浅谈利用信息不对称应对多变的房地产市场环境①

崔彩云 黄万新

(1.华北科技学院土木工程系,北京东燕郊 101601)

浅谈利用信息不对称应对多变的房地产市场环境①

崔彩云②黄万新

(1.华北科技学院土木工程系,北京东燕郊 101601)

中国房地产二级市场存在着权属关系、质量信息、价格信息不对称的现状。本文将市场信息界定为可对称信息和不可对称信息两种,并分析了房地产市场如何充分利用信息不对称来应对多变的市场环境。对策主要可以从以下几方面实现：房地产开发企业公开可对称信息,进行帕累托改善;房地产购买方提高资料搜集和选择能力;建立健全房地产中介机构的职业道德体系;媒体宣传是减少信息不对称的主要途径。

房地产市场;市场环境;信息不对称;金融危机

房地产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的,供求之间的不平衡性长时期存在,而均衡始终只能是相对的。政策手段作为调节房地产市场的一大重要手段,可见其政策的变动对房地产市场的影响之大。房地产市场供给和需求的不平衡性和易受政策影响的特性,使得房地产市场处于多变的状态,而这种多变的市场环境,对交易双方都有着不利的影响,因此,探求有效的方法来应对多变的房地产市场环境迫在眉睫。

1 房地产市场多变的现状

有数据显示,在2008年1月至11月,全国完成房地产开发投资同比增长22.7%,增幅比1-10月回落1.9个百分点;全国商品房销售面积同比下降18.3%;房地产开发企业本年资金来源同比增长4.2%;全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比10月份低1.4个百分点,环比下降0.5%;全国房地产开发景气指数比10月份回落1.22点,比去年同期回落8.13点。

2008年的金融危机对我国的房地产市场带来如此大的打击,而2009年5月27日国务院13年来首次下调商品房资本金比例后,房地产市场又如雨后春笋般转暖并持续升温。直到2009年第四季度,10月21日的银监会强调严格执行“贷”政策并加强监管,12月9日的个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,诸如此类的政策使得2009年末二手房交易量突增,达到了2009年交易量的最高锋,与些同时,房价也势如破竹般上涨。正在这房地产市场从某种角度讲呈现出一片繁华的景象的时候,有专家预测在未来一年房地产市场将会归于平淡。未来房地产市场如何走向我们不得而知,但是房地产市场环境的多变却是显现无疑。

如此多变的房地产市场环境,不能仅对交易双方都存在着很大的交易风险,而且对房地产市场的正常发展存在着很大的隐患,这不得不让我们思考房地产市场究竟如何应对多变的房地产市场环境。

2 房地产市场信息不对称现状

在房地产二级市场中,市场的主体是房地产开发商和购房者。房地产开发商被公认为是占有信息或占有较多信息的一方,购房者被公认为是信息劣势的一方。在房地产开发商与购房者之间,信息不对称的体现有如下几个方面[1]：

1)权属信息的不对称。房地产具有空间固定性的特点,所谓房地产买卖只是附着其上的各种权利的买卖。房地产的产权分为所有权利与限制性权利两个方面,所有权利又分为完全所有权和不完全所有权,后者包括福利性产权、有限产权、部分产权、共有产权[2]。此外,附属于所有权之上的限制性特权也纷繁复杂,如是否已被所有者典当、抵押、留置。作为一个外行的购买者,不可能轻易清楚地了解到房产所具备的产权信息。

2)价格信息不对称。房地产价格不仅仅取决于征地成本、土建成本、地理位置,还取决于环境、区域政策、区域经济发展水平等因素,从而在不同的区域和地段,同等使用功能、同等规模、同样结构的房屋价格差异巨大。即使在同一个住宅小区,由于位置、户型、层数的不同,差异化仍是最主要的特征。购房者对想要购买的房产成本及其同类物业的价格了解甚少,使得房地产开发商有把握价格的优势。

3)质量信息不对称。房产商品具有融“搜寻”质量、“经验”质量和“信任”质量三者于一体的特征。购房者在购买之前就可以通过视觉、触觉或借助某种工具了解到房产的层高、墙厚、地面平整度等搜寻质量;而渗漏、排风、供暖等诸多经验质量因素需要通过房产商品的使用才能被发现;而像建筑防火抗震要求、结构配筋和混凝土标号是否符合设计要求等,只能通过特殊事故场合才可能显现的质量问题,使房产商品具备信任商品的质量特征。购房者只能获得“搜寻”质量信息,是房地产质量信息不对称的主要表现。

