天津市新建商品住宅产业发展区域热度均衡研究

孙维丰，陈立文，王凌云

（河北工业大学 管理学院，天津 300401）

房地产有很强区域性特点，研究区域发展冷热均衡，制订客观合理的区域产业发展方针和政策，对促进房地产业的持续、协调发展具有重要意义．近年，关于房地产区域特点和均衡的研究屡见不鲜．陈浮、王良健 (2000)[1]对中国房地产业区域差异与发展战略进行了研究；张涛 (2001)[2]引用了微观经济学中两隔离市场模型对房地产市场的区域价格及区域价格弹性差异进行了分析；胡经波 (2004)[3]建立了系统的区域房地产市场评估体系；蔡穗声，王幼松 (2004)[4]将长三角地区与珠三角地区房地产市场发展差异进行了比较分析；皮舜，武康平 (2004)[5]对我国房地产市场与经济增长的关系进行了实证研究；李平 (2007)[6]从房地产泡沫的角度，采用我国房地产行业时间序列统计数据，对房地产泡沫测度进行了研究；修丽娜，刘湘南，黄凌翔 (2009)[7]通过多个泡沫指标比较分析，对天津市房地产业发展热度进行了研究；田成诗 (2009)[8]从探讨房地产价格与宏观经济景气关系的基础上，对我国房地产市场宏观经济景气情况进行了研究．学者们的研究成果，为后续深入研究奠定了良好基础．

天津市常住人口达上千万之多，现辖18个区县．在全国区域经济发展的大格局中，环渤海地区居于重要的地位，天津市正在成为我国最具有活力的经济区域、经济发展的第三支引擎的龙头城市．天津市近年房地产业发展迅猛,取得了可喜的进步，成为继上海和北京等一线城市之后新的房地产投资热点城市．然而，天津市各区县房地产业发展并不均衡，如何准确定位城市区域房地产业发展均衡状况，引导城市房地产业可持续发展，已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题．本文跟踪天津市住宅交易情况，经大量的统计工作，采用热度分析图法，对天津各区县新建商品住宅市场 (2005-2008)的发展热度做宏、微观分析，通过指标的总结和分析，较直观的发现区域住宅交易市场的均衡趋势以及一段时期内住宅市场发展的冷热均衡程度，结论可靠，效果良好．

1 住宅市场成交热度指标的确定

住宅的交易类指标是研究住宅市场非

常重要的指标，一般包括住宅成交套数，成交面积，单方平均价格等指标．天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站，从2005年4月份开始每天均向社会公布天津市各区县新建商品房、商品住宅、二手住宅的交易的重要指标．2005年4月-2008年12月天津住宅交易市场住宅交易类指标统计如表1所示．

表1 2005年4月~2008年12月天津住宅交易类指标统计表Tab.1 Tianjin residential transaction-type indicators tables from April 2005 to December 2008

数据来源所限，表中2005年仅包括4~12月的数据整理，其余年份均为1~12月数据整理．

2 天津各区县新建商品住宅市场成交热度分析

2.1 2005年新建商品住宅交易热度分析

一般来说，成交套数越多、面积数目越大、价格越高，反映住宅交易越活跃．本文分年度对各区县住宅交易热度进行分析．按照成交数目、成交面积、成交价格将每年各区县房住宅交易量分别排序打分，指标数额最低的得1分，更高的得2分，以此类推，最高得18分．将各区县3项指标相加作为该区域交易热度指标值，数值越大，为交易热度越高．根据打分原则，天津2005年4月-12月新建商品住宅交易热度数据打分分析为：南开区50分为最热，其次是河西区48分，河东区排第三46分，最后一名是汉沽区得6分．中心城区交易热度均在前10名以内，塘沽区、西青区、津南区、大港区也在前10名之列． 这一趋势也可用热度分析图来表示，简单明了，便于研究．热度分析图利用颜色深浅的代表交易冷热，交易越热区域颜色越深．天津市各区域新建商品住宅热度分析结果如图1所示．

图1 2005年4月~12月天津市内各区县新建商品住宅交易热度分析图Fig.1 Chart of new commercial houses trade heat analysis by region of Tianjin district and county,April to December,2005

2.2 2006年新建商品住宅交易热度分析

2006年天津各区县新建商品住宅市场热度分析结果为：南开区51分为最热，其次是塘沽区、河西区44分，然后是西青区、北辰区、河东区、津南区、和平区、河北区、大港区、静海县、红桥区、东丽区、武清区、宝坻区、汉沽区、蓟县，最后一名是宁河县得3分．

中心城区除了红桥区，其他市内五区交易热度均在前10名以内，继续保持良好的交易热度，塘沽区、西青区、北辰区、津南区、大港区也在前10名之列，北辰区的热度表现是本年度的一大亮点由去年的11位上升到第5位．蓟县、宁河县、汉沽区没有改变最后三名的地位．

2.3 2007年新建商品住宅交易热度分析

2007年天津各区县新建商品住宅市场热度分析结果为：南开区49分为最热，其次是塘沽区46分、西青区和河西区同为44分，然后是河东区、北辰区、河北区、和平区、津南区、武清区、东丽区、宝坻区、静海县、红桥区、大港区、汉沽区、宁河县，最后一名是蓟县得7分．

可见同2006年一样除了红桥区，其他市内五区交易热度均在前10名以内，继续保持良好的交易热度，前五名的排序和2006年基本没有什么变化，塘沽区、西青区、北辰区、津南区、武清区也在前10名之列，武清区的热度表现是本年度的一大亮点由2005年的15位、2006年的14位、2007年一路上升到了前10名，第10位．蓟县、宁河县、汉沽区仍然没有改变包揽最后三名的地位．

