房地产企业税收筹划问题探究

2010-10-09山东潍坊向阳房地产开发有限公司周爱霞

财经界(学术版) 2010年10期

关键词：计征税种营业税

山东潍坊向阳房地产开发有限公司周爱霞

房地产企业税收筹划问题探究

山东潍坊向阳房地产开发有限公司周爱霞

文章首先阐述了房地产企业税收筹划的必要性，继而分别从营业税、土地增值税、房产税以及企业所得税等四个主要税种提出了税收筹划策略，最后对全文进行了总结，以期能够对我国当前房地产企业的税收筹划问题提供一点可借鉴之处。

房地产企业税收筹划必要性策略

一、引言

伴随着我国社会主义市场经济的飞速发展，我国房地产行业也发展迅速。但是房地产行业的竞争也日趋激烈，税收是房地产项目开发成本的重要组成部分，为了能够更大限度的降低企业成本，如何进行科学有效的税收筹划引起了广大房地产企业的关注，因此，本文就房地产企业的税收筹划问题展开论述。

二、房地产企业税收筹划的必要性分析

（一）涉及税种范围较广，在开发成本中所占比例较大

就我国当前的税收体制来看，涉及到房地产企业的税种数量非常多，房地产企业作为纳税人难以在短时间内使我国的税收体制发生变化，面对各项繁多的税种，房地产企业只能通过科学有效的税收筹划来实现企业税收负担的减轻。只有这样才能够使房地产企业在激烈的市场竞争中具备一定的竞争力。

（二）房地产市场竞争日趋激烈

由于房地产行业在我国的起步较晚，因此，我国关于房地产行业的税收政策法规也相对不是十分健全，这在一定程度上为我国房地产企业的税收筹划措施提供了一定的可操作性。如果房地产企业能够抓住我国当前税收政策的不完善之处，将会极大的提高其进行税收筹划的水平。

（三）我国税收环境不断改善

伴随着我国税收法制的不断健全，我国正在逐步走向依法治税的新环境。企业减免税的程序更加规范，各种形式的人为因素干扰税款征收的现象日益得到控制。这种健康的税收环境为我国当前各项税收优惠政策的贯彻落实提供了良好的基础，也为房地产企业科学合理的税收筹划措施的实现提供了可能。

基于以上分析可以看到，房地产企业加强自身的税收筹划能力是十分必要的。

三、房地产企业各主要税种的税收筹划策略

就我国当前的税收制度来看，我国房地产企业应当缴纳的税种主要有以下八个类别：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税以及印花税。其中，营业税、土地增值税、房产税和企业所得税是房地产企业应纳税额的主要组成部分，因此，本文就这四种主要税种的筹划措施进行分别论述与分析：

（一）营业税

营业税是房地产企业所应缴纳的一个主要税种，房地产企业在营业税的税收筹划策略应当从以下几个方面进行：

首先，有效运用企业相关合同。由于房地产企业同建筑施工单位之间签订的合同性质不同，因此也会产生不同的税收结果。如果签订的是服务业的合同，其营业税税率为5%，如果签订的是建筑类合同，其营业税税率则为3%。这一差异为房地产企业的税收筹划提供了较大的可操作空间。比如：甲企业有一个在2010年进行的建筑项目，工程价款为2000万元，但是由于某种原因需将该项目全部外包给乙建筑单位实施，甲企业负责其技术咨询服务，乙企业支付给甲企业200万元的服务费。基于这一事实，在甲乙双方签订工程外包合同的时候，倘若签订的是技术服务性质的合同，那么甲企业应当缴纳的营业税额为200*5%=10万元；倘若签订的是工程承包合同的话，那么甲企业应当缴纳的营业税额则为200*3%=6万元。

其次，科学确定纳税主体。我国税法明确规定，房地产开发企业代收项目也应当一并计入该房地产企业的营业额进行营业税的计算缴纳。然而，我国税法对服务性质的企业却没有类似规定。这样一来，房地产企业可以通过设置专门的独立核算的物业公司进行收费，以此实现企业营业税税额的降低。比如，2008年，甲企业开发了两处商品房，并且已经全部售出，这两处商品房的物业管理费按照每平方米1元钱的标准收取。甲企业将物业费放到了“其他业务收入”科目中进行核算。2009年全年收入共计200万元，在此基础上按照代收款项的3%收取手续费，手续费共计6万元。基于这一现实，如果甲企业不设置独立核算的物业管理企业，那么代收款项及手续费都应当合并计入甲企业的营业额计算营业税，甲企业应缴纳的营业税额为（200+6）*5%= 10.3万元；如果甲企业设置了专门的独立核算的物业公司的话，那么该物业公司只需就手续费收入缴纳营业税即可，应缴纳的营业税额为6*5%=0.3万元。

（二）土地增值税

房地产企业关于土地增值税的税收筹划方式主要是利用土地增值税的临界点进行税收筹划。对土地增值税的税收筹划主要注重税基的筹划，这是由于土地增值税实行的是累进税制，只要税基发生变化，就会对纳税额产生明显的影响。房地产企业土地增值税的筹划手段主要是减税法以及税率差异法。除此之外，我国《土地增值税暂行条例实施细则》中明确规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额的20%时，应就其全部增值额按规定征税。”这样就有可能出现因增值额仅稍高于起征点就造成税负大幅度增加，导致税后收入降低的现象出现，这也就是税收筹划要研究的重要环节。

税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免缴纳土地增值税；建成后转让的，应缴纳土地增值税。例如，房地产企业自身拥有一块土地，拟与其他公司合作建造写字楼，资金由其他公司提供，建成后按比例分房。对房地产开发公司而言，作为办公用房自用，则不用缴纳土地增值税。

（三）房产税

房产税是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入，向产权所有人征收的一种税。房产税的计算方法有从价计征和从租计征两种形式。从价计征房产税的，依照房产原值，一次减除10%-30%后的余值作为计税依据，按照1.2%的税率计算征税；从租计征的，以房产租金收入为计税依据，按12%的税率计征。房产税存在两种计征方式，这两种方式的差异为税收筹划提供了空间。

（四）企业所得税

企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一个税种，对企业净利润的影响是十分巨大的。所以，房地产企业所得税的税收筹划是整个企业税收筹划链条中的一个重要环节，本文认为应当从分析影响应纳税所得额的因素入手探讨企业所得税的税收筹划策略。

企业所得税的税收筹划方式多种多样，可以说涉及到企业财务核算的方方面面，比如选择不同的固定资产折旧方法、及时、灵活地计提存货准备金、选择不同的存货计价方法等等，同其他企业的税收筹划方式基本相同，本文不再赘述。