浅谈完善我国商品房预售制度的对策

安徽省安庆市房地产产权产籍监理处 程曙

浅谈完善我国商品房预售制度的对策

安徽省安庆市房地产产权产籍监理处 程曙

商品房预售制度对我国房地产业的发展有着非常重要的意义。本文通过阐述商品房预售制度概况，深入分析了我国商品房预售制度存在的问题及其成因，提出了完善我国商品房预售制度的政策建议。

商品房 预售制度 对策

一、我国商品房预售制度概况

我国的商品房预售制度起源于香港，随着市场经济的发展、房地产市场的繁荣，商品房预售制度迅速风行于全国各地。中国是从20世纪90年代初开始逐步建立并完善商品房预售制度的。1994年7月，全面规范城市房地产开发的法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》，借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后1998年国务院颁布了《城市房地产开发经营管理条例》、2001年及2004年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》以及新近颁布施行的《物权法》等，均对这一制度作了进一步的完善。

十几年的发展表明，商品房预售制度对培育我国房地产市场和推动房地产业的发展起到了重要的作用。我国房地产业获得了资本的原始积累，并且预售使得房地产开发商降低了融资成本，另外，预售房价格明显低于现房，也使得购房者获得了实惠。因此，在买卖双方的共同推动下，商品房预售制度在国内迅速发展。但是，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险，亟待关注和完善。

二、我国商品房预售制度存在的问题及成因分析

当前，我国的商品房预售存在的风险问题表现在以下几个方面：

1、交易不公平问题

商品房预售存在着交易不公平的现象。通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。根据我国的预售制度，当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时，处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。

2、居民消费风险成本大

在商品房预售制度下，预售商和预购者掌握的信息严重不对称，增大了居民消费的风险成本。商品房预售的交付履行周期长，不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响，还要受到市场供求关系，不可抗力等因素的影响，交易双方都面临着不可预测的风险。现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。房地产商往往会利用这种信息不对称，千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。

3、低效竞争

现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意味着项目的成功。这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。

综其原因，我国商品房预售缺乏一套健全、完善的风险分担机制。购房者和银行缺乏保障自身利益的法律依据，使得开发商轻而易举地转移开发风险；同时缺乏房地产业监管体制。目前，对在建商品房销售行政许可的书面审查没有发挥应有的把关作用，这一机制的缺失助长了低效竞争的发生；另外，缺乏严格的准入和退出制度。这导致了房地产市场中，低于准入门槛的开发商充斥市场、参与竞争，分得一份“蛋糕”。

三、健全商品房预售制度的政策建议

针对上文探讨的我国商品房预售制度主要存在的问题，我们从以下三个方面提出了健全商品房预售制度的建议：

1、设立房地产预售风险担保基金

如上文分析，当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。通过这一机制的设立，把整个房屋预售制度的风险分散给银行、消费者以及房地产开发商，这样可以有效地平衡各方风险。

2、完善预售房款监管

首先把目前我国房地产市场主流的预收款收存方式变成由买方自己将预付款存入预售房款监管账户的方式，严格规范预售房款资金的使用。房地产商除了可提取规定比例的备用金外，不能轻易动用账户内的资金。因工程建设需要用款，须由房地产行政主管机关审批，监管帐户所属银行才能将款项转入施工单位账户。这样有效避免了开发商挪用预收款和携款潜逃等行为，既保证了商品房预售款的融资作用，又保障了预付者的资金安全。广东省已作过相应尝试，应在全国范围内推广。

3、设立预售商品房单项建设资金审核机制

如前所述，当前我国商品房预售制度导致了大量、低质的中小企业充斥市场，深度危害行业环境和社会利益。因此，设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，经过严格审批方可进行房地产开发，可有效避免房地产商在其他项目上资金周转不灵时，以预售商品房为手段，填补资金漏洞，有效地将不合格企业清除出市场。

[1]雷兴虎,蔡科云.中国商品房预售制度的存与废——兼谈我国房地产法律制度的完善[J].法学评论,2008;1

[2]易宪容,黄苑.中国房地产预售制度:深层问题与对策建议[J].江海学刊,2007;2

（责任编辑：祁彩云）

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