k楼市收官之战解读南京楼市年终成绩单

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2010年11月，搜房网率先发布了2010年南京地产网络人气榜，并且公布了南京住宅成交金榜及二次调控南京房价涨幅榜。时值年末的南京楼市，今年的成绩单究竟能打多少分?在降价潮，政策双重压力下，11、12月南京楼市的收官之战究竟成色几何7楼市大规模降价潮究竟会否出现?春节前的南京楼市究竟向左走还是向右转?年末出手的机会又在哪里?本期搜房观察邀请一线楼盘操盘手、代理公司代表、业内专家，媒体记者共同讨论。

2010年注定是南京地产最不平凡的一年。宏观调控、二次调控，限购令、禁涨令等一道道利剑，将火热的楼市打入谷底。然而在金九银十诸多楼盘的低价、刚需轰炸下，新政下依然出现了诸多“日光盘”，甚至“夜光盘”。

楼市一再调控中高端住宅项目表现抢眼

搜房网数据监控中心发布了2010南京住宅成交金榜数据，呈现这样几个特点：销售套数TOP楼盘中，竟有2家是单价在15000甚至20000以上的中高端住宅项目，其余8家楼盘均为万元以下的刚需楼盘。其中江北大盘就占了一半，江宁2家，城中、河西、城南各1家。而成交面积TOP10榜单上，则又出现了中海凤凰熙岸、保利香槟国际两大豪宅项目。

对此，南京房促会秘书长张辉认为，现在品牌是重要因素，产品创新、务实的价格、独特的资源都是重要的因素。往年的榜单排名前十的普遍有几个特征，第一大盘，第二中低价楼盘，大盘加低价保证了成交量比较高。而今年的榜单出现了很多新面孔，第一是品牌开发商的楼盘，第二具有独特资源的楼盘也很突出，比如中海凤凰熙岸，具有唯一性；第三，户型创新的楼盘表现也很突出，比如金地自在城，户型创新、增值空间大：第四是务实价格策略的类盘，比如保利，他们的价格比较务实根据消费者的预期进行定价，他们也取得了较快的销售速度。

搜房网的资深房产博友刘永超提出，今年的榜单还显示了市场走势的变化，以前是以价取胜，今年出现了分化的趋势，价格低并不是唯一的市场策略，价格低，质量不高，购房人也不认可。4月是楼市很大的分水岭。新政是从信贷方面进行制约，制约了相当一部分的刚性需求，市场进入了观望态势，市场出现了明显的分化，品质好的楼盘仍然受到追捧，而性价比低的楼盘出现了滞销状态。市场从。9年下半年到10年4月前市场一直很热，4月新政以后供求关系没有发生根本的逆转，房价依然坚挺，这就是造成了口碑好的楼盘取得了比较好的成绩，以前江北独占大头。今年万达是第一，它品质好，但是价格低于周边的房价。保利开出不到1.7万的价格，周边基本在2万，所以得到了购房人的认可。这个趋势以后还会进一步加强。

观望与降价博弈降价是个别案例

张辉还表示，这次调控主要集中在四个方面，第一抑制需求，包括停贷、限购、增加税收。希望通过需求规模的降低来改变之前供不应求的关系，希望形成供大于求。第二是增加供应，第三增加土地的供应。第四直接干预房价，三个月之内不准涨价，泰州每次涨价不能超过3％，全年涨价不超过8％。但是供应量不足又把房价给支撑住了。这里面也有政府的大智慧。开发商资金来源全部限制住也不可能，短期内开发商的资金链不会出现系统的普遍的紧张，就不会出现普遍的降价。短期需求的抑制发生了作用，但是这是不是长效的机制要打个问号。供应到现在都没有形成有效的放大，即使明年放大，影响再推迟两三年，这几年供应紧张的局面没有得到解决，从两三年的时间来看，供求关系不会使房价下滑，上涨则有很大的可能性。只要供应不放量，肯定是涨价的，光高压制需求是永远压不住的。短期还要看调控的时间。时间拖得越长，对开发商资金影响会越来越大。张辉判断明年2季度，政策可能会面临着回暖。房地产的政策环境也会回暖。明年2季度之前苏宁的这种现象是个案，企业自身的情况千差万别，大幅降价是偶然事件。目前所有的市场环境不可能大幅降价。

世联地产南京公司研究部经理吴志辉同样对南京房市的后期发展偏乐观。他认为，这几年是南京历史上的最高点。总体价格上扬幅度不会太快，这种价格上涨空间不会太大，成交量又最大的时候，会带来一种开发模式，以快速跑量滚动开发，用规模赢取市场。过去五年政府土地供应完成率处于55％到65％。扬子晚报资深房产记者李汇丰认为，2007年里拿地的就决定了今天的格局肯定要改变，房子卖得好，是购房者投的票。楼市将留下两部分人——不缺钱的开发商和不缺钱的购房人。离开的将是缺钱的和走错路的开发商，缺钱的购房人。

刚需或投资年底该如何置业

对于消费者是否应抓紧时机在年底置业7大众证券报资深产经记者成曦建议，首先选好区域，如果作为投资置业，价格则越低越好，自己对市场判断好。

博友刘永超表示，具体问题具体分析，如果刚需有钱就买，能买得起就买。他在2007年房市最高点买的房，当时只有3万块，江北特价首付5万，他就买了。然而，对于投资者，他不建议现在买。

南京房促会秘书长张辉认为，从楼市运行的方向看向下趋势更强。不是一个普遍性的买房时期，短期内很难出现上涨，出现小幅概率非常大，不是系统买房时机，可以稍微等一下，但是目前是机会性的买房时机。这样一些楼盘就是非常好的购房机会。大幅降价以后指望再下跌概率非常小。这个时候选择降价幅度高的楼盘，是务实的选择。各个板块尤其是新板块，政府和开发商都在积极做工作，未来面对着价值重估的区域，现在购房是好时机。未来选择一是沿快速交通线选择，第二是大型商业配套旁边选择，这样未来会更有保障一些。

世联地产南京公司研究部经理吴志辉提出，从过去15年的开发经验看，只有金融危机期间产生了大幅度下跌，从这一点看所有的投资品种里面房价是最具有保值增值功能的，政策打压心理影响会持续到12月。对投资客，他的建议是选择潜在利好的板块，比如说龙江，非常适合去买。长线看房价会持续上涨到2020年。

扬子晚报资深房产记者李汇丰表示，房价周期是35到50年。对于投资如果看远长期又很有实力，现在有很多机会。如果是短期的还是慎重。对于自住的人可以关注一下中小开发商的纯新盘，市场还是有很多机会的。