经济适用房政策面临的问题及解决办法

　　摘要：经济适用房是政府为中低收入家庭提供的特殊商品房，作为一个新生事物，经济适用房在发展过程中存在着不少的问题。文章通过对现行经济适用房政策实施过程中存在的问题进行具体分析，希望找到相对科学的解决办法。
　　关键词：房地产经济适用房廉租房
　　中图分类号：F290　文献标识码：A
　　文章编号：1004-4914(2010)11-039-02
　　
　　经济适用房是指按照国家统一发展规划，由各地方城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单住建造。以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势，依据中低收入家庭的经济承受能力组织建设的具有社会保障性质的商品房。
　　1997年、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费。1998年推出了经济适用房政策，目标是解决中低收入家庭住房问题。不可否认的是，作为一个新生事物，经济适用房在发展过程中也存在着不少问题。政府也在不断调整政策，以适应新的变化。
　　
　　一、突出政府职能，提高决策效率
　　
　　在城市化进程中，城市人口激增，旧城区改造，人们内在改善居住条件的需要。对住房的刚性需求增加。城镇除了营建大量商品住宅以外，面向城市中低收入阶层，营建具有社会保障性质的经济适用房，对城市的发展和稳定具有决定性意义。因此政府应该强化管理职能，加强管理水平，提高决策效率，共同制定经济适用房长远发展规划，保障经济适用房走八良性发展的轨道。
　　政府成立专门委员会，由土地、规划、统计、民政等部门组成，代表政府统筹和协调经济适用房相关的所有问题，提高决策效率。专门委员会依据城市总体发展目标及城市总体规划目标，制定长期的经济适用房建设和发展规划。同时，专门委员会制定经济适用房政策，监督经济适用房项目前期规划、建筑施工、销售环节度后期维护的规章制度，及经济适用房运营体制的监督和管理。
　　
　　二、建立长远规划目标，落实短期工作计划
　　
　　1.建立长远规划目标。目前的经济适用房建设规划。以短期规划为主，为完成经济适用房建设任务而规划，规划没有体系。分布较为灵散，缺乏统筹安排，规划水平低。开发量较小，开发比例低，不能满足中低收入人群对经济适用房的需求。地方政府依据各地的发展规划及各地实际情况。统一制定十年期的经济适用房的长远发展规划，经济适用房建设在每年的商品房建设中占有固定的比例。
　　2.提高整体规划水平。专门委员会组织规划设计招投标，时项目从总体规划到单体规划进行全程管控。设计方案通过网络或者报纸公布，征求意见。积极引导规划设计单位及大专院校提供公益性的规划设计服务。
　　3.提高土地利用效率。现有的经济适用房项目是以多层、板楼等舒适型商品住宅为主的楼房，并不符合经济适用房发展，主要体现在土地资源利用率较低。经济适用房项目要节约利用土地资源，提高客积率，建筑形式以高层住宅为主。以经济性较强的塔楼为主。降低居住舒适度，提高价格的经济性。提高密度。单位面积可以容纳更多的居民。解决更多中低收入群体的居住问题。使政府各项基础设施投资变得更有效率，可以服务更多的人。对于塔楼中朝向不好的房屋可以考虑将其做廉租房使用。
　　4.科学设计户型。现有经济适用房项目户型设计不合理，部分经济适用房项目出现大户型。不符合经济适用房特性，不是因总价高而滞销，就是由富人投机取得。户型设计面积区间以60～90平方米的一居室和两居室为主，以满足一家三口的家庭需要为主，这种房屋可能由于舒适性相对差些。高收入人群不愿意购买。
　　
　　三、加强基础设施建设
　　
　　经济适用房项目多处于城市边缘地带，基础设施落后。配套不完善，出行不方便，甚至许多购买了经济适用房的家庭并不居住。经济适用房所在区域的生活不便。使得部分中低收入人群。宁可挤在市中心的小房里，也不愿意在此居住。
