海南房市会否重蹈泡沫破灭覆辙？

■吴学安

海南房市会否重蹈泡沫破灭覆辙？

■吴学安

继今年1月海南海口、三亚房价涨幅领跑全国之后，如今的国际旅游岛注定和房地产密不可分。不过，一个多月前蜂拥进入海南房地产市场的投机资金已经有撤离迹象，意欲撤场的投资客在虎年伊始即掀起“出货潮”。之前曾被媒体称之为标杆、屡创新高的凤凰岛公寓项目，新春最新报价最高虽达10万元/平方米，但有投资客最低只开出不到5万元/平方米的价格，就放出之前买下的房源。

一个“国际旅游岛”的概念，吸引了来自全国甚至全球的热钱。自2009年12月，海口房价涨幅蹿上全国第三位，当月海南全省商品房销售面积环比更是上涨高达158.80%。

随后楼价以一天每平方米涨千元速度推进。世人在惊叹的同时，也开始思考：国际旅游岛的规划，对于海南楼市究竟会有多大的利好?此轮房价暴涨，海南岛是否会有重蹈1993年房产泡沫覆辙的危险?

海南此轮房价暴涨，是否会有重蹈1993年房产泡沫覆辙的危险?newsphoto

海南房市“高烧”催生泡沫又起

2010年1月4日，随着国务院《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》的公布，海南国际旅游岛正式上升为“国家战略”。之后短短一个星期里，海南房价一路飙升，个别楼盘每天上涨约1000元/平方米，甚至还出现了一天几个价的高温行情。

房价一天涨数千元每平方米、投资客一人拿现金买入60套房、5天时间全省商品房销售量就达到2008年全年水平……随着今年1月初“海南国际旅游岛”建设提升为国家战略，海南房地产业迎来令人瞠目的“新纪元”，海口、三亚各地房价一路飙涨。近半个月来，在海南火热上演的这幕楼市狂野剧，正用越来越高分贝的旁白警示着人们：此地热钱汹涌，泡沫飞舞，风险正在发酵!

自 国家出台推进海南国际旅游岛建设意见后，海南的房价就一发不可收拾，“日新月异”往上涨，而三亚的房子更是一时成了“香饽饽”，一平方米炒至12.8万元，投资客大量资金注入。最新调查数据显示，目前城市房价泡沫化程度海南三亚市居于首位。

凤凰岛是一个在大海礁之中填出的人工岛。在改名之前，这个名为白排岛的小岛曾经荒芜了十几年，被三亚人称为“美女脸上的伤疤”。但在最近，这个面积36.5万平方米的小岛已经成为了三亚楼市神话的一个著名标本。今年1月11日，海南“国际旅游岛”政策获批的整整一周后，凤凰岛一期开盘，均价7万元/平方米，当天两栋楼700套房子全部被抢购一空。因为它的高昂价格和“国际”客户，现在，三亚人会把它称为三亚的迪拜世界岛。

这个被称为“东方迪拜”的高端楼盘颇受国内外的客户追捧，仅浙江的投资者就拿下了发售房源的三分之一，剩下的则被来自上海、山西以及海外购房者所瓜分。有未经证实的消息称，其实凤凰岛的房子在开盘前就已被内部认购得差不多了。而“炒房客半月净赚上千万”的故事也正是由此而来。坊间就传闻某温州购房者就是以内部认购的价格拿下多套房子，然后以开盘价甚至更高的价格转手，将原本开发商赚的钱装进了自己的口袋。

实际上，早在2009年11月海南将建国际旅游岛的消息传开之前，海南房市就已经开始了升温,只不过，涨价并不惊人。统计数据显示，三亚商品房均价从2001年的1400元/平方米，到2002年的2300元/平方米，再到2004年的4210元/平方米，始终以相对比较温和的涨幅上升。即便是2004年后岛外购房者占据主流，到今年1月初的均价也不过11000元/平方米。平均下来，10年的年均涨幅不到960元/平方米。但接下来涨价速度就要让所有人大吃一惊了，量价齐升的状态开始席卷全岛。一场久违了18年的地产热从海口、三亚开始，烧到了周边的文昌、琼海、陵水、乐东、万宁，随即又蔓延至定安、五指山、澄迈等三线市县。

