当前中国房地产、银行与经济发展

倪东明

(中国政法大学 商学院,北京 100088)

●经济与管理

当前中国房地产、银行与经济发展

倪东明

(中国政法大学 商学院,北京 100088)

房地产业的兴衰对我国经济会产生决定性的影响,如果使其朝着实际方向发展,中国经济必将快速发展;如果走向虚拟经济的一面,则会拖累中国经济并呈现出泡沫成分。本文从目前中国房地产基本态势入手,通过研究我国房地产市场变化及其政策导向,进而分析了房地产业对中国经济的影响,最后提出要对中国房地产经济进行体制变革。

房地产;政策;银行;制度

一、目前中国房地产基本态势

2008年9月15日,注定是个极不平凡的日子。由于美国雷曼兄弟公司倒闭而引发的美国金融危机波及全球,使各国经济几乎陷入衰退之中。中国经济在这场声势浩大的金融危机中也未能豁免,并殃及我国众多领域。为了保障做为中国经济支柱产业的房地产能够减低危机冲击,中国人民银行自2008年10月27日起,将商业性住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例下调到20%,住房公积金贷款利率相应下调0.27%。以这些优惠措施(“三下调”)为契机,旨在通过房地产消费带动市场以进一步盘活中国经济。

然而,以房地产消费带动中国经济增长的计划却将房地产由消费市场转化为投资市场,具体表现为2009年4月至9月住房销售开始出现快速增长,尤其是住房预售增长最快。是政府房地产优惠政策开始产生效应了吗?根据国家统计局公布的数据显示,2009全国房价上涨7.8%,但全国住房销售面积及销售金额比住房均价上涨24%。以同样的方法,也可计算出2009年12月份全国商品房价格同比上涨为33.8%,其中东部、中部、西部地区当月同比分别上涨了33.4%、44.7%、23%。2009年全国房价上涨100%的一线、二线城市很多,尤其是北京、上海、深圳、广州、杭州等城市。

分析房价上涨的原因不难看出,2009年房地产开发贷款余额6.58万亿,同比增长35.6%,与上年同期多增加了20个百分点。个人住房按揭贷款18000亿元,同比增长3倍,余额4.76万亿元。进入房地产的资金达到57127亿元,同比增长44.2%,与去年同期多增加了40多个百分点。绝大多数资金来自银行,比如银行贷款达10310亿元、预售款及其他为27459亿元,仅此两方面资金占进入房地产的资金67%,个人经营性贷款26000亿,是2008年4倍多。

从房地产市场本身来看,住房销售面积93713万平方米,同比增长了42.1%,其中住宅的销售面积增长为 85294万平方米,增幅达到43.9%。一般商品住房销售金额43994亿元,同比增长了75.5%;住宅销售金额为38157亿元,同比增长了80.0%。期房销售金额33226亿元,同比增长了85.3%。也就是无论住房销售面积还是住房销售金额远远超过2007年的水平(与2007年同比分别为44723平方米和17590亿元,分别超过了2倍多)。

进入2010年后仅1月至3月份,房屋施工面积 209687万平方米,增长 29.3%,其中住宅161289万平方米,增长28.7%,新开工住宅面积14914万平方米,增长37.5%;商品房销售面积15360万平方米,增长 35.8%;商品房销售额7976亿元,增长57.7%,其中住宅6836亿元,占比55.2%、期房销售金额 6325亿元占比67.9%。

房地产开发投资完成额6594亿元,同比增长35.1%,其中东部、中部、西部地区分别35.1%、28.2%、40.1%;房地产开发流入资金16250亿元,同比增长61.4%;国内贷款 3673亿,同比增长44.3%;定金及预收款 3749亿元,同比增长84.7%;个人按揭贷款2193亿,增长123%。

种种迹象表明,政府的过度优惠金融政策导致房地产问题的严重性,以致使房地产成了短期内聚集财富的工具和财富转移机制,房地产成为多数人利益受损的市场,使得房地产盘根错节的利益关系越来越无法调整。除了上述原因之外,房地产只有产业政策、房地产政策而没有公共政策,只有通过公共决策的方式才能调整房地产利益关系,协调各方利益均衡对等关系。

