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。2009年5月25日《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中，明确规定要深化房地产税制的改革。要对物业税的税制改革进行研究，开征物业税；2010年1月7日《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中提出要通过完善房地产税收制度来抑制房地产的过度投机。随着与物业税有关的各种规定的不断颁布，面对越来越高的房价，我国房地产税制改革势在必行，而物业税这个在和谐社会的建设中肩负着重要使命的税种，呼之欲出。
　　
　　一、什么是物业税
　　
　　物业即房地产，物业这个词语来源于我国香港地区，它指的以房屋形态表现的财产，及其与房屋不可分割的配套设施和相关设备。按照征税对象性质的不同，我国的税种可以分为流转税类、所得税类、资源税类、行为税类和财产税类这五大类，虽然目前并没有对物业税官方规范的定义，但笔者认为，因为物业(房屋)是财产的重要组成部分，因此，物业税属于财产税类，它指的是在我国境内以房屋及土地为征税对象。按照房地产的评估价值为计税依据来征收的一种财产税。在世界各国的税收体系中，以房地产为征税对象的税种大都属于地方税，只是名称各不相同而已，波兰、奥地利称其为“不动产税”。美国、德国称其为“财产税”，英国、新西兰称其为“差饷”，我国的香港地区称其为“物业税”。而不管是什么名称，本质总归是相同的。都是在房产的保有环节所征收的财产税。
　　
　　二、征收物业税的价值考量
　　
　　1.缓解社会矛盾、促进社会和谐发展。共同富裕的理论明确指出，允许部分人先富起来，先富的带动后富的人，最终达到共同富裕。然而现实却是，一部分人富起来了，但是与后富的人的差距却是越来越大。而其中最庞大的差异就是在拥有房产方面的巨大差异。有钱的人因为有大量的资金，可以通过各种渠道，不断地占有房产，并且通过对房产的买进和卖出。赚取其中巨额的利润，从而变得更加富有。穷人则因为没有足够的钱财，面对高额的房价只能望洋兴叹，这样不仅加大了社会矛盾，还影响了社会和谐。税收本身就具有调节经济的职能，能够通过征税改变不同纳税义务人、不同经济部门在国民收入中所占的比重以及不同产品的盈利水平，从而调节社会产品在不同社会部门、不同纳税人之间的流动，最终可以达到调节贫富差距的重要目的。而我国目前的收入调节税以个人所得税为主，在房产的保有环节的调节税处于空白的状态，物业税的征收能够弥补这个空白，增加房屋所有人的成本，通过物业税来调整民众的房屋拥有比例，缩小贫富差距，促进社会和谐。
　　2.增加地方收入，促进社会经济发展。组织财政收入是税收的基本作用。白税收产生时起，为中央或地方组织财政收入就成为了税收的头等大事。而按照国际惯例，物业税大多属于地方税，它作为地方的主体税种，能够成为地方财政的重要来源。94年分税制改革之后，中央财政不断扩大共享税的分配比例，对地方财政逐步挤压。现行的地方税种数量不多，所征收的税额远远不能支撑当地的财政收入，所以各地政府都竞相“卖地”，地王频出，用这笔巨额的钱来补充财政赤字，形成恶性循环，这也成为房价居高不下的原因之一。因此，地方财政需要健康、有序、积极地财政收入来源，物业税的征收完全能够承担起这样的重担。它以房地产为征税对象，那么征税范同十分广泛，并且非常稳定，在较长的时间内能保持稳定、高额的地方税收收入，抵制地方政府大量卖地的不理性行为，使土地资源严重破坏的情况得到缓解，促进土地能合理的分配和利用。房产是人们生产、生活的根基，也是社会经济活动的基础，所以物业税的税源非常的充足，另外，房产属于不动产的范畴，税源非常的稳定，有利于增加地方财政收入，促进地方经济健康有序发展。
　　
　　三、征收物业税的立法设想
　　
　　1.以物业税开征为契机，进行房地产税制大变革。我国现阶段的与房地产有关的税种包括：房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税、城建税、印花税、企业所得税、个人所得税。这些税种基本覆盖了房地产的各级市场，但是大部分税种都是存在于在房地产的开发环节、转让环节，像契税、营业税、印花税等。而处于房地产保有环节的税收则比较少，目前只有房产税、城镇土地使用税。房产税指的是以城市、县城、建制镇、工矿区的房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。它仅仅对经营性的房产征税，也就是说只有用于营利的房产才需要缴纳房产税，如果房屋是用于个人自住所需。则不需要缴纳房产税。城镇土地使用税是指国家对在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，按其实际占用的土地面积分等定额征收的一种税，它对于个人所有的居住房屋及院落用地也是免予征收的。因此，目前在我国房产的保有环节，对于个人自住的房屋税负实际为零，而在开发转让环节则是种类复杂、征收重复。这就导致，只要房屋不再进行转让，那么就再不会有税负了。房产是个人财产的重要支柱，根据我国目前现行的房地产税收体系，个人拥有的白用的房产不需要负担任何的税收压力，这显然并不合理。