来自民间的非官方数据表明，目前有超过4000亿元的资金流动到海南大肆圈地。国际旅游岛和免税区概念令海南成了各路资本向往的热土。十万浙商转战海南房地产，个别楼盘炒至7万元/平方米。仅在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和。2008年，海南商品房销售额为171.12亿元。如今在海南，到哪里都不缺少关于房地产的话题，年销售13亿的售楼小姐，一个月赚了4000万的投资客……只要你张口，就连过路的大叔大妈都会指着某个楼盘告诉你它去年和今年的价格。无数的“暴富”故事和暴涨的房价交织在一起，成了这里人们最津津乐道的消息。

海南房市“前车之鉴”隐痛重现

在20世纪90年代那一轮房地产泡沫中，海南这个中国最年轻的省份，最大的经济特区，依靠“政策优势”，吸引了数10万青年下海南，也引来了数百亿的热钱。1993年6月，当中央实行宏观调控收紧银根时，海南几乎所有开发商的资金链都面临断裂，房地产泡沫随之破灭。缺乏产业支撑与实际需求的房地产热成了“击鼓传花”式的游戏。

当年海南房地产发“高烧”时期，这座人口不过600来万的海岛上竟然有2万多家房地产公司。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，却把仍停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几手，当然价格也翻了几倍。

终于，到了1993年6月，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台16条强力调控措施，开始全面紧缩银根。包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等措施。一夜之间，资金链断裂，大量开发商倒闭。房价地价直线下跌，1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了1997年，同样的房子已经跌到了1000元以下。

当喧哗归于沉寂，17年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。在海南这个约占中国版图面积1/300的地方，这些大大小小的半拉子工程，却占了全国的十分之一，并牵扯出一连串的呆坏账，甚至导致了首家省级商业银行因支付危机而关闭的“先例”。

当所有债权官司打完也执行不了后，四大国有银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了。即便如此，平均的资产偿债率仅有6%。据统计，仅中国建设银行一家，先后处置的不良房地产项目就达 267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。从1999年开始，海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作，而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。

现在海南所有的热销楼盘中，除了凤凰岛，就要数“擎天半岛”了。这个矗立在三亚友谊路上的楼盘原名三亚台亚国际航空广场，由一幢126米的31层主楼和一幢11层附楼组成，曾是三亚最高的标志性建筑。在上世纪90年代初，海南房市泡沫破灭后，这个标志性建筑也没能幸免，1996年，依靠贷款维持的台亚实业资金链终于无以为继，该项目被迫停工，这一停就是6年。直到2002年，这座著名的烂尾楼被三亚市政府公开拍卖，经过两次流拍，才终于被广东联华国际以3730万元收入囊中，性质也从综合商用改造为生活住宅。

擎天半岛的遭遇并非孤例。从1999年到2007年，海南省整整花费了8年的时间，才把无数像擎天半岛这样的烂尾楼消化掉。不过伤口还未愈合，两年后一场似曾相识的地产热又迎面而来，而且这次速度更快。2009年11月，海南建设“国际旅游岛”将正式上报中央的消息不胫而走。这份蓝图里，零关税、博彩业、免签证、开放航权……诸多优惠政策给了这个曾经“特区不特”的宝岛以美妙的想象空间。

“20年后又是一条好汉”，用阿Q这句“豪言”来形容海南房市无比贴切。只不过还没有到20年，当初这个令许多淘金者伤心的地方，又一次用“特殊政策”引来了天量资本和无数炒房客。尽管和“国际旅游岛”概念一样，海南是否最终能成为人们心目中最宜居之地仍不得而知，但现在，它起码吸引了游资的注意。譬如善于钱生钱的温州资本，对这个从山西煤矿和迪拜楼市中折翅而归的富豪群体而言，“国际旅游岛”实在是久旱逢甘霖，让他们手里的游资终于又找到一个合适的切入点。