二、我国房地产市场变化及政策导向

(一)影响房产供给的因素

1.房产的价格,即房价越高,越吸引更多房产商提供房产品,与房产供给量正相关。

2.房产商对未来价格的预期,即房产商预期未来房产价格上涨,则会加紧产出房产品,待到房产为成品时高价售出,因此这也与房产供给量呈正相关。

3.补贴的多少,即政府以“三降”(降低商业性住房贷款利率、降低首付比例、降低住房公积金贷款利率)来间接给予房产商和购买者各种补贴,从而造成房产供给量增长,补贴与房地产供给量亦呈正相关。

(二)影响房产需求的因素

1.购房者(消费、投资)对未来价格变化的预期。预料未来房产价格可能上涨(尽管可能只是一种心理预期)时,会带来当期房产销售增长,形成房产需求高涨。

2.银行积极的信贷政策。当政府实施积极的货币政策进行宏观调控时,必定通过银行增发基础货币并使之形成通货,因而更多的货币则要求有更多的房产与之对应(假设市场对房产特别偏好)。

3.购房者对高收益的追求。尽管房产价格与房产需求呈反相关,然而购买者倾向于将房产作为获益的投资工具,借以“高投入、高风险、高回报”理念的作用,形成了房产价格高而需求旺盛的局面。

综观房产供需量与价格方面的力量对比,形成了需求价格超过供给价格的局面。而且,在当前国际金融危机大背景下,由于国家对宏观经济实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策,更为房地产打开了膨胀的“大门”。通过图一可以进一步理解房地产供求关系:

图一 房地产供求关系图

分析图一不难看出,由于政府积极地推行扩大内需及银行高能货币的投放,使得房产供给量、供给价格双上涨;而房产需求市场也呈现了对其需求量、价格的双双上扬。而且,二者有逐渐接近的趋势,但能否、何时相交(即供需平衡)甚至需求曲线Q移至供给曲线S之下(即供大于求)的现象,在于政府推行的各种政策作用所致。

住房与许多商品有根本性区别就在于,住房具有不动性、唯一性、必需性等特征,而且它还具备两栖性即投资性与消费性,因而容易出现垄断性定价。若将房地产视为投资,则其定价不计入CPI,而做为消费品是要计入 GDP的,所以房地产业的繁荣会带来 GDP的增长而不会体现在CPI增长上面。

政府、房地产商、银行三方关系性缔约活动,带来了交易费用的增加。

从图二明显地可以看出,从房地产业分工和专业化程度的提高,使生产费用下降、交易费用增加。然而,每提高一个单位的专业化水平,生产性费用的减少幅度小于交易费用减少的幅度(因为生产费用的曲线要比交易费用的曲线更陡些),因而通过制度设计与实施使专业化程度每一步提高所节约的费用正好等于或接近等于由此引起的交易费用的增加,亦即在两条曲线的交点A处,也就是说,A点应该是制度出现的转折点。

图二

银行信贷资本过度集中于房地产业,而房地产业过度依赖银行资金。中国人民银行实施全面宽松的货币政策,房地产市场个人按揭贷款政策全面放松,引领房地产市场由以消费为主导转变为以投资为主导。由于地方政府托市政策和对GDP的追求,使得地方政府介入房地产对资金的需求并通过行政命令参与银行信贷政策,形成官、企、银相互勾结的局面。

中国人民银行的货币政策作为宏观调控的主要手段,包括法定存款准备金率、再贴现或再贷款、公开市场操作三大法宝。其中,国际金融危机后,中国人民银行为了缓解经济疲软,采取降低法定存款准备金率的方式,经由商业银行实现高能货币由发行库向业务库的转移,进而流入社会形成通货来治理经济。因为法定存款准备金率的降低,使得商业银行向中央银行上缴货币减少,形成更多的流动资金用于信贷,这是一种经济膨胀效应的具体体现。