　　1.完善交通配套。政府在经济适用房规划方案中明确各项基础设施配套方案。经济适用房项目规划在重点交通设施附近，如在地铁、轻轨、环城路、快速路等周边。政府组织设立专门公共交通线路，使各经济适用房项目可以快速便捷到达城市各主要功能区，同时政府给予相关补助。保证经济适用房项目居民出行便捷。出行成本低廉。政府在进行大型交通设施规划中，应考虑到经济适用房发展规划的需要，在经济适用房发展区域提前做好重点交通设施规划。以满足经济适用房开发建设的需要。
　　2.优化教育配套。在经济适用房发展规划方案中，重点规划经济适用房的教育配套设施，在经济适用房项目中配套增设重点中学和重点小学的分校，鼓励年轻有能力的教师，到经济适用房项目区域的学校里任教。同时政府要进一步加强教育投入，以提高学校的教学质量。
　　3.提高医疗水平。在新开发经济适用房区域设立重点医院的分院，同时完善社区医疗配套设施，通过建立完善的医疗服务体系，解决经济适用房项目区域的居民的医疗保健问题。
　　4.丰富商业配套。在经济适用房区域营建配套的商业设施，既满足居民的生活，又能就近解决部分低收入人群就业。政府扶持的劳动密集型产业与经济适用房区域配套规划，可在解决就业的同时，也减少了早晚上班期间钟摆式出行，从而在一定程度上缓解交通压力。
　　
　　四、提高经济适用房建设质量
　　
　　1.积极引导品牌开发商参与经济适用房建设。目前，政府缺少对开发商的引导，有实力有能力的企业不愿意参与经济适用房建设，现有建设单位管理水平差。施工质量难以保证。品牌开发商有丰富的开发经验，管理水平较高，建筑品质有保障。但是，这些公司很少涉及经济适用房建设，往往把I作重点放在高端商品住宅的开发上，单纯追求经济效益，而忘记了企业的社会责任。因此政府应制定鼓励品牌房地产公司开发经济适用房的具体政策。方法一：政府组织开发商评估体系，开发商辅助政府进行经济适用房建设。对开发商在商品房建设项目给予税收的优惠政策或者其他相关费用的减免。方法二：优质商品房项目与经济适用房项目捆绑挂牌，吸引品牌开发商参与经济适用房建设和管理。
　　2.提高经济适用房建设水平。现在经济适用房的建设，过于重视产品的经济性。建筑质量不高，个刚建设单位存在偷工减料的情况，入住后存在较多质量问题。同时经济适用房建设材料不符合建设节能的标准，可能造成经济适用房项目日后的使用成本过高。因此政府应通过专门委员会提高对经济适用房建筑质量的监督，在规划设计环节中重视各项目的建筑节能指标。尤其北方城市冬季较长，能源紧张，所以在规划中缩小窗的面积，提高节能指标，利用保温材料，积极推行太阳能等高新节能技术，建设节能型居住项目。建筑节能方面的措施以立法形式实施，在实际操作环节中严格监督。
　　3.装修交房。经济适用房推行装修交房，装修标准以满足经济性和实用性为目标，以能满足日常生活需要为主。做到住户拿到钥匙即可入住。这样可以减少：次装修带来的浪费和污染。同时专门委员会对装修方案进行统一招标设计，建筑材料进行集团采购，提高装修质量，降低装修成本。
　　
　　五、保障性住房体系由经济适用房和廉租
　　
　　
　　房组成
　　保障性住房主要为了解决城市中低收入人群的住房问题，以维护社会稳定，中低收入人群也应该区别对待。对于城镇低收入人群。经济收入只能满足日常生活开支，经济适用房再便宜，他们也负担不起，所以针对这部分人群政府提供廉租房。如：政府统计部门做好测算，家庭月收入不足千元者，购经济适用房有困难，那么这个群体就享受廉租房的待遇，政府在经济适用房建设过程中，规划一定比例的廉租房，出租给这部分人。
　　对于城镇中等收入人群，买不起商品房。也没有购买经济适用房的资格，但处于常期元房的状况，也易引起社会问题。所以。建立保障性住房体系应该符合社会实际情况，实事求是，对于低收入人群提供廉租房，对于中等收入人群提供经济适用房，在销售环节。防止投机者牟利，做到居者有其屋。
　　(责编：吕