楼市上演“通胀效应”:高端住宅旺销秋季房展

当人们将注意力放在打折的普通住宅时，高端住宅项目，尤其是别墅项目却在九月16-17日北京秋季房展上大有斩获。

据记者调查获悉，虽然很多别墅项目没有参加秋季房展，但是很多外地来北京参观的客户，却在房展期间纷纷到奥北别墅区等北京几个热销的别墅项目考察，且当场下定者众。虽然9月份第三周别墅市场成交数据尚未统计出来，但记者从珠江·紫宸山等多个别墅项目获悉，已成交签约量环比上升了40％以上。

别墅率先回暖

9月份的秋季房展会成交踊跃，但多数参展的北京项目，仅仅是品牌展示，很少有房子在卖。相反房展会现场成交最多的是北京以外的项目，这次京外项目占了6成。

就在房展会召开前一天，《人民日报》发布评论：提出继续房地产第二轮调控，降低房价。这让普通住宅房价未来走势平添了变数。

但“金九银十”终究还是来了，一场上演在房展会期间的别墅热销局面让行业感到惊诧。据搜房网统计数据，8月北京别墅市场总体成交，较7月出现大幅上涨成交套数成交面积和成交金额全面上扬，继4月实施房地产新政后，月销售金额首次突破20亿元。

统计显示，8月份，北京别墅市场总成交290套，环比上涨118.04％，销售金额为22.99亿元，比7月份增加了11.29亿元环比上涨96.50％。9月开始第一周到第三周，珠江，紫宸山，龙湖颐和原著等高端别墅项目再度显示签售高峰势头。9月16-17日，北京秋季房展会期间，珠江·紫宸山项目迎来了鄂尔多斯购房团，由2位鄂尔多斯购房团带头人带领的17位考察者中，有4人当场下订，2人签订合同。

“这可是每套3000万元以上的别墅啊!”这个火爆销售的场景，让珠江地产营销总经理赵津惊诧不已。赵津表示，由于房地产调控的因素，本来珠江·紫宸山这样的高端产品不打算获得火爆销售的，但是没想到卖得这样好。

对于别墅市场回暖的原因，赵津分析认为，国土资源部已经严禁向别墅供地，而且在不断对各地违规供地的行为进行督察，一些改变项目产品结构实现别墅产品的项目，也进入了被检查的范围。

另外，虽然目前北京普通住宅价格在调控的作用下，价格出现了一定幅度的回落，但降幅却微乎其微，这也是别墅购买者没有像普通住宅购买者那样观望，而是直接出手的重要原因。

在房地产持续调控下，很多别墅产品的价值空间更加凸现，反观过去几年的房产投资历程，2006年购买的别墅，如今价格已经翻了一倍。别墅继续升值的空间要比普通住宅大得多。

通胀因素

赵津分析说，别墅项目突然在9月第三周出现热销，而且购买资金多数是山西、内蒙等地的投资者，一次性付款比例特别高。这说明了民间资金在CPI高涨的情况下，重新寻找别墅等高端项目作为投资避险的产品。

根据国家统计局发布数据，8月份全国CPI高达3.5％，9月份预期仍然达到3％，国家发改委副主任张晓强表示，全面CPI将控制在3％左右。一位经济学家指出，今年GDP增长率调低到了9％，而CPI这个代表无价的指数却历史性地高达3.5％，这说明经济增长出现通胀的危险。

在此情况下，一般股市和黄金等投资产品都会面临较大的价格风险。而别墅等高端住宅产品，受房地产调控影响，价格相对较低，是投资进入的好机会。

由于普通住宅受房地产调控影响很大，而且关于空置房的调查仍然在进行中，投资资金选择别墅这样的高端项目作为投资，避开房地产调控集中地普通住宅产品。

“这说明房地产投资资金更理性了，”赵津说，投资基金选择别墅这样的项目投资，而不去炒普通住房价格，不会影响民生问题，也有利于建立健康的房地产投资市场。

记者观察到，虽然别墅出现了旺销，但是并非所有别墅都旺销，大部分别墅项目仍处于冰冻状态或者延迟开盘的状态，仅有少数别墅项目出现了井喷式的增长。

据搜房网数据，当前热销的别墅分为珠江紫宸山为代表的高端家族大宅别墅和金隅长安山麓为代表的小型别墅。珠江·紫宸山为代表的面积在800-1600平方米的家族大宅，其购买者主要为别墅改善性需求人士，或为新富阶层，或者为已购买别墅，拥有高端公寓住宅的购房者。而长安山麓户型面积170-200平方米左右，总价比较便宜，为中产阶级家庭首次购买别墅的自主性需求。

赵津分析说，别墅市场出现两极分化的原因是，目前真正购买别墅的人群，只是出于上述两类需求而决定购买的，这也说明别墅市场仍然存在观望的情绪。比较乐观的是，大部分购买者已经走出了观望情绪，进入选购别墅的阶段，这也是拼项目品质的时候。

因此，别墅只有产品做得好，才能吸引自主性和改善性购买人群。

对于项目品质问题，赵津深有体会。赵津表示，珠江·紫宸山在作产品设计的时候，先后过滤了很多方案，最后确定了16.32米，这个北京市从来没有过的家族别墅高度。

记者了解到，珠江·紫宸山层高3.6-4.5米之间，为北京市别墅层高设计最大项目之一。之所以这样设计，就是为了抓住家族大宅别墅真正购买者的需求心理。

珠江·紫宸山采取了“阳光首层”的独特建筑手法，进行立体空中花园设计，让家族中的老人，成年人和孩子都有自己的活动空间。“立体庭院”改变了北方别墅园林夏天潮湿，冬天荒芜的问题。该项目外立面全部采用澳洲砂岩，外立面涂料就像人的皮肤一样可以呼吸，具有“季节毛孔伸缩性”。据悉，珠江·紫宸山全部为纯独栋别墅，每栋别墅仅澳洲砂岩石材费用就超过400万元。