小区住宅物业管理的收费制度思考

2010-10-09浙江宁波海曙区文物管理所林琳

财经界(学术版) 2010年22期

浙江宁波海曙区文物管理所林琳

小区住宅物业管理的收费制度思考

浙江宁波海曙区文物管理所林琳

近年来随着我国城市化的不断进行，城市居住服务体系的不断发展，关于物业管理中出现的不协调、不完善的争议也越来越多。在众多的关于物业管理争议中，涉及物业管理收费的又是其中的较为典型和突出的一部分。这些纠纷不但影响了业主的居住体验和生活质量，也阻碍了物业管理这个行业的健康发展，因此如何完善小区住宅物业管理的收费，从制度上对物业收费制度进行约束，是解决现阶段物业管理纠纷的首要问题和根本途径。

物业管理物业收费收费制度公共服务

一、我国物业管理中出现的疏漏和不足

物业管理是随着我国经济建设的步伐一起发展壮大的。在我国以经济建设为中心的指导思想下，许多行业呈现出欣欣向荣的局面，但是不得不承认，相关的法律法规和制度规范并没有及时的出台，有些出台了也没有得到良好的执行，使得很多法规并没有被完全贯彻落实。对于物业管理方面，我国早在1996年就出台了相关规章制度，但许多物业管理企业并没有依照执行，结果就出现了不按收费标准收费、巧立名目擅自收费、多收费少服务、只收费不服务等现象，物业管理有名无实，不仅不为业主提供服务，反而是业主的负担。政府对于物业管理的力度不够、物业管理的相关制度还不够完善，这些都是我国目前物业管理方面出现的亟待解决的问题。

二、完善小区住宅物业管理收费制度的必要性

在我国，物业管理按受众群体划分为：1.公共性服务。2.代办性服务,指物业为部分在某些方面具有相同需求的业主所提供的服务。3.特约性服务，其受众群体通常只是一户或几户业主。本文中所强调主要是指公共性服务的物业服务收费，因为公共性服务收费较容易形成体系而后两者已具备了私人之间的契约特征，因此需要以制度的约束。

1．完善小区住宅物业管理收费是维护业主权益的需要

管理收费制度既对物业提供的服务质量进行监管，又是对业主的权利进行确认。将二者融合，完善收费制度，会使业主明晰自己缴费去向和缴费后所享受的权利。

2．完善小区物业管理收费是社会主义法制建设的要求

目前对普通住宅的物业管理公共性服务收费实行政府指导价管理，因此物业就呈现出了与政府相似的公共性服务。据《政府价格决策听证暂行办法》的规定，在制定公共性服务收费标准时应当依法举行价格听证会。可见，完善物业收费制度对于实现政府行政决策的制度化和政府定价的规范化，进一步推进社会主义民主法制建设都具有重要意义。

三、完善物业管理收费制度需要注意的几个方面

1.有法可依，有法必依

1996年3月，国家计委和建设部联合公布《普通住宅小区物业管理收费暂行办法》（以下简称《办法》），该《办法》要求：物业管理企业在收费过程中，要从实际出发，因地制宜，因房制宜，本着与物业管理水平相适应的原则，明码标价，接受物价、财政、税务、审计部门的监督。政府主管部门对物业管理收费要加大执法力度，一经发现乱收费、多收费就要从严查处。它的出台，使物业收费管理有法可依。同时也一定程度的制约了物业企业的不合法行为。

2.政府定价，物业在一定幅度内自我调控

物业管理和收费定价依靠政府引导的制度目前已初具规模。首先，政府定价使物业的相关工作更可信、合理；其次，这也有利于政府对此行业的监管。但政府对收费不能进行绝对控制，因为不同的小区有不同的情况，不同的楼盘、地段和住房类型也要区别对待。所以政府制定政策时要考虑居民承受能力，区别对待。同时政府也要给予物业一定的调整区间，使得其对收费情况进行适当调整。

3.物业企业要坚持公平、公开、公正性

物业费用标准预算方案的制定和公布要在公平、公开、公正的前提下执行。企业应定时对费用的收支情况做出预算，使业主可以宏观把握。同时，物业管理企业要定期公布管理费的收支情况，接受业主的监督。物业管理企业的收支明细并不是一般企业的“商业机密”，需要公布出来接受全业主的共同审议。

4.物业管理采用的酬金制和包干制两种收费制度的利弊

发展改革委、建设部近日下发的《物业服务收费管理办法》提出，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。《办法》提出，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。