由于房地产市场中投机需求增加甚快,加之投资者具有乐观的预期和相对宽松的金融环境,造成投资需求大于消费需求。如果将成本划分成真实成本和投机成本的话,那么真实成本会降低交易成本,而投机成本则会增加交易成本。根据科斯第二定理得知,在交易费用为正的情况下,不同的权力界定,会带来不同效率的资源配置。再依据科斯第三定理,可以进一步明确产权的界定、安排和重新安排都存在交易费用并且都有可能被过高的交易费用所妨碍。交易成本其实很大一部分甚至主要一部分就是信息不完全,需要获取更多的信息而造成的。交易成本是在与人打交道时所花费的与潜在的交易对手相关的各种信息成本。信息成本包含着人与物质世界打交道、人与人打交道时发生的信息成本,而交易成本仅指后者。在一个社会的一定时期内,道德水平越高,人们越是诚实、讲信用,整个社会所需付出的交易成本就越少。因此,由于投机因素的存在而带来相对较高的交易成本(如贿赂政府官员、买通银行信贷人员等),易形成道德风险而使资金非正常流动,也造成了房地产名义价格高于实际价格的现象。

三、房地产业对中国经济的影响

理性的个人追求自身利益的强大动力,既是经济衰退的主要原因,也是经济增长和繁荣的主要源泉。无论这种结果是好还是坏,都依赖于人为的社会制度结构,这种制度结构指限制人类行为并将他们的努力导入特定渠道的正式和非正式的规则(包括法律和各种社会规范)及其实施效果。

房地产商作为社会现实的有限理性经济人(即在人与环境的关系中追求财富最大化),必然受制于环境的不确定性、信息的不完全性及人的认识能力的有限性,因而通过设定一系列规则(制度)来减少人们选择上的差别和制度规则上的差别,构建有限的稀缺性资源组合。制度是个人与资本存量之间,资本存量、物品与劳动产出及收入分配之间的过滤器,并通过成本-效益分析提高制度效率。制度变迁的来源是相对价格和偏好的变迁。中国房地产以国际金融危机为拐点,以政府刺激经济政策为依托,以购买者对房屋的偏好为导向,实施了一系列上扬房价的方式,譬如雇佣无关人员充当购房客、各微观房产商经济主体形成寡头垄断等。

无效率的制度抑制甚至阻碍经济增长与发展,要正视制度在经济发展中的作用,将制度作为经济分析的一个内生变量来处理。制度的建立是为了减少交易成本,减少个人收益与社会收益之间的差异,激励个人和组织从事生产性活动,最终导致经济增长。

由于房地产商会把大量资源投到政治交易活动中,生产性活动会受到抑制,因而财富再分配领域的收益率大于生产领域的收益率,这样出现买空卖空的现象。因此,只有有效的政治规则才能纠正这种歪曲的房地产资源配置,或者,通过制度创新来抑制(或最大限度地减少)权钱交易、寻租、腐败等这些(软政权)问题。

房地产业目前在市场机制中的错误资源配置,使人们将大部分精力放在非生产性的寻租上而不是生产性的寻利上,造成社会收入分配的扭曲,导致市场机制失灵(尤其是价格机制失灵),具体表现为房产价格越高越有人买,主要是公款或干部借权受房,引致房屋价格高涨,这样就影响了经济和社会稳定持续地向前正常发展。

当制度供给不足时,政府通过强制性制度变迁对此进行弥补,以克服制度变迁中的外部效应(包括外部正效应和负效应)问题。然而,令人奇怪的是,准入制度使官僚政客受益而不是消费者。在当前我国的房地产业,由于土地市场的不健全及土地产权制度方面的问题,大量的土地采用批租的形式,而政府官员掌握了这种权力,使得一些房地产商通过走后门、找关系来批租土地,形成房地产交易热的背后是大量的权钱交易和一些官员的腐败。同时,当地政府也在默许房价、地价的上扬,因为受到巨额租金的诱惑。对于房地产这种要素市场的腐败问题,源于该领域市场化程度还比较低,权利的渗透空间比较大,也说明缺乏有效的制度规则。如果提高房地产领域的市场化程度,势必降低权力渗透的空间,进一步稳定房地产的价格。

