工业园区的物业服务

2010-12-31贾福民

中国新技术新产品 2010年5期

关键词：工业园区物业电梯

贾福民

（威海庆威物业服务有限公司，山东威海 264200）

随着经济的发展和社会的进步，工业园区的建设不断增加，但目前理论界对工业园区物业管理的研究比较少，根据多年来从事工业园区物业服务的实践，就此问题进行探讨。

1 工业园区物业服务的特点

1.1 业主多样，构成复杂。工业园区包含各种类型的企业，如外商独资，中外合资，国营企业，集体企业，私营企业等。

1.2 员工多，风险性大。工业园区各企业多样，员工构成也就多样，既有固定职工，又有季节性用工，这就会存在员工流动性大，出现治安问题，另外劳资纠纷也就不可避免。

1.3 车辆多，管理难度大。在工业园区的多数企业，不仅有物流上的大型运输车，还有通勤、办公、来访等各种机动车，这些车每天来来往往，进出工业园区，加大了物业的管理难度。

1.4 作业时间不统一，物业服务时间长。工业园区的每个企业工作时间不同，休假时间不同，要提供全面的物业服务，在时间上就要予以配合。

1.5 垃圾量大，保洁难度大。企业多样，产生的垃圾不仅有生产上的，还有生活上的，这样垃圾分类和运输量加大。

1.6 易燃物多，消防难度大。工业园区是产品生产单位，厂房和仓库中存放着大量的生产所需的原材料和成品，消防等级要求极高。

2 工业园区物业服务的内容和运作

2.1 消防管理

2.1.1 建立健全消防管理制度，并定期检查落实情况，做到思想落实、组织落实、措施落实。

2.1.2 要与每个承租人签订消防安全责任状，明确各企业的防火责任，明确各企业的消防责任人。

2.1.3 组织员工认真学习消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。

2.1.4 负责消防监控中心的日常值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构，中心应实行24小时值班。要对整个工业园区进行消防监控，并做好值班记录。值班人员要忠于职守，认真工作。对部门经理和公司负责人，应做好管理、指导、督促、检查好工业园区内的消防工作，对有问题的及时进行整改。

2.1.5 严格贯彻、执行消防法规，落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视工业园区的每个角落，及时发现并消除火灾隐患；定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查并进行汇报、交流、评比；定期对企业的生产场所进行防火制度执行情况检查，阻止私自乱拉乱接电源，违反安全用电、用气的不当行为。

2.1.6 管理好工业园区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新，确保它们始终处于完好状态。

2.1.7 组织消防宣传教育，广泛开展防火宣传，动员和组织区内群众接受教育，增强防火意识。宣传方式可灵活多样，生动活泼，可以发通告、贴广告、出墙报，也可以观看消防自救电视录像。同时揭露批评违章违法行为，加强引导，培养建立全民的消防意识。抓好义务消防队的培训和演习，定期向企业员工传授消防知识。

2.1.8 定期对工业园区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况，防止线路短路或爆炸引起火灾。管理好消防监视中心的各种设备、设施，保障监视中心始终处于正常工作状态。

2.1.9 发生火灾时，协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。

2.2 保安管理

2.2.1 建立严密的保安管理制度，实行制度到人、责任到人、任务到人。

2.2.2 工业园区实行封闭式管理。

2.2.3 保安人员坚持24小时巡逻，对工业园区重点部位和有特殊要求的企业要定时进行巡视，并认真作好记录，确保良好的保安环境，杜绝各种盗窃案件和刑事案件的发生。

2.2.4 门卫对进出车辆和来访人等，实行登记制度，严格执行凭证入门制度。

2.2.5 无关人员不得进入厂房和仓库重地。

2.2.6 门卫24小时值班，充分发挥监控设备的作用。

2.3 设备设施管理

2.3.1 建立健全严格的供电、供水、排水、供暖、电梯等管理维修养护度。

2.3.2 载货电梯的管理。电梯是现代工业厂房中最常用的、使用最频繁的运输设备，保证电梯的正常运行，对保障所有企业的生产生活有重要作用。为了管好用好这些电梯，必须对电梯司机进行专门的培训，并配备专业的维修技术人员，完全按照专业化的要求进行管理。为了更加有效的管理好电梯，物业管理人员应该参与电梯的选货、订货、安装、验收及年检等工作。

2.3.3 工业供水供电管理。工业用水用电不同于生活用水用电，其耗水量大耗电量大，电容量也较之生活用电容量大一些，而且水电的终止对厂家造成的损失有时是难以估计的，因此，水和电的正常供应是工厂进行工业生产重要保障，对它们的管理是不容忽视的，为此，物业管理人员要做好工厂正常供水及供电的保障工作。同时，要加强对高压变电房的管理，完全按照供电部门的安全操作规程进行管理，高配电值班室每天24小时要有人值班、节假日照常，保证电力供应。同时值班人员应根据用电情况适时地调节和补偿功率因素，使电网保持在较为经济的进行状态，以降低电耗，节约能源。

2.3.4 公共管网的维修养护。这方面的工作较为繁杂。比如污水管堵塞如不及时检修，势必影响工厂和工人的正常工作。因此，对公共管网的维修养护十分重要。

2.3.5 配齐专业维修人员，定期对维修人员进行培训。

2.3.6 对各种设施设备进行定期检修和保养。

2.4 房屋管理

2.4.1 定期对厂房外墙进行清洗和粉刷。

2.4.2 对防盗网、空调外机、排风扇、厂牌、广告牌等要统一规划、统一设计保证整齐美观。

2.4.3 不允许房屋外装修，内装修也要严格审批，不得危及房屋寿命和他人安全。

2.4.4 对承租人的报修要及时处理，保证房屋安全。

2.5 绿化及清扫保洁管理

2.5.1 利用一切可以绿化的地方，进行全方位的绿化，形成无绿不在的空间。

2.5.2种植的花草树木，要与厂房、建筑小品等配置得当、布局合理。

2.5.3 实行专业化管理，委托专业绿化队伍进行养护。