万达上市悬疑

慈 冰 胡 雯

售楼处火灾造成11死7伤,事故的定性或将波及万达上市,接踵而至的突发事故给高速行驶的万达敲响了警钟

9月9日,沈阳铁西区万达广场售楼处周边依然挂着警戒线,二层楼体已被绿色帷幕遮挡,不时有公安消防的车辆进出。三三两两的工作人员聚在门口,谈论着此前火灾的场景,并唏嘘感叹“生死一念间”。

8月28日14时54分,辽宁省沈阳市铁西区万达广场售楼处发生火灾,造成11人死亡、7人受伤。

根据当地警方初步勘察的结果显示,火灾由售楼处一楼沙盘电路故障引发,具体原因正在调查之中。随后,国务院安全生产委员会办公室发布公告,将辽宁省沈阳市铁西区万达广场“8·28”重大火灾事故,列为挂牌督办的重大生产安全事故。

火灾事故负面影响正在扩大,这也将影响万达正在进行的上市计划。

按照证监会《首次公开发行股票并上市管理办法》第二十五条要求,发行人最近36个月内不得存在违反法律、行政法规,受到行政处罚,且情节严重;以及严重损害投资者合法权益和社会公共利益的其他情形。

而国务院《生产安全事故报告和调查处理条例》第三十七条规定,如重大事故发生单位对事故发生负有责任的,将面临罚款、依法暂扣或者吊销其有关证照、主要负责人受到刑事处罚或者撤职处分等处罚。

如果万达被认定对此次火灾负有责任,将三年内不得申报上市资料并公开发行股票。以目前公布的情况来看,万达难逃其咎——9月2日,国务院安委会办公室通报指出:事故暴露出万达违规使用易燃可燃装饰装修材料、建筑消防设施不完善等突出问题。

上市或有变数

9月14日,万达集团董事长王健林对《财经》记者表示:“(火灾事故)对上市的影响现在还很难说。事故原因在等政府相关部门的调查。”

2009年万达启动了上市计划。但进入2010年,房地产市场宏观调控,以及A股市场的低迷让万达放缓了上市的步伐。“现在市场不太好,股价这么低,(如果万达上市)挂都挂不出去。”王健林说。

2009年年初,万达引入建银国际资本管理(天津)有限公司(下称建银国际)作为基石投资者;2009年8月,万达完成第二轮私募,认购价为每股17元,参与认购的机构包括建银国际、华控产业基金等,每家认股比例约1%。两轮私募共募集资金超过40亿元。

按照万达的计划,第二轮私募拟向战略投资者出让约5%-8%的老股,募集资金约14亿-24亿元。私募完成后,全部战略投资者持有公司约10%—13%的股权。募集资金将用于扩大土地储备或新项目的开发建设。

万达同时承诺,在引进战略投资者之后,随即启动股份制改造及上市工作。

具体计划为,2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收;2010年1月-3月间,以2009年12月31日为上市申报基准日,完成招股说明书等上市申报材料;并于2010年3月-5月间申报上市资料,通过证监会发行审核,2010年6月在国内A股挂牌上市。

“拟上市的资产规模相当大,大得惊人。”王健林曾在2009年9月对《财经》记者透露。而在外界看来,万达一旦上市,王健林成为中国首富是“毋庸置疑,早晚的事情”。

《财经》记者了解到,万达上市申报材料并未递交证监会,仍处在材料准备阶段。由于时间的推移,财务报表的周期需要随之更改,其保荐人中国国际金融有限公司也正在制作招股说明书。

在此前入股万达的投资者看来,今年不能上市已在预料之中,但由于火灾事故的出现,投资者对今后三年不能递交上市申请的可能颇为担心。

据一位房地产PE领域的负责人透露,建银国际主导了万达此前的两轮私募,均采用信托模式将股份出售给其他投资者。在第一轮私募中,由于对商业地产的信心不足,建银董事会中的否决票曾占绝大多数。而其他一些机构投资者之所以会投万达,“也都是看重建银国际的牌子,真正懂万达业务的人不多。”

一位投资万达的机构投资者坦言:“万达目前没有给出任何解释,(我们)确实很关心这个事情。”他同时表示,私募投资万达,都是在股东层面,不会干扰公司的日常管理。另外,入股万达的投资者彼此之间也是隔离的。

沈阳项目搁浅

在万达内部,这次火灾被认为是很蹊跷的事情。“一个沙盘着火,居然造成这么大的伤亡,这很难发生,也很难想像。”一位万达的工作人员表示,“这对王健林的打击比较大。”