3 房地产市场信息不对称存在的必然性

信息如同物质和能源一样,在宇宙生成之时既已存在;房地产市场信息也和房地产主体和客体一样,在房地产市场形成之时也已存在。信息不对称也和信息一样,在市场形成之时既已存在,且伴随着市场必然存在。

1)市场信息的“准公共物品性”决定市场信息不对称必然存在[3]。市场信息“非排他性”的特点导致了市场信息具有一定的公共性,但多数时候,信息的使用是可控的,也体现了市场信息的非公共物品性,所以市场信息被定义为“准公共物品”。鉴于市场信息的“准公共物品性”和市场信息“价值性”特点,在市场中,持有信息的一方不可能将信息全部公有化,也就决定了信息不对称存在的必然性。

2)市场中的不确定性决定市场信息不对称必然存在。市场的不确定性是指我们对市场知识的无知程度[4]。所谓信息不对称是指交易双方持有信息不同,假设存在理想的信息对称市场,应该是交易双方对所交易商品的全部相关信息都彻底了解。

消费者在购买之前通常会有了解产品质量、功能、市场情形、价格趋势甚至是自己未来收入等要素,才能作出购买决定。古有“货比三家”之说,其实市场之大,岂是“三家”可以代表,所以消费者不可能彻底了解他所面对的市场,不可能彻底了解购买商品所有相关信息。销售者也不可能了解产品全部的相关信息,如：市场潜力、税收政策、经营管理成效、原料和劳动力供应、销售利润率,尤其是消费者掌握到的其他商家的产品信息。所以,市场中的不确定性也决定着市场信息不对称的存在。

3)市场主体的自利性决定信息不对称必然存在。虽然市场中交换对交易双方都有利,但交换的动因不是共同利益本身,而是自身利益。使交易双方“连在一起的并发生关系的唯一力量,是他们的得已心,是他们的特殊利益,是他们的私人利益[5]”。当交易一方在公开产品相关的信息会影响自身利益的情况下,通常会选择私自占有信息。所以也就造成了信息不对称的存在。

房地产市场兼有上述三种市场的特征,所以房地产市场中的信息不对称存在也成了必然。房地产开发者(或销售者)为了保护自身利益,不愿意公开房地产的权属关系、成本价格、隐蔽工程质量等,而购买者在选房时也不愿意公开自己的房源信息、购买意愿等,这些都促成了房地产市场信息不对称的存在。

4 房地产市场信息分类

房地产交易的市场被称是卖方的市场,即卖方在交易中占优势地位。现就卖方掌握的信息为例,将房地产市场信息分为可对称信息和不可对称信息两种。“不可对称信息”界定为：国家或政府强制性保密和涉及企业商业机密的房地产商品相关的信息,房地产开发材料、人工、管理成本等属于不可对称信息;“可对称信息”界定为：凡不属于“不可对称信息”的均属于“可对称信息”,如房地产商品的权属关系、工程质量、销售情况、市场行情等。

5 房地产市场利用信息不对称应对多变市场环境的对策

金融危机的经济环境对房地产市场带来了莫大的冲击,房地产市场环境多变的现状不可避免,又鉴于房地产市场信息不对称存在的现状及存在的必然性,房地产市场应对多变的市场环境可从以下几个方面着手。

图1 乔哈利窗口模型

1)房地产开发企业减少信息不对称的存在,公开可对称信息,进行帕累托改善。在房地产市场受到金融危机影响的情况下,购买者开始观望的时候,房地产开发企业追求的无非是经济利益的最大化,实现经济利益的唯一途径是成交量,而成交量的前提则是吸引购房者。现如今的房地产开发商或专业的营销商有许许多多的营销方式,传单、房托、炒作应有尽有,但在经济低迷的市场条件下,这些方式未必有效。吸引购房者的可行途径,是想购房者所想,供购房者所需,购房者所关心的,无非是房屋的产权、质量和价格。对于产权,房地产开发商完全可以将所售房屋的权属关系公开化,使购房者买得放心。对于质量,开发商在搞好小区绿化环境、完善周边配套设施、满足规划设计要求的同时,可以定期组织业主代表进行工地现场考察,监督其施工质量,如果是现房销售,开发商也可以带领业主现场利用高科技仪器探测房屋结构工程质量,使购房者取得质量上的信任。购房者最关心的莫过于价格,炒房团关心的是价格会不会上涨,购房自居者关心的是会不会再降,总之是价格未来变化的趋势成了购房者观望的主要原因。对此开发商可试着公开房屋价格组成部分,对称可以对称的信息,隐藏不可对称信息。如图1所示,对称可对称信息可以使房地产市场处在一个明区的状态;不对称可对称信息是处于隐区的状态,也就是购房者观望的状态;如果对称了不可对称信息,会使开发商外于一种盲目对待市场的状态;不对称不可对称信息对房地产市场来说是个暗区,但也是市场中不可缺少的成分。