该给海南房市吃剂“退烧”药

尽管国际旅游岛的总体规划最快还要等到今年3月底才能正式公布，实质的动作还基本停留在概念上，但海南房市却已经“捷足先登”了。 2009年，海南地产开发的投资总额已经惊人地接近了海南前一年财政收入的总和。海南省统计局的最新统计数据显示，2009年海南省房地产开发投资达 316.63亿元，而2008年海南省全年财政收入的总和也不过317.17亿元。在今年1月4日“国际旅游岛”获批后的5天内，整个海南省商品房销售量达到了惊人的 171.12亿元。这个数字意味着它是2008年海南全年的商品房销售量总和。

在这样热销局面的助推下，只能让开发商选择提价或捂盘，结果便是推动房价的再次蹿高。今年1月15日，面对愈演愈烈的海南房市，企业家出身的海南省委书记卫留成感觉到了问题。他在海南国际旅游岛建设动员大会公开表态：“为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，在海南过度炒作房地产项目，海南省将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。”但这一次，“双停令”给市场带来的反应，却是不但没有让海南的房价止涨，反而激起一片应声跳涨，许多楼盘甚至一日一价。如三亚房价在短短一周时间就实现了翻番。

曾经在海南靠着“5斤桔子”脱身的地产巨子潘石屹谈及海南这轮地产热时直言，10多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。目前海南80%的游客还是国内游客。海南建设国际旅游岛，是希望全球的客人来这里旅游。但目前海南旅游还是以本国客流为主，楼市也如此。

潘石屹分析当年海南房市泡沫破灭原因在于，海南本岛的人特别少，对外部的依赖很大。大量依赖外部需求来拉动，这样周期的波动就特别受外部的影响，所以1993年受宏观调控影响，海南楼市泡沫就破灭了。同样，现在海南房市仍带有后发性和依附性，属于次级市场。内地的消费不发展起来，内地居民的收入没有改善，海南的房地产就没法起来。因为海南的房地产80%是卖给内地人群的，而不是本岛人群。所以，海南必须等到内地人都吃饱喝足，有了一套住房、买了车，然后开始打算休闲的时候，海南的房地产才会真正有机会。

就在房地产市场调控风声鹤唳，退房潮再次涌现，广州、深圳房价高台跳水的当口，海南房地产却出现前所未有的逆势疯狂。海口、三亚等多个地方房价出现跳跃式上涨，甚至一日一价，海口有的楼盘一天上涨5000元/平方米。一些原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商捂盘惜售的情况已很普遍。逐利的开发商们时下喜欢将海南称为“全国人民的后花园”，他们现在最流行的是“国际视野”、“全球发售”。而岛内居民？那确实不是地产商们的关注范畴。

海南的居民确实不是唯利是图开发商的目标客户。一份官方的统计数据显示，2008年三亚城镇居民人均可支配收入7142元，以现在新盘动辄2万元/平方米的均价来算，一套90平米的房子总价180万，一个三亚人不吃不喝要250年方能买得起。这可能也是中国的另一个城市之最。

“我想奉劝所有上岛的房地产投资者，当你准备上岛买房时，你一定要做好足够的思想准备，波浪起来时，没错，你很幸福，但当波浪下来时，你要问问自己，是否可以承受？或者说，你是否做好了在海南当一个长期投资者的心理准备？”对于那些真拿海南当自己后花园的投资客们，海南万科总经理王永飚意味深长地说道。

“没有只涨不跌的市场，任何东西都是有度的。”中国（海南）改革发展研究院海南研究所所长夏锋如是说，就海南房市而言，国际旅游岛的利好概念似乎已基本用尽，经历过上世纪90年代海南楼市泡沫破灭的投资者，有的已经选择“出货”。这都将促使海南房价回调。尽管短短数月时间，似乎还难以准确判断海南泡沫是否已到破灭边缘，但迪拜危机的教训显然已经让投机者心有余悸，捞一把就跑或许成为他们的行为准则。

但愿海南的“国际旅游岛”不会因投机炒作而受阻，也祝愿真正有住房需求的普通百姓，不要成为海南房市这波“击鼓传花”游戏的最后受害者。