为刺激抵押贷款运行,房地产金融机构将房贷的款项打包出售给特殊目的的实体进行风险隔离。这样,发起者的利益与放贷数量成正比例的关系,降低了对借款人的信用资历的要求,因而产生了道德风险。由于其他的监管部门又不能及时、有效地进行监管,使得整个房地产市场的风险累积越来越大。同时,大部分投资者乐观地认为如果房价持续攀升,即使他们的可支配收入不足以支付贷款,房价上升的速度也会比银行基准利率上升的速度要快。一旦未来银行将利率调高则会使借贷者无法偿还房地产本息,加之由于房价上升到一定程度使得房地产市场有效需求下降,从而导致房价下跌,进而造成房地产借贷者资不抵债。如果出现违约现象,这就意味着资金链从源头上断裂,风险会依次传导,使得商业银行承担相当一部分损失,使其流动性急速消失。另外,随着我国宏观经济持续强劲增长,城市化进程的加快,城市住房需求强劲,同时人民币升值带来一部分国外热钱投机国内房地产业,房价持续大幅上涨,银行大规模介入房地产行业,加大了对房地产市场的资金供给;政府持续调控政策的出台和宏观经济进入加息周期,将会使房价出现滞涨或下降的趋势,最终使房地产“虚假的繁荣”回归原形。

四、中国房地产经济体制变革探究

2009年及2010年的前几个月以来房地产过度繁荣能否持续,未来中国房地产市场发展导向如何,归根结底取决于信贷政策变化、房地产税收政策、土地政策及社会保障政策等。尤其是银行信贷政策对房地产的走势起着至关重要的影响,因为这涉及到建设资金血脉的“贯通”还是合理流动。

由于政治体制造成市场失灵、经济泡沫,因而以法律经济学的视角去审视房地产经济,构建相应的法律规则并使之具有长期性和权威性,以监督技术和道德效应去显现投资者的剩余索取权(即成本-收益比),规范房地业的市场合约性并消灭非市场合约性的企业,通过公开透明的方式抑制房地产利益集团坐享其成的局面。在长期的社会经济发展中,制度是至关重要的,并把社会、政治规则及政治制度结构内生化。

影响制度供给的外生变量有:宪法秩序、现存制度安排、制度设计成本、现有知识积累、实施新安排的预期成本、规范性行为准则、公众态度、上层决策者的预期净收益等。实际制度状态偏离制度均衡的程度,可以解释我国不同地区房地产价格的差异。针对目前房地产行业进行制度变迁,尽管这种变迁属于较“年轻”的体制,且有可能面对利益相关者的排斥,但只要以长期制度变迁的思想进行,必将像较古老的制度一样产生经济效应。

促进“软政权”(例如设租-寻租、腐败等)向“硬政权”(例如制度化、法律化等)转变,以合理界定既得利益。鉴于房地产商会对新制度规则作出符合自身利益的理解,往往以机会主义的态度实施新规则。确定规章制度、降低交易费用,改善资源配置和福利分配,促进经济增长。因为制度具有预期性、持久性、稳定性这些特点。建立制度来规范房地产业的经济秩序,将房地产业的外部性(正、负外部性)内在化并抑制各种损人利己的行为。由于房地产商行为是自我利益的内在考虑和追求(即机会主义倾向)而成本外化的逃避经济责任的行为,它的存在是交易费用的源泉。然而,挖空心思去寻找制度漏洞并利用这个漏洞使自己收益最大化,或者由于特权思想的作用而使制度软化,这些行为均会显现在新制度推行后的房地产业中,因为自利意识高于他利意识萦绕在市场经济的思潮里。

要促进中国房地产业健康稳定发展,必须加快房地产体制创新,杜绝体制短视行为,以长远制度设计与实施为基点,建立战略利益与长远利益相结合的政策规章,以服务中国经济发展为最终目标,将指针定向在内质性的房地产经济制度,促进房地产经济实际而不是名义增长,打破各种泡沫因素,迎着长远目标而发展。因此,如何构建适宜的房地产经济制度是中国经济真正成熟发展的重要组成部分。

[1]李志辉.中国银行业的发展与变迁[M].上海:上海人民出版社,2008.

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[3]盛洪.现代制度经济学[M].北京:北京大学出版社,2003.

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F293.3;F830.2

A

1008-2603(2010)04-0021-05

2010-06-23

倪东明,男,中国政法大学商学院博士研究生,经济师。

(责任编辑:王 荻)