　　物业税是不动产保有环节存在的税种，开征物业税首先要理滑我国房地产税收体系中各个税种之间的关系。笔者认为，物业税的开征，并不是在其他税费的基础上的双重征税，而应该是我国现行整个房地产税收体系的整合和改革。合理的思路应该是：将房产税、土地增值税等税费进行整合，开征统一的物业税，对房产保有环节进行调控。开征物业税能够统一内外税制、避免纷繁的税负、达到完善房地产税制的目的。这不仅仅是抑制投机行为、房价合理回落的必然需求，更是我国房地产税制实现其应有社会职能的大变革。
　　2.以物业税空转为依据，分析物业税的税收要素。2003年5月，为了给物业税的开征探路，财政部、国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作，也就是我们所说的物业税的空转。物业税空转是指按照真实的步骤和流程，来进行物业税虚拟的资金缴纳。空转并不是真正的征税，实施空转的目的是对房地产的相关数据的采集收录工作，虽然没有真实意义的资金流动，但是由财政部门、房产部门共同组织，能够为物业税征收做好先期统计工作，可以在程序和技术层面推动物业税的开征。空转试点要解决两个问题，一是进行房产数据收录采集工作，二是评估房价，用来充当物业税的计税依据。经过近六年的空转试点工作，初步取得了一些成果，各地区依托当地房产的不同情况创建了模拟评税模型系统，掌握了本区域房产的基本情况和信息。并且开发了计算机批量评税软件，为物业税的开征提供了现代化技术的支持。我们以本次物业税空转的理论成果为依托，来探时一下物业税的税收要素。(1)纳税人。物业税的纳税人应该是在我国境内拥有房地产的单位和个人，即产权所有人。它的纳税人的界定与我国现行房产税和城镇土地使用税的纳税人类似，如果房地产产权归单位所有，那么该经营管理单位就是纳税人。如果房地产产权有纠纷，那么实际的代管人或者使用人就是物业税的纳税人。如果房地产产权由多方共同所有，那么共有各方都是纳税义务人，物业税由共有各方分别缴纳。因此。物业税的纳税人可以概括为在我国境内房屋、土地的所有人或使用人，其中包括外商投资企业和外籍人员。(2)征税范围。在物业税空转阶段是以经营性房产作为征税范围的。这是因为空转只是阶段性的做尝试，选择经营性房产这一特定的部分作为征税范围，能简化空转的信息采集工作，并且也能在一定程度上反应物业税的真实情况。笔者认为。真正的物业税的征税范围绝不仅仅包括经营性房产，这与抑制个人的房产投机行为是相悖的。物业税的征税范围应该是广泛的房产，既要包括经营性房产，更大的部分要把个人自住的房产包括进来，而这也是物业税征税的关键。征收物业税的目的首先是给现在过热的房地产市场降温，而高房价的背后是个人拥有两套以上的空置的房产，使大部分人对房屋的刚性需求得不到满足。只有在房屋保有环节征收物业税，才能增加房产所有人的成本，使他们闲置的房产无利可图。这就必然要求物业税的征税范围一定要包括个人的自住用房，如果仅是经营性房产，那么与现行的房产税就没有什么区别了。因此，物业税的征税范围可以概括为在我国境内的房地产，其中包括农村房地产。但是，从空转到实转、从探索到实施都需要一个过程，我们可以分成两步来调整物业税的征税范围，先以个人拥有的第二套以上的房产，大面积超标房产，以及城市、县城、建制镇、工矿区的房地产进行计征。让大家有一个循序渐进接受的过程，等到时机成熟再进一步来扩大物业税的征税范围。使它成为房地产保有环节的一个严谨的税种。(3)计征方式。空转阶段的物业税有两种不同的计算方法。用于自住的个人房地产，首先要确定房地产的评估价值，以评估价值的70％为计税依据，按照1.2％的税率进行征收；用于出租、投资的房产，首先确定获取的租金收入或投资回报，以租金收入或投资回报的18％作为计税依据，按照12％的税率进行征收。这是依据我国目前现行房产税的计征方法来确定的。笔者认为，这种征税方法并不妥当。物业税的计税依据不需要根据房地产的用途来进行区分，可以统一以房地产的评估价值作为物业税的计税依据。以评估价值作为计税依据可以充分体现纳税人对房地产的拥有水平，体现税负的公平。而房地产的评估价值随着市场价格的变化会不断地进行变化。(4)纳税期限。物业税是保有环节的税种，因此，与现行城镇土地使用税和房产税的纳税期限应该相同，要按年计征。具体的缴纳期限由省、自治区、直辖市的人民政府确定。(5)税收减免。物业税是一种收入调节税，这就要求它对与低收入者进行税收减免，以及一些公共用房予以税收优惠待遇。国家对于90平米一下的房产持鼓励态度，可以对90平米一下的房屋免征物业税，这与我国目前契税的免税规定是相同