2)房地产购买方提高资料搜集和选择能力。对于要买房子的人来说,走进售楼处,似乎分不清购楼小姐哪句是真哪句是假,想买又不敢买。其实虽然说房地产市场是个卖方的市场,但对于房屋的交易,其主动权和选择权绝对掌握在购买者手中。网络时代购房者获取信息的途径很多也很快捷,新开盘的楼房在网上都有宣传和介绍,搜房网、我爱我家、二十一世纪不动产、链家地产等也是获取信息的有效途径。此外,对于收入较低的家庭,还可以选择政府限价房和经济适用房。总之,购房者应提高信息获取和选择能力,占据信息优势,使卖方对自己掌握的信息资料处在图1中暗区的位置,积极争取在房地产市场中的主动地位。

3)建立健全房地产中介机构的职业道德体系。中介机构在房地产市场中的位置已经不容忽视,中介机构所掌握的房地产市场信息更不容忽视。对于房地产中介机构来讲,出售方和购买方都处在图1中暗区的位置,房地产交易的主动权掌握在中介机构手中。正因为中介机构本质是靠出售信息来获得利润,所以这种信息不对称绝对不可能消失。中介机构出售的多数是二手房,也正因为如此,为了保障房地产健康运行,不得不对中介机构的职业道德提出更高的要求,使其能够在追求自身利益的同时,也保障买方和买方的基本利益。

4)媒体宣传是减少信息不对称的主要途径。媒体的宣传是人们获取信息的主要途径,使得人们更快捷地了解房地产市场的价格变动、成交数量、开盘规模等。媒体应当实时报道房地产市场的真实信息,敢于揭露不良开发商的丑陋行为,积极促使房地产市场外在图1中明区的状态,使交易双方都能媒体宣传中得到自己需要的信息,从而指导自己的决策。

6 结论

房地产市场和大自然生态一样,信息不对称是房地产生态环境中不可或缺的一个环节。多闻数穷,不如守中。一味的追求市场信息的公开并不一定对市场的发展带来积极的推动。对于房地产市场的信息不对称,我们要做的是努力将其科学合理地加以利用,维护好房地产市场的平衡,并对市场环境加以优化,使房地产市场能够在多变的市场环境中更有战斗力,能够更健康积极地发展。

[1] 李博.房地产市场信息不对称研究[D].武汉大学硕士学位论文,2005

[2] 林增杰,等.公房入市政策研究[M].北京：中国人民大学出版社,1999

[3] 汪永太.市场信息学[M].大连：东北财经大学出版社,2007

[4] 乌家培,谢康,肖静华.信息经济学[M].北京：高等教育出版社,2007

[5] 马克思恩格斯全集(23).北京：人民出版社

[6] 邢继军.世界金融危机[M].济南：山东大学出版社,2009

[7] 旋鑫华,阮连法.房地产市场信息不对称问题研究[J].建筑经济,2003(3)

Countermeasure Study on The Real EstateMarket Under ChangingMarket Environment Based on Information Asymmetric

CU I Caiyun,HUANG W anxin

(North China Institute of Science and Technology,Yanjiao Beijing-East 101601)

The indetermination ofmarket and the self-interest ofmarket entity,Infor mation asymmetric,just like the asymmetric of property right relation,quality infor mation and cost information,which is a consequentialphenomenon.In this paper,market information are divided into two groups：information what can be symmetric and information what can not.The countermeasures of real estate market to prevent financial risk,which based on the creative utilization of the asymmetric infor mation,are as follows：Real estate enterprises public“infor mation what can be symmetric”.;Real estate purchasers expand searching range of the house resource and obtain more valuable information;Real estate brokerage firms establish and amplify professional ethics system;Media report realmarket information real-timely.

Real EstateMarket;Finanicial Crises;Infor mation Asymmeric;Market Environment

F407.9

A

1672-7169(2010)01-0110-03

2010-01-06

崔彩云(1983-),女,河北故城人,大学毕业,华北科技学院土木系教师。