2.4 2008年新建商品住宅交易热度分析

2008年天津各区县新建商品住宅市场热度分析结果为：南开区49分为最热，其次是塘沽区48分、西青区为45分，然后是津南区、河西区、北辰区、东丽区、武清区、河东区、宝坻区、红桥区、静海县、和平区、河北区、蓟县、大港区、汉沽区，最后一名是宁河县得4分．

中心城区红桥区、和平区、河北区均跌破前10名，南开区、河西区、河东区交易热度均在前10名以内，保持良好的交易热度．东丽区的热度表现是本年度的一大亮点由2005年的14位、2006年的13位、2007年的第11位，一路上升到2008年的第7位．宝坻区也有上佳表现，2008年首次上升到交易热度第10位．同2007年

一样，最后四名仍然被蓟县、大港区、汉沽区、宁河县包揽，排名略有变化．

3 2005~2008年天津各区县新建商品住宅市场成交热度对比分析

3.1 区域宏观分析

以2005年为例，按照中心城区、四郊区、滨海三区、老五县分类，取地区平均分为热度评价指标，如表2．

表明，中心城区新建商品住宅交易属最热地区，其次为四郊区，滨海三区排名第三，老五县列最后．这和大众一般的认识基本一致．对比分析 2005年~2008年天津新建商品住宅交易热度，2005~2008年天津分区域新建商品住宅交易热度分析打分如表3所示．

可见，2005-2007年中心城区新建商品住宅交易属最热地区，其次为四郊区，滨海三区排名第三，老五县列最后，次序三年没有改变．然而2008年，四郊区排名第一，其次为中心城区，滨海新区和老五县分列三、四名．表明中心城区日趋高涨的房价并没有带来这一区域房地产业的持续繁荣，相反四郊区适中的价格更能带动这一地区房地产业的持续繁荣．

表2 2005年4~12月天津分区域新建商品住宅交易热度分析Tab.2 Points tableof new commercial houses trade heat analysis by region of Tianjin district and county,April to December,2005

如图2，从宏观上来说中心城区交易相对热度有所下降；四郊区的交易热度温度不减，2008年超过中心城区占据头把交椅；滨海三区和老五县均有小幅的波动，滨海三区发展体现稳步前进势头，老五县则有势头看涨的趋势．

3.2 区域微观分析

为了更好的分析各区域内区县年度的变化，笔者对2005年-2008年天津分区域新建商品住宅交易热度进行了对比研究．

3.2.1 中心城区分析

总的来说中心城区的4年热度变化比较波动不大，特别是南开区、河西区、河东区4年热度排名没有变化，其余三区都有变化．相对来说和平区变化小一些，2005-2006年排名第4，2007-2008年排名下降到第五．4年来河北区的起伏最大，2008年排名第六．红桥区2005-2007年经历持续小幅地位振荡，2008年上升为第4位，热度地位有上升趋势．

3.2.2 4郊区分析

4郊区2006~2007年没有变化，相对2005年仅仅是津南区位置的变化．最热的为西青区，其次是北辰区和津南区，4年中分别两年占据老二位置，东丽区排名第4不变．

3.2.3 滨海3区分析

滨海3区塘沽区热度最高的主导地位没有改变，大港区持续升温，保持老二，汉沽区第三．由于战略地位的悬殊，这个区域的排名难有改观，这样的排名还将持续很长时间．

3.2.4 老五县分析

该区域变化最为复杂，4年来静海县、武清区、宝坻区均热度不减，保持前三名，相比武清区、宝坻区有持续看涨之势，静海县热度有下滑之势，宁河县和蓟县热度排名最后，发展势头不明显，趋势很难判断．

图2 2005~2008年天津分区域新建商品住宅交易热度分析对比图Fig.2 Comparison chart of new commercial houses trade heat analysis by region of Tianjin,April 2005 to 2008

4 结论

本文从房地产年度交易量、交易价格、交易总额，单套交易面积等研究住房交易类指标研究入手，采用热度分析图法，深入分析天津各区县新建商品住宅发展均衡程度，根据天津市国土资源和房屋管理局政务门户网站公布权威数据，对2005-2008年天津市新建商品住宅月度交易指标进行对比分析，分年度对天津市新建商品住宅分区域进行热度分析．

研究表明，天津市各区县区域住宅产业发展热度发展并不均衡，通过热度分析图的对比，进行各区域住宅产业发展稳定性和发展潜力判断，得出较直观的研究结论，为政府、经济界人士、消费者、房地产开发商提供重要的信息支持．研究表明热度分析图法是一种简单直观、快速有效的房地产区域平衡分析的方法，结论可靠，效果明显，值得推广．

[1]陈浮，王良健．中国房地产市场化区域差异与战略分析 [J]．财经理论与实践，2000（5）：104-107．

[2]张涛．房地产业的区域特性及其政策研究 [J]．河海大学学报，2001（3）：48-52．

[3]胡经波．对建立区域房地产市场评估体系的思考 [J]．建筑经济，2004（3）：78-80．

[4]蔡穗声，王幼松．中国房地产市场地区差异分析 [J]．中国房地产，2004（5）：36-39．

[5]皮舜，武康平．房地产市场发展和经济增长的因果关系 [J]．管理评论，2004（3）：8-12．

[6]李平．对我国房地产泡沫的测度研究 [J]．统计与决策，2007（24）：82-85．

[7]修丽娜，刘湘南，黄凌翔．房地产泡沫实证分析——以天津市为例 [J]．住宅与房地产，2009（7）：71-75．

[8]田成诗．我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析 [J]．价格理论与实践，2009（7）：52-53．