国务院安委会办公室下发的事故通报中指出,火灾发生后,由于售楼处销售大厅内放置大量宣传用展板和条幅等易燃物品,致使火灾迅速蔓延。同时沙盘材质为易燃材料,燃烧后释放出大量有毒有害气体并在短时间内封锁出口。售楼处是一个玻璃幕墙封闭的建筑,无窗户和户外楼梯,浓烟封锁楼梯后,二楼人员无法逃生,导致伤亡扩大。

8月29日,万达集团刊登致歉声明。声明表示,公司将深刻吸取本次事故沉重教训,严防此类事故今后再次发生。待政府事故责任认定后,万达集团将严肃处理相关人员。

《财经》记者了解到,遇难的员工均得到200多万元的赔偿。但在沈阳市政府的要求下,最后公布的数字仅为80多万元。

火灾前八天,8月20日,沈阳万达广场项目商场部分开业,万达也希望以此为后续产品造势,但现在已难以实现。同时,住宅项目样板间原计划9月亮相,并继续推进住宅的销售,但由于事故,入市时间无法确定。

《财经》记者获得的数据显示,铁西区万达广场土地面积20.17万平方米,规划建筑面积90.58万平方米,物业类型包括商业、住宅、酒店、写字楼。其中,万达持有的物业仅为18.57万平方米,大部分需要对外销售。

按计划,项目于2008年4月开工,总投资为41.72亿元,预计总销售收入为39.53亿元。预计建成后年租金收入为7400万元(不含酒店)。

据沈阳房地产业内人士监控的数据表明,截至8月底,铁西万达广场项目共完成销售8.3亿元,下半年还有约4亿元的销售目标。而加上去年10亿元的销售额,此项目仍有20多亿元的销售计划未完成。

“政府相关部门已对售楼处、会所、俱乐部进行全面的消防安全整顿,沈阳所有项目都在开展自身排查,现在好多项目都停了。”上述人士表示,“沙盘以后也不许用通电亮灯的那种了。”

《财经》记者在项目现场了解到,目前该售楼处的联系电话已被改动,31818888最后的两个8字被抠掉,拨通这个电话之后是无法接通的回应。当被问及何时重新营业,沈阳万达员工所有的回答都是“不清楚”“不知道”。

“飞速”之殇

“事故有很多偶然因素,但与万达的管理有一定的关系。”沈阳一位业内人士指出,万达应该检讨,事故现场是否组织有效逃生。

“速度”一直是万达近几年的关键词。2007年半年度总结会上,王健林表示,万达的核心业务正在飞速发展,“‘快速都不能代表我们的速度。”

飞速发展为万达带来了爆发式的增长。2010年上半年万达合同销售面积278.8万平方米,合同销售金额334.4亿元,同比增长超过200%;现金回款金额271.1亿元,同比增长285%,业绩仅次于万科,位列全国房企的第二位。

万达上半年施工面积1572.4万平方米,同比增长58%;上半年新摘牌11个项目,总建筑面积656.9万平方米。

而最让业内感叹的是,“万达的高周转率非常惊人,最快的时候项目两个月开工、一年开业。”一位业内同行在研究万达发展的模式时说。

他介绍,万达设立一个团队专职研究地下室和车库,这在房地产企业中绝无仅有。“当王健林去洽谈土地时,市长同意之后,这个团队就开始画施工图,只设计地下室。手续刚办好就可以办地下室的开工证,同时设计单位再开始做地上设计。整体进度比其他开发商要快大半年。”

2010年半年度总结会上,王健林表扬了两个区域公司,其中,成都项目工期15个月,40万平方米的商业项目,其间历经几次业态调整,最后顺利开业。

“尤其是哈尔滨项目,说是15个月,去掉冬季停工的四个月,实际施工时间不到一年, 30多万平方米商业面积,还包括两个酒店,其中一个是超五星级酒店,也是创造了业界的奇迹。”王健林说。

万达内部人士介绍,万达“边设计,边施工,边修改”的“三边工程”是独特优势。但他同时表示,这样的速度之下,压力全部在区域经理身上,“难就难在速度快,非常辛苦。”另一方面,万达目前拥有员工总数达1.83万人,预计年底员工总数将近3万人,这也为各区域公司的管理增加了难度。

“飞速”发展下的万达难以避免出现各种纰漏。

据媒体报道,今年4月,计划亚运会前开业的广州万达广场,在六天内连续发生三起工伤事故;4月13日晚,呼和浩特市新华东街万达广场的在建工程工地突然起火,而这个项目在2009年12月8日时已发生过一次火灾。

但按照王健林的计划,从8月到12月,万达商业地产公司仍将在全国开业15个万达广场、七家五星级酒店,与去年相比成倍增长。

“上市更多是解决机制的问题。万达一年竣工一二十个商业中心,不缺钱,不指望上市。”王健林对《财经》记者表示,“上市顶多能募集到200亿元,这点资金对我来讲是小问题。不是为了钱,为钱就